疫情過後，房價該何去何從？

作者：山蛟龍

雖然我是個保險理財顧問，然而在因疫情宅家期間，我接到跟我聊房價的電話最多。許多朋友都特別擔心房價下跌，TA們的理由是這個危機對經濟對就業市場的衝擊必將影響到房屋的銷售與房價的穩定。

我不能說朋友們的觀點沒有道理，我也認為這個疫情肯定會對房價有影響，只是我並不象朋友們那麼悲觀而已。下面我來談談我個人對未來疫情之後房價走向的看法。

我認為疫情之後，房價會出現暫時性的低迷與觀望，即價格穩定或略微下降，成交量保持低位。想買房的人會在市場上找機會撿便宜，有急賣的人此時會願意在價格上做些讓步，但這種情況不會很多當然時間也不會持續很久。在這部分急賣的房屋被市場消化完之後，價格就不太可能繼續往下走了，只要價格不往下走，等待入場的人就會擔心價格向上而以更高的價格入場因而加速入場步伐。

為何說急着賣房的情況不會很多呢？因為2016、2017年那一波炒房被套的人，這幾年基本上問題都解決了，虧的人已經在賬面與現實都已實現了虧損，炒房交接不了也都走上了通過法律途徑去解決的途徑了，所以不存在當初炒房的人還在急着賣房的。這部分急着賣房的基本上是那些趁房價從去年底開始上升之後在今年考慮換房的，特別是已經在一二月份下offer買了房的但自己的房還沒賣出去的人。這一部分人真的非常有限，不會對房價帶來大的衝擊。當然想換房而沒在一二月份出手的這部分潛在購買力，在這波疫情過後也是有可能暫時理性和冷靜地觀望一下市場的動態和趨勢才會出手的，甚至會考慮先把自己手上的房賣了再換大的房。至於有地產經紀認為，疫情過後會暴漲的觀點，我也不敢認同，雖然有壓抑的購買力，但人們在被突如其來的惡性事件打擊之後，在重大投資行為上會有所收斂，起碼會看一看再出手，而不會火急火燎地衝進市場。

還有一部分是因為疫情而失業的，有可能會考慮賣房的。雖然失業人數還蠻多的，但我沒有失業者擁房比例的數據，所以比較不好判斷失業會帶來多大的賣房壓力，不過，這種情況肯定有。一般來說，因為有了銀行給予6個月房貸的寬限期，失業者在疫情過後馬上就急着賣房的比例可能會更小一些。所以應該不要太過擔心這個因素，當然後續還要視疫情持續的時間以及失業的結構與數量等情況來判斷其影響程度。

分析了負面影響之後，我們就要來看看對房價影響的積極面因素了。不得不說，積極面因素真的蠻多而且還很關鍵，我重點說三個：供需矛盾、低利率、海量貨幣。

供需矛盾是個核心要素。加拿大每年有近35萬新移民進來，這些新移民有近一半會選擇在大多及周邊地區定居，也就是說安省起碼吸納了一半的新移民。這麼多人進來，不管買還是租，總得有房住，然而，市場新建的房是遠遠滿足不了新增的需求。基本上每年新增住宅單位是4-5萬，但需求是7萬以上，有超過2萬個單位的缺口。說實在，不管利率不管貨幣等其他因素，光這個供需矛盾就有可能把房價不斷地往上推升，此其一。

為了應對疫情對經濟的衝擊，央行在三月份一個月時間裡兩次大幅度降息了總共1.5%。這個降息的幅度是史無前例的，是非常狠的，而且未來五年之內估計利率都很難有大的上升機會。這帶給有產階級供房成本的下降，也會推動房價上升。現在這個利率水平，比2015年初的兩次降息之後的利率水平還要低，所以房價很有可能在未來受到這個因素的刺激而上升，此其二。

再一個因素是政府為了振救經濟和資助民眾，大幅度量化寬鬆購買債券，往市場注入大量基礎貨幣，這必將帶來M2的大幅增長，市場上會出現海量貨幣（這些錢不太可能流入股市，因為企業的業績受到衝擊而下降，一兩年內股市不太可能有好的表現），使得貨幣購買力下降而資產價格上升，那麼，對民眾來說，應對此種情況最好的策略就是持有資產、包括房產、金銀等保值增值的資產，所以，未來房價更可能會被這種購買力所推升，此其三。

再一個可能的因素是，政府有可能放寬甚至取消B-20壓力測試政策。為何這麼說呢？因為這個政策在去年聯邦大選時就是一個競選的議題，說明朝野對此政策有不同看法，而且在選後，自由黨政府在疫情危機發生之前就反思了這個政策，並對此政策進行了微調。那麼，在疫情對經濟造成這麼大衝擊的情況下，政府對此政策進行更大幅度的放寬甚至取消並不是沒有可能，畢竟房地產會帶來非常大的對相關產業的帶動，吸引投資、創造就業，對建築業、材料業、家裝業、地產經紀、按揭業務等等都會帶來非常大的機會，政府不應該死腦筋死死抱住那個無聊的壓力測試，而把銀行業、建築業等這麼好的穩定就業推動經濟發展的機會給誤了。所以，我個人認為，這個政策有相當大的出現鬆動或調整甚至取消的可能性。（5月7日早晨突發新聞，特魯多政府已經解除了現央行行長的職務，任命Tiff Macklem為新央行行長。我對此的解讀是政府想藉此任命而取消B-20政策，畢竟Poloz自己廢掉自己搞的政策，打臉自己是挺難受的。）

在省級層面，我甚至都認為外國買家稅都有可能出現鬆動，畢竟在經濟暫時處於困難狀態，外國資金還是值得先拿來用一用，先把經濟搞起來，讓人民有工作做有飯吃更重要。

還有一點大家可能忽略了，那就是世界因為疫情而亂成一團，而且未來的情況會非常的不妙。反觀加拿大，疫情過後，應該是世界上最好的國家，會有許許多多人嚮往加拿大，會願意移民進來或來加拿大投資，加拿大必將是人與財兩得。還有，就是在WHO宣布大流行之後，加拿大接回了在世界各國的加拿大僑民一百多萬人，這些人在疫情過後不見得會再走的（肯定會有相當多留下不走了），這些都是房屋需求的推動力。

當然，有人也提到因為疫情的影響，國際油價暴跌，加拿大深受其害，未來幾年加拿大經濟的元氣可能都無法恢復。這一點我比較認同。正因為加拿大經濟已經沒有其他行業可以依靠了，所以房地產才更應該扶持一把而不是限制呀。另外，阿省那邊的情況不妙，是不是會有更多的人搬家到安省，是不是有更多的新移民選擇定居安省？這又回到了前面的供需矛盾問題上了。當然，也因為加拿大整體經濟的預期不樂觀，所以利率有機會長時間保持在低位，這對房價的上升又增加了推動力。

有人反問我，要按你這麼說的話，安省大多地區的房價漲起來，那許多人不是就永遠買不起房了？這個問題實際上很容易回答，房價低的時候，也沒有一個城市所有人都有能力擁有住房。全世界不管哪個城市，一部分人有房一部分人沒房是正常的。房價再怎麼高，總還是有人買得起；房價再怎麼低，總還是有人買不起。所以根本無需為城市裡的每個人是否買得起房而操心，買不起房也租不起房的人，可以搬到房價更便宜租金更便宜的地方去工作生活呀，這就是城市發展的擠出效應理論，城市的發展沒有任何理由等待後進分子跟上前進的腳步，所以無需為這樣的問題而糾結。

在不同時期我對房價有不同的觀點，當此之時，我個人還是認為有錢在手的、有能力負擔的朋友，房產還是一個非常不錯的東西，值得你認真考慮。當然，我只是個理財顧問並非房產方面的專業人士，我的看法僅僅是自己的個人觀點，不構成任何房產投資置業的建議或意見。各位朋友有此方面的問題，還是要諮詢相關專業人士來提供專業的意見可能更靠譜一些。