不知道從什麼時候開始，出租房的租客成了王。

    在另一邊，出租房的房主卻這樣感嘆：“辛苦一生存點錢，買棟房子來出租，想過個安生晚年，現在倒有點象個罪人。”

    房地產租賃是一種商品交易，租客和房主的關係，是買方和賣方的關係，在自由貿易的法律框架下，應該是一種公平的交易關係。說實話，大多數房屋租賃的交易，特別是廣大散戶中進行的房屋租賃，並不像某些商品交易那樣利慾薰心，唯利是圖。想想燃油加工和銷售鏈上那些人近年的作為，有那一條法律對它進行約束？租金上漲，是全局經濟形勢和市場大潮推涌的結果，在歷史上，你見到過因為房主的運作而推高房價和租金嗎？

    加州（當然還有其他州，我不是很了解）的房屋租賃條例明顯地向租客傾斜。你只要認真讀一讀有關的住房租賃條例，關心一下房主和租客的法律糾紛及法庭裁決，大概會有一種房主都得了不義之財，要吐點回來的感覺。       

    “安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”，杜甫一千二百多年前所抒發的對無房蔽體的窮苦大眾（我想應該不只是針對窮苦讀書人）憫天憂人的情懷，這也善良人的願望。但是在當今的政策下得益的是些什麼樣的“寒士”？細讀有關法律條款，你會發現，受到政策惠顧的條件是十分單一的，那就是只管他的“租客”身份，而不管他的經濟背景。曾經聽說過世界首富馬斯克有一段時間賣掉了名下所有房產，租房來住。這時他也進入租賃法的保護範圍中，如果他有意違約，他也有條件成為一名“寒士”而受惠於法。這對“以照顧低端大眾為出發點”而制定的政策是莫大的諷刺。筆者因和加州房地產業的某種特別關係，領教過不少在這類房地產政策中如魚得水的“寒士”，略舉一二如下。

    A 女士是一位房地產經紀人，有自己的公司。前兩年加州房價往上沖，她坐不住了，把自己的一套房子賣掉，租房住，打算待房價回落時再買進盈利。誰知房價持續上漲，不到一年時間，她賣房的錢已經買不回原來的住房了。她於是宣布破產，不交房租，連續幾月，房主拿她無法。直到她申請到了一筆疫情中資助小企業的款項，才繳了所欠房租。那筆資助款用完了又怎麼辦？

    一對年齡相差20多歲的老夫少妻租了一套月租近 $5000的房子享受恩愛生活。租賃合同中租方為二人共同簽名。一年多後二人分手，男方搬出去，“康概”地承擔房子租金的一半$2500，直到女方搬走。年輕女人長得漂亮但經濟基礎不漂亮，沒有固定工作，和男人分手後交不出那一半租金，但又不願意搬出那舒適的住處，也不願損失不勞而獲的$2500，就這樣住着，拖着。每月損失一半租金的房主不知要熬到什麼時候。

    根據法律，對沒有過錯的並已經承租了12個月以上的租客，房主永遠不能驅離。但如果這樣的租客在房主的要求下自己願意搬家，房主要向租客回付一個月的房租。只有在特別情況下房主可以讓這樣的租客搬家，例如房主要賣房或家裡有特別需要必須收回自住，這時房主需要提前3個月通知租客。

    法律還規定，對於有過錯的租客，房主可以驅離。不交房租，屬於租客的過錯中的一種，房主對其驅離是合法的。問題是驅離的艱辛程度，和遇到這種情況房主受到的經濟損失，沒有任何一條法律關心。難怪有人幸災樂禍地嘲笑，“只怪你想買房發財！”

    最近，筆者有幸從頭到尾見證了驅離一位不交房租的租客的過程，因而對美國房屋租賃的政策和運作增加了一點感性知識。記在這裡，關心的人讀一讀說不定有益。

    話說的是“The Finest City of America（美國最好的城市）”中最好的小區之一的一棟價值近四百萬美元的豪宅，兩年前以近萬元的月租租給了一位生意人。這位生意人可見的信用評價和經濟實力似乎都看不出什麼問題（屋主當然無法作FBI水平的審查）。住進去後，該租客把冰箱，洗衣機等全自費換新，一副安居樂業的大款模樣。第一年下來，租客的表現還可以，遵守小區的各項規定，房租按時交。第二年各種妖蛾子開始出現。先是在後院辦幾十人的party，鬧得小區管理委員會發出警告，然後不經房主同意在後院挖地基建亭子，被小區管理委員會干涉才作罷。今年一月開始，沒有交房租。房主方面發出警告，回答說銀行有點麻煩，下月連罰款一道補交。二月，三月都仍然用同樣的話回答房主。四月，房主方面正式通知請他搬家，從此這位租客不再回答房主方面的詢問和要求，一副占山為王，豈奈我何的態度。於是房主方面只得訴諸法律程序。

小區入口 

美國有一種律師事務所稱為“Eviction Attorney Office（驅逐律師事務所）”，專門為想驅逐租客的房主打官司。疫情以來，因為各種保護租客的條例出台，這類官司比較難打，但事務所還是接受了這個案子，聲明時間可能會拖得長些。房主不得不在損失租金的情況下，耐心等待，並時常從律師事務所獲悉案子進展的通報。

律師事務所首先是向租客發出搬離的通知，等待其回音。

數周后沒有回音，律師事務所開始法庭的起訴程序。

法庭通知租客出庭，等待回音。

租客不回應，也不出庭。

在指定的時間，法官作出缺席判決：對租客進行驅離。

法院通知警察部門實施驅離。

警察部門正式通知房主方面驅離的日期和注意事項。

房主方面得到警察部門的通知，除了需要付驅離費用外，還需要僱傭開鎖技工，到時候強行打開門鎖。

八月下旬某天，損失了幾萬元的房租後，房主方面等來了激動人心的時刻。警察方面特別關照，所定的驅離時間不能向外界透露，房主方面在驅離的過程中可以到現場，但要遠離房子一定距離，因為對這類老王不見面的有過錯的租客來說，任何事情都可能發生。在本市就有一個眾人皆知的案例：一位房主長期沒有交房屋管理費，被法庭判驅離，在驅離過程中與警察發生衝突，持刀相向，當場被擊斃。

警車圍房 

驅離的時間到了，四輛警車按時到來。一隊持槍警察帶着開鎖技工打開了前門。不一會兒，深藏不露幾個月的占山之王和他的一個兒子被請出了房子，警察在房內進行全面的安全檢查。檢查完畢，警察招呼房主方面的人進入房子，並宣布，現在把房子歸還房主，租客應馬上離開，並且沒有權利再進入。如果租客在沒有房主的同意下再進入，屬於違法，房主可以報警將其逮捕。至於租客尚留在房子內的物品，需和房主方面商定搬離的日期和時間。

商定好所留物品的搬離時間後，租客從車庫裡開出一輛高檔的“奔馳”轎車，帶着他的兒子離去。該租客在房子裡留下的物品不多，重要的物品和大件已經搬走。看來這位大王心思慎密，知道他是在做什麼，也做好準備隨時搬離，但只要法律之劍不落到頭上，管他三七二十一，多住一天算一天。 

驅王后記

占山為王的租客被驅離後一周，律師事務所的律師給房主方面來電話。律師事務所經過調查，認為該租客有經濟實力補繳所欠的房租，但要經過一系列法律程序。律師事務所建議，由他們代表房主方面向該租客提出訴訟。不管這場官司是贏是輸，房主方面不必付任何費用，條件是，如果官司贏了，索賠所得的資金按某一比例付予律師事務所作為律師費。

（2022年10月）