房價為什麼下跌

李 郡

近來流傳着一個耐人尋味的段子：過去那些被認為“不求上進”的人，反倒成了如今社會的贏家，因為他們沒有房貸；而當年意氣風發的房產投資者，如今卻在高額負債與焦慮中掙扎。許多人不理解：過去高價購入的房子，怎麼會突然變成“燙手山芋”？既賣不掉，也無力繼續持有。究竟發生了什麼？

事實上，當下房價的普遍下跌是多重因素疊加的結果，包括經濟大周期、全球化退潮、逆城市化趨勢，以及供求關係的劇變。

一、經濟大周期的必然作用

房地產從來不是獨立於經濟之外的孤島，它與宏觀經濟周期緊密綁定。

過去二十多年，全球化和城市化驅動下，世界經歷了近百年來最長、最穩定的增長周期。就業充足、收入上升、人口湧入城市，房地產處於高度繁榮期。

但從 2023 年起，世界經濟進入新的衰退周期：

             •就業機會減少

      •家庭收入下降

      •不婚不育群體擴大

      •年輕人對買房熱情明顯下滑

當需求因經濟下行而持續萎縮，房地產自然進入下跌通道。尤其是，在經歷超長繁榮期之後，隨之而來的衰退往往時間更長、波動更深。房價的調整，也因此更難在短期內逆轉。

二、全球化退潮與“逆城市化”的衝擊

過去 20 多年，全球化是推動亞洲、特別是華人世界住房需求暴漲的關鍵力量。

全球化帶來的是什麼？

      •    製造業轉移

      •    海量就業機會

      •    農民工進城

      •    城市人口迅速擴張

      •    教育、醫療、商業設施集中到大城市

房價里包含的，並不僅是水泥磚瓦的成本，而是：

工作機會、教育資源、社保體系、醫療環境、商業配套……

這些“溢價”才構成了房價的主體部分。

然而，如今全球化退潮、產業外移、城市吸引力下降，隨之帶來逆城市化趨勢：

      •    工廠關閉或搬離

      •    城市崗位減少

      •    農民工回流家鄉

      •    青年離開大城市尋找更低生活成本的地區

當支撐房價的“城市溢價”消失，房價就會回落到接近“建築成本本身”。

這也是為什麼部分城市房價跌幅如此驚人——因為價格中原本被寄託的預期與價值，已經不復存在。

三、供應過剩：被透支的房市與成為犧牲者的投資者

過去 20 多年，中國和許多經濟體的城建速度驚人，而主要資金來源正是無數購房者、投資者的首付款和房貸。

可以說：

城市擴張的紅利由政府獲得，壓力卻由房產投資者承擔。

投資者被城市管理者的樂觀敘事和價格預期推動着不斷買入房產，而城市政府受益於：

      •    土地財政

      •    房地產稅費

      •    城建拉動政績

      •    公務員收入大幅上漲

與此同時，市場卻積累了龐大過剩：

      •    大量新城入住率偏低

      •    城鄉人口增速下降

      •    二手房上市數量激增

      •    新房供應多年超出實際需求

市場在高峰期被透支，後續需求卻不足以托住供給。

結果就是，房價只能下跌。

結語：一個時代的結束

許多當年的房產投資者如今滿腹疑惑：

昔日那些買不起房的人，如今無貸無憂，反倒活得輕鬆；

而自己當年“上進”“努力投資”的行為，卻換來了沉重負擔與焦慮。

真相是：

房價下跌不是個體的問題，而是時代的問題。

大周期的變化、全球化的逆轉、產業結構調整，以及供求關係的反轉，構成了今天的房價邏輯。

在結構性轉折面前，個人的努力和選擇往往顯得微不足道。

理解這一點，可以幫助許多人卸下自責與焦慮，也看清一個時代的終結：

過去的房地產神話，已經不復存在。