房主的喜與愁

    老一代留學生們經過幾十年勤奮認真的工作，經過美國房地產市場大起大落的洗禮，到現在這個時候，除了自己的住房外，很多人都擁有了一棟或幾棟出租房。近年來全美房價大幅上漲，租金也上漲，對這批人更是錦上添花的事情。例如在南加州地區，一棟2500平方英尺的獨居房，去年此時的租金是3500美元，現在可租到4500美元或更高。

    在老留房主們高興之餘，也少不了有幾聲愁音。最近一位友人訴說他的經歷，我想有必要記下一筆，說不定對其他人也有幫助。

    這位友人有一棟2800平方英尺的獨居房幾年前出租給一對夫婦，這對夫婦因為鬧離婚，決定退租。交還房子時，房主發現地毯骯髒沒有清洗，房子有非自然的損壞（狗啃壞門框等處），理所當然地從定金中扣了$1000左右作為清理和修理費。離婚夫婦不服，房主於是把清理和修理費用的清單送過去，堅持要扣。數周后，房主收到法院的出庭通知，他被離婚夫婦告到小額索賠法庭（Small Claims Court）。房主胸有成竹地去了法庭，因為他認為自己不可能輸這官司。

    他會輸嗎？他交給租戶的是一棟認真清掃過的整潔乾淨的房子，還存有照片為證，狗啃壞的痕跡歷歷在目，輸了這官司天理不容。我也這樣認為。

    然而法官幾分鐘就把這案子判了：屋主可以扣狗啃費，但不能扣地毯清理費。天理容不容都得接受。

    小額索賠法庭的官司，對當事人的損害並不大，沒有律師費之類的血盆大口，這位友人不過丟掉幾百美元而已，對於他的房子這幾年賺的錢只是小巫見大巫。但是他心裡很不服氣：租出去乾乾淨淨的房子，收回來烏七八糟，還要自己打掃，這算哪門子法律？他找到了房屋中介公司的法律顧問，想搞清楚這件事。

    專業人士告訴他，不動產承租法里確實沒有關於租戶應否清洗地毯的明確條文。這樣的問題引起的衝突除了以社會道德標準來判斷，還要考慮社會的政治氣氛。據說在民主黨當政和共和黨當政的州，判決會有所不同，前者一般傾向於租客，後者多傾向於房主。他還舉了另一個實例：有租客在租房的中期，要求房主進行一次地毯的深層清洗（deep cleaning），有法庭判此要求為正當。房主，你會感到氣不服嗎？

    不過，房主還是有武器來保護自己的利益和自己信奉的道德觀念的，那就是出租房子時房主與租客簽訂的承租合同（Lease Contract）。承租合同是一種有法律效果的私人契約，它可以把一些法律模糊地帶作出明確的規定，只要其中的條款與基本法律不衝突，就具有法律效果。例如在加州，基本法律要求，房主每年提高租金不得超過10%，如果你在承租合同中規定，每年租金要漲15%，這是違法的，所以不具有效果。但是如果你規定，租客收到的房子是深層清洗過的，交還時也必須深層清洗，或規定，在租賃過程中，屋主沒有進行深層清洗的責任，這些條款都應該具有法律效果。

    當然，這裡敘述的是一個故事，你可以此開通一下自己的思路，在這個領域裡增加點見識。要處理自己的具體問題時，還是向你的律師資詢。