不知道从什么时候开始，出租房的租客成了王。

    在另一边，出租房的房主却这样感叹：“辛苦一生存点钱，买栋房子来出租，想过个安生晚年，现在倒有点象个罪人。”

    房地产租赁是一种商品交易，租客和房主的关系，是买方和卖方的关系，在自由贸易的法律框架下，应该是一种公平的交易关系。说实话，大多数房屋租赁的交易，特别是广大散户中进行的房屋租赁，并不像某些商品交易那样利欲熏心，唯利是图。想想燃油加工和销售链上那些人近年的作为，有那一条法律对它进行约束？租金上涨，是全局经济形势和市场大潮推涌的结果，在历史上，你见到过因为房主的运作而推高房价和租金吗？

    加州（当然还有其他州，我不是很了解）的房屋租赁条例明显地向租客倾斜。你只要认真读一读有关的住房租赁条例，关心一下房主和租客的法律纠纷及法庭裁决，大概会有一种房主都得了不义之财，要吐点回来的感觉。       

    “安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，杜甫一千二百多年前所抒发的对无房蔽体的穷苦大众（我想应该不只是针对穷苦读书人）悯天忧人的情怀，这也善良人的愿望。但是在当今的政策下得益的是些什么样的“寒士”？细读有关法律条款，你会发现，受到政策惠顾的条件是十分单一的，那就是只管他的“租客”身份，而不管他的经济背景。曾经听说过世界首富马斯克有一段时间卖掉了名下所有房产，租房来住。这时他也进入租赁法的保护范围中，如果他有意违约，他也有条件成为一名“寒士”而受惠于法。这对“以照顾低端大众为出发点”而制定的政策是莫大的讽刺。笔者因和加州房地产业的某种特别关系，领教过不少在这类房地产政策中如鱼得水的“寒士”，略举一二如下。

    A 女士是一位房地产经纪人，有自己的公司。前两年加州房价往上冲，她坐不住了，把自己的一套房子卖掉，租房住，打算待房价回落时再买进盈利。谁知房价持续上涨，不到一年时间，她卖房的钱已经买不回原来的住房了。她于是宣布破产，不交房租，连续几月，房主拿她无法。直到她申请到了一笔疫情中资助小企业的款项，才缴了所欠房租。那笔资助款用完了又怎么办？

    一对年龄相差20多岁的老夫少妻租了一套月租近 $5000的房子享受恩爱生活。租赁合同中租方为二人共同签名。一年多后二人分手，男方搬出去，“康概”地承担房子租金的一半$2500，直到女方搬走。年轻女人长得漂亮但经济基础不漂亮，没有固定工作，和男人分手后交不出那一半租金，但又不愿意搬出那舒适的住处，也不愿损失不劳而获的$2500，就这样住着，拖着。每月损失一半租金的房主不知要熬到什么时候。

    根据法律，对没有过错的并已经承租了12个月以上的租客，房主永远不能驱离。但如果这样的租客在房主的要求下自己愿意搬家，房主要向租客回付一个月的房租。只有在特别情况下房主可以让这样的租客搬家，例如房主要卖房或家里有特别需要必须收回自住，这时房主需要提前3个月通知租客。

    法律还规定，对于有过错的租客，房主可以驱离。不交房租，属于租客的过错中的一种，房主对其驱离是合法的。问题是驱离的艰辛程度，和遇到这种情况房主受到的经济损失，没有任何一条法律关心。难怪有人幸灾乐祸地嘲笑，“只怪你想买房发财！”

    最近，笔者有幸从头到尾见证了驱离一位不交房租的租客的过程，因而对美国房屋租赁的政策和运作增加了一点感性知识。记在这里，关心的人读一读说不定有益。

    话说的是“The Finest City of America（美国最好的城市）”中最好的小区之一的一栋价值近四百万美元的豪宅，两年前以近万元的月租租给了一位生意人。这位生意人可见的信用评价和经济实力似乎都看不出什么问题（屋主当然无法作FBI水平的审查）。住进去后，该租客把冰箱，洗衣机等全自费换新，一副安居乐业的大款模样。第一年下来，租客的表现还可以，遵守小区的各项规定，房租按时交。第二年各种妖蛾子开始出现。先是在后院办几十人的party，闹得小区管理委员会发出警告，然后不经房主同意在后院挖地基建亭子，被小区管理委员会干涉才作罢。今年一月开始，没有交房租。房主方面发出警告，回答说银行有点麻烦，下月连罚款一道补交。二月，三月都仍然用同样的话回答房主。四月，房主方面正式通知请他搬家，从此这位租客不再回答房主方面的询问和要求，一副占山为王，岂奈我何的态度。于是房主方面只得诉诸法律程序。

小区入口 

美国有一种律师事务所称为“Eviction Attorney Office（驱逐律师事务所）”，专门为想驱逐租客的房主打官司。疫情以来，因为各种保护租客的条例出台，这类官司比较难打，但事务所还是接受了这个案子，声明时间可能会拖得长些。房主不得不在损失租金的情况下，耐心等待，并时常从律师事务所获悉案子进展的通报。

律师事务所首先是向租客发出搬离的通知，等待其回音。

数周后没有回音，律师事务所开始法庭的起诉程序。

法庭通知租客出庭，等待回音。

租客不回应，也不出庭。

在指定的时间，法官作出缺席判决：对租客进行驱离。

法院通知警察部门实施驱离。

警察部门正式通知房主方面驱离的日期和注意事项。

房主方面得到警察部门的通知，除了需要付驱离费用外，还需要雇佣开锁技工，到时候强行打开门锁。

八月下旬某天，损失了几万元的房租后，房主方面等来了激动人心的时刻。警察方面特别关照，所定的驱离时间不能向外界透露，房主方面在驱离的过程中可以到现场，但要远离房子一定距离，因为对这类老王不见面的有过错的租客来说，任何事情都可能发生。在本市就有一个众人皆知的案例：一位房主长期没有交房屋管理费，被法庭判驱离，在驱离过程中与警察发生冲突，持刀相向，当场被击毙。

警车围房 

驱离的时间到了，四辆警车按时到来。一队持枪警察带着开锁技工打开了前门。不一会儿，深藏不露几个月的占山之王和他的一个儿子被请出了房子，警察在房内进行全面的安全检查。检查完毕，警察招呼房主方面的人进入房子，并宣布，现在把房子归还房主，租客应马上离开，并且没有权利再进入。如果租客在没有房主的同意下再进入，属于违法，房主可以报警将其逮捕。至于租客尚留在房子内的物品，需和房主方面商定搬离的日期和时间。

商定好所留物品的搬离时间后，租客从车库里开出一辆高档的“奔驰”轿车，带着他的儿子离去。该租客在房子里留下的物品不多，重要的物品和大件已经搬走。看来这位大王心思慎密，知道他是在做什么，也做好准备随时搬离，但只要法律之剑不落到头上，管他三七二十一，多住一天算一天。 

驱王后记

占山为王的租客被驱离后一周，律师事务所的律师给房主方面来电话。律师事务所经过调查，认为该租客有经济实力补缴所欠的房租，但要经过一系列法律程序。律师事务所建议，由他们代表房主方面向该租客提出诉讼。不管这场官司是赢是输，房主方面不必付任何费用，条件是，如果官司赢了，索赔所得的资金按某一比例付予律师事务所作为律师费。

（2022年10月）