對於一些美國投資移民項目而言，不僅項目的公開資本結構里存在貓膩，移民公司往往還會利用法律和制度的漏洞，與潛在投資者玩“區劃遊戲”，同時，設置“租戶就業”陷阱也大行其道，託管賬戶亦可能暗藏殺機。

　　看似划算的美國投資移民“買賣”，並非所有的項目都是餡餅，有些甚至是陷阱。

　　蛇年新春伊始，美國投資移民(EB-5計劃)的一顆“地雷”被引爆。北伊利諾伊州地區法院近日受理了美國證監會對芝加哥會議中心提起的證券欺詐訴訟，美國證監會並要求法院凍結該項目的所有資金。

　　自此，這場被稱為美國投資移民歷史上最大的騙局落幕，超過250名投資人(大多來自中國大陸)通過該項目的移民之路已徹底斷絕，投資人接下來能做的，只是立即追回投資款，以免蒙受巨大損失。這也給有意移民的中國人敲響警鐘——海外移民絕不僅僅是“錢”的事，還需擦亮雙眼、做足功課，避免落入移民陷阱。

　　業界人士：投資移民需警惕雙重風險

　　民盟北京市委法工委副主任、知名移民法學者劉國福提示移民者切忌匆忙做決定，事前須充分了解移民國的移民法律、中介公司的資質，項目所有者的公司財務情況和項目風險等信息。他說，“投資移民兼備利潤和移民海外的雙重收益，伴隨而來的是投資虧損、移民失敗的雙重風險。”

　　近年來，由於中國經濟飛速發展和西方發達國家投資移民政策的放寬，新移民潮初步形成。與此同時，各種移民中介和海外投資項目亦如雨後春筍般在中國遍地開花。“100%簽證”、“50萬美元全家拿綠卡”的承諾充斥在移民說明會和移民項目介紹中。

　　美國的移民法明確規定，投資移民的EB-5項目必須具有一定的風險性，而這一點往往被中國投資者忽視。美國證券交易委員會(SEC)發布信息後的第二天，世貿通移民機構在網上發表聲明稱，該公司於2011年10月，因發現芝加哥會議中心項目諸多疑點，終止了雙方合作關係。但該項目存在的各種問題並不為中國投資人所知，250餘名投資者最終上當受騙。

　　僑外移民市場部李巍認為，投資者遭詐騙事件的發生在於中方移民公司在甄選項目和合作夥伴時不夠謹慎。他說，“在敲定項目前，項目甄選團隊沒有對EB-5文件、借款方文件和區域中心的文件進行詳實的考證”。

　　李巍建議，投資人移民時首先務必選擇實力雄厚、行業經驗充足的中介機構;其次要認真研讀項目介紹，確保所投資的項目各種法律文件齊備、真實，包括項目是否處於目標就業區，就業分析報告、區域中心是否合法;最後，仔細考證所選項目的合作單位是否具有真實的實力。

　　陷阱1：證券欺詐

　　瞞天過海 千萬美元管理費被揮霍一空

　　標榜為政府項目 卻被當地政府多次“切割”

　　所有騙局都有真相大白的一天。2月6日，美國證券會起訴芝加哥會議中心違反了3項證券法規定，“以欺詐方式出售證券獲取了1.45億美元的投資款和另外1100萬美元的管理費”。起訴書稱，被告以“刻意誤導和虛假信息騙取了超過250名外國投資人的資金”，其私募招股書中的“項目價值評估為人為捏造”，資金保障“子虛烏有”，被告已經將“超過90%的管理費揮霍一空”，“1.45億美元的投資款也面臨被挪用的風險”。

　　上海《第一財經日報》報道，此前，該項目的推廣公司在芝加哥會議中心項目介紹中總結了五個優勢：芝加哥會議中心收入高，運營成本極低;這個酒店達到 42%的入住率就可開始盈利;這個項目將保障每一位投資人獲得綠卡;這是一個政府對投資保障作出承諾，並由美國“地位僅次於高盛、排名第二”的Loop Capital投資銀行保證資金完全到位;還有完善的退出機制等。

　　被中介機構天花亂墜的廣告所掩蓋的事實真相是如何呢?該項目的所有者、現年28歲的安索·瑟蒂(Anshoo Sethi)被神話成有30多年經營酒店開發生意的家族，但根據《科恩房地產日報》2009年報道，他的家族“從未開發過一家酒店”;

　　這個項目多次被中介標榜為政府項目，事實上美國當地政府多次與其切割，明確否認“政府代言”;

　　該項目稱由美國“地位僅次於高盛、排名第二”的Loop Capital投資銀行保證資金完全到位，事實上那不過是一家只有170人的三流小投行，根本不能和高盛、摩根士丹利等投行相提並論。即便是這個小投行，也並沒有給這個項目提供任何資金保障……

　　當然，項目方和中介對投資人刻意隱瞞了所有的這些公共資料，即便有些投資人查到這些信息，中介公司都是振振有詞地告訴投資人，這是因為他們的項目做得好，有競爭者出於嫉妒刻意破壞。

　　陷阱2：“區劃”遊戲

　　混淆概念 利用法律漏洞玩區劃遊戲

　　模糊“人口普查區”與“行政區”概念

　　對於一些美國投資移民項目而言，除證券欺詐外，移民公司往往還會利用法律和制度的漏洞，與潛在投資者玩“區劃遊戲”。

　　美國移民法設定的投資移民最低投資額為100萬美元，但是，如果項目位於“目標就業區”，即高失業率地區，投資門檻就下降至50萬美元。何謂“目標就業區”呢?按照美國移民法明確規定與美國移民局網站解釋，目標就業區必須是農村地區或者失業率高於全國平均指數150%的地區。

　　然而，曾在各大移民公司網站上占據頭條位置的紐約時代廣場項目的廣告與報道中，有着如此的表述“這個酒店的位置在42號街和第9大道把角的位置，是一個黃金地段”，有着“絕佳的地理位置”。既然如此繁華地段，寸土寸金，如何能成為“目標就業區”而享受50萬美元的優惠條件呢?

　　移民公司給出的解釋是，此“稀缺項目”“位於曼哈頓核心區僅有的三個目標就業區113、115和119人口普查區中的115區，也是曼哈頓核心區唯一有紐約州政府正式出具目標就業區證明信的項目，而其他位於曼哈頓核心區的移民項目都要求100萬美元的投入”。

　　人口普查區是非常細分的區劃，而目標就業區一般應以行政區劃為標準。有些項目，尤其是房地產項目，就利用法律中的不明確之處，將“人口普查區”與行政區劃混淆概念，玩着“區劃”遊戲，按照自己的利益勾勒出不規則的小塊地區，以獲得市場利益。

　　這一“區劃”遊戲，對投資人的影響何在?毋庸置疑，這些項目的投資人將面臨着綠卡申請被拒絕的危險，至少他們的移民申請審核進度會受到很大影響。一旦項目被確定不符合美國移民法的要求，項目投資人不僅損失金錢，更損失了時間與機會。

　　陷阱3：“租戶就業”

　　裝聾作啞 捏造亮眼就業數字

　　計算方法不合理 早被美移民局否決

　　同時，房地產類項目以“租戶就業模式”吸引投資，閃亮的數據後很可能就是一個陷阱。

　　按照美國移民法規定，每100萬元的投資(如項目位於目標就業區則為50萬美元)必須創造10個就業機會才能使投資人獲得永久綠卡。由此可見，創造就業是實現“美國夢”的最後一道必須跨越的高欄。

　　那麼，這中國移民公司和美國的房地產投資項目是從哪兒得到那些節節攀升的就業數字呢?答案是租戶。

　　房地產項目通常會將租戶的僱傭人數也計算在項目就業內。例如，辦公室出租給一個企業，該企業僱傭100人，項目方就將此就業人數囊括在間接就業數字內，稱為“租戶就業模式”。

　　但是移民公司和房地產項目方沒有告訴投資人的是：這一模式已經受到美國移民局的直接否決。

　　早在2012年2月，美國移民局就清晰地區分了租戶創造的就業與EB-5業主創造的就業，明確表示因為租戶的商業決定而產生的就業不能歸功於EB-5業主。

　　美國移民局認為這一計算模式“在經濟學上是不合理的”，在這一模式下“投資與就業之間的聯繫是微弱的，不足以形成合理的經濟方法”，並限制房地產項目的就業計算應僅僅包括符合條件的“建築類就業與日常物業維護管理就業”。

　　然而，中國的某些移民中介公司在推廣採用“租戶就業模式”的EB-5投資移民項目時，卻閉口不提美國移民局的這一規定。

　　陷阱4：資本“注”水

　　過橋貸款 資本結構或充溢水分

　　隨時可能炸碎通往“綠卡”的橋

　　投資者在選擇投資移民項目時經常會問的問題是：EB-5投資人的資本占多少比例?畢竟，這直接關繫到投資成本的收回的可能，以及項目在EB-5資金不能完全到位情況下是否能繼續生存的幾率。

　　市場上大多數項目都以公開資本結構取信潛在投資人。紐約威斯汀酒店項目公布數據顯示，華美銀行提供了900萬美元的貸款，占投資總額13%，EB-5投資占44%。同樣位於紐約的時代廣場酒店項目，銀行貸款1億美元，占投資總額40%，而EB-5投資占30%。

　　初看數據，面面俱到，言之有物。實際上，EB-5投資項目的資本結構也可充溢水分。

　　最常見的做法是借用“過橋貸款”，即銀行通過收取一定比例的服務費先行放貸，但此貸並不實際投入項目，而是固定在託管賬戶或者項目方賬戶內充當“資本托”。待EB-5投資到位後，EB-5資金實際被用來先還貸而不是直接投入項目。這樣，項目實際資本結構將與最初公布的比例大相徑庭。

　　《紐約時報》的報道曾稱：“根據州政府和聯邦政府的記錄，從2008年以來，紐約房地產開發商已經或正接近融資10億美元，幾乎全部的資金都來自於50萬美元一個(的投資移民)，而其中大多數又來自於中國。”

　　政府承諾的財政支持，尤其是長期的財政支持，存在太多變數。看似堅實的數據，可能是一顆不定時的炸彈，隨時可能炸碎通往“綠卡”的橋。

　　陷阱5 ：虛浮保證

　　政府項目?產權擔保?

　　未必都能高枕無憂

　　美國移民法明確規定，投資移民申請人必須承擔風險，除第三方擔保外，任何其所投資的項目提供的擔保都將視為違反此法律條款。在市場推廣中，有的項目或移民中介為了招募投資人，給出不同的保證。這些保證真的能讓投資人高枕無憂嗎?

　　不少項目標榜自己為“政府項目”，就本質而言，美國沒有真正的政府項目。美國各級政府的自身財政來源全部來自於納稅人，撥款權掌握在國會或州及地方議會手中，而非政府手中。再看產權擔保能否真正成為投資保障。如房屋建設或運營中有銀行投入，銀行必然會有第一受償權。美國銀行鐵面無私，一旦產生按揭支付拖延，到時間就收走房屋，強行拍賣，拍賣價格不是以越高越好，而是以保住銀行本金為目標。投資移民債權人隨時都可能血本無歸。

　　陷阱6：託管煙霧

　　資金託管最誤導人

　　只能提供有限保護

　　在各種所謂的投資保障中，最誤導人的也許就是資金託管賬戶。通常提供資金託管的投資移民項目會向投資人提供一個託管賬戶，在I-526臨時綠卡獲得批准前，該資金不得被動用，只有在I-526獲得批准後，資金才能被投入到項目中。由此可看出託管賬戶只能對投資人提供有限保護。

　　對於一個新的、未經歷移民局層層審核的項目，這樣的託管賬戶為投資人設置了一定的保護。但對於像紐約時代廣場這樣在100萬美元和50萬美元的就業區域中玩“區劃”遊戲的項目，託管賬戶並不能給投資人帶來真正的保護。這些項目的投資人很可能會在獲得I-526批准後，在I-829階段因為項目公司無法創造足夠的就業而無法獲得永久綠卡。

　　但對於像紐約時代廣場這樣在100萬美元和50萬美元的就業區域中玩“區劃”遊戲的項目，或者是像夏威夷機場這種面臨創造就業難題的項目，託管賬戶並不能給投資人帶來真正的保護。

　　這些項目的投資人很可能會在獲得I-526批准後，在I-829階段因為項目公司無法創造足夠的就業而無法獲得永久綠卡。

　　對於那些小孩已經接近21周歲的投資人來說，在獲得臨時綠卡3年後才知道無法獲得永久綠卡，這也許是最壞的情況。如果在I-526階段被拒絕，投資人至少還可以重新選擇好的項目。

　　由此可見，對於那些沒有成功案例的新項目，託管賬戶將提供有意義的I-526階段的資金保護。對於那些成熟的EB-5項目，託管賬戶可能會導致資金從託管賬戶劃撥到項目方時，就業已經完成的尷尬局面。不管是上述哪種情況，託管賬戶都不能提供I-829階段的任何保護。

　　最後，對於那些提供託管賬戶的項目，投資人也應警惕。最近在中國市場熱銷的拉斯維加斯SLS賭場項目提供的託管賬戶事實上只是對10%的EB-5投資進行託管，其他90%的資金都被直接投入到項目，這種形式上的託管在實質上對投資人連I-526階段的保障都沒有。

　　天上沒有餡餅

　　美國有一句俗語：好得難以置信的東西都不是真實的。熱心於投資移民的人都希望能全家拿到綠卡，同時全額收回資金。為了迎合投資人的這一心理需求，許多高風險的投資移民項目被巧妙地包裝後推銷給了中國的投資人。

　　而發人深省的是這一系列被美國主流媒體、律師、法院和美國聯邦移民局最高官員詬病的高風險投資移民項目，卻在中國瞞天過海，一個個粉墨登場，成為中國投資人的最熱門項目。

　　在互聯網時代，很難說中國的移民公司對這些信息毫不知情。在百度“網頁”搜索輸入英文詞“gerrymandering”(區劃)、“New York Times”(《紐約時報》)和 “EB5”，會出現2000多條報道，在谷歌輸入同樣的詞條，報道高達4000條。

　　在美國證監會對芝加哥會議中心提起訴訟之前，在百度和谷歌上也可以搜到幾百條該項目弄虛作假的報道。這些權威的美國報道和法庭案件列舉了各種玩“區劃”遊戲、設“就業”陷阱、埋“資本”炸彈、提“虛假”保證，放“託管”煙霧的高風險項目，但這些高風險項目無一例外地成為某些中國移民公司力推的 “安全”項目。

　　在資本的遊戲裡有一個鐵定的規律：高風險的項目會給予高額的回報，只是在這裡，儘管風險由投資人承擔，高額回報卻沒有給予承擔風險的投資人，而是回報給了中間商——移民中介公司。

　　也許巨額的佣金利益是唯一能解釋為什麼中國的有些移民公司會如此賣力地鼓吹——美國人自己都認為違規的高風險投資移民項目。