對房屋價值的正確評估

買屋時,若已經看上其中的一套,如果不想心中無數漫無目標講價的話,就一定要事前對該屋的價值有一個確切的評估,以便能得到合理的好價錢.那麼,如何才能對一套房屋進行準確的評估呢?

要對房子的價值評估,最簡單就是參考賣方的開價了,一般,賣方的開價,還是能在一定程度上體現價值(按理說還不會漫天要價,否則恐怕無人問津).不過這種辦法太粗造,有時誤差是很大,因為這在某種程度上取決於賣方的意志.可能.對方為了提高利潤,他們的開價可能比實際價格高出很多.這是不奇怪的,有了價格空間,就便於對外行的買家討價還價而大賺一筆.因此,千萬不要以為:"砍"低了很多就是"便宜".只有在真正知道實際價值之後,才能確定的價格是否合算合理的.

實際上,很多時候,開價是很亂的,對於中低價位的房子,有的房子開價,比實際價值要高出幾萬到十幾萬不等,房子開價比實際價值低的也有,一定不要以"砍"價來論"輸贏",否則,說不定吃大虧還以為賺便宜呢.也許,不少人會這樣想,多看一下周圍想同檔次的房屋,比較一下價格,確實,這也不失一個好辦法.這種辦法可以縮小不少誤差,可是,這種辦法也有缺陷:不一定能在四周找到那麼多類型相同、年限接近的房子來比較.

相對說來,以政府估價來參照是比教準確的.所謂政府估價,就是每年政府對個人房產價值的評估:(1)地價有多少,(2)建築物的價值有多少.以政府估價基準,在房市場正常的情況下(房市旺的時候,價格肯定會升高,這是常識),大概:政府估價+六萬左右=成交價,是比較合理的.此外,下列的因素不可忽視的,房屋的保養和房屋內部實施的使用年限,這也是很重要的,房屋的保養問題大體可以從表面上看得出,假如對房屋內外感覺非常好非常新,沒有什麼裂痕等,就應該說保養不錯了(可以找懂裝修的人一起看).日後維修少花錢也是價值的體現之一.

屋內部實施好壞,要等最後INSPECTION才知道,這對房屋價值的評估也是很重要的,有不少人就忽視了這一點.如果實施太舊,一定要降低該屋的價值.比如屋頂是不是該換了?(有的屋頂十五年換一次,換一次屋頂要華幾千元),暖氣是不是該換?(換暖氣兩千元以上),鍋爐是不是該換(八年),還有一下潛在的問題,比如地下室漏水等等(這些同地形和外部環境有關,參考我以前的文章).還有,面積洗手間房間,也要計算一下,面積大的洗手間房間多的還是值錢一點(多一洗手間要多算三四千).

由於情況千變萬化,因此,不能只用其中的一種辦法來評估,最好是因地制宜綜合考慮(甚至包括地點,社區,風水等,不過那些不在本文敘述的範圍內),從中找到平衡點,找到相對最合理的價格.