這篇文章忽略了治安這個最重要因素，經紀把房子說得再值錢，買了才發現隔壁居然有大麻屋，入室搶劫，臨街殺人案，說破大天也沒用了，還是得賣。

談談多倫多買房置業

10月18日，多倫多城市物業評估公司（MPAC）發出了轄內所有物業2005年的重估報告（據悉，從明年起，房產物業評估將由目前的2年1次改為1年1 次）：總的說來，多倫多的物業評估價格上漲了12%，熱點地區漲幅超過40％，低的漲幅則不足5％。評估分為三個大的部分，當然此次大家頗為關注的是其中普通的住宅、民居，評估主要考量的是房產的五大要素（Big Five）：地點（Location）、房屋狀況(Quality，分為1-10級 )、房屋年齡(Age of House)、地段大小(Lot Size) 以及房屋面積(size)。評估的目的跟市財政緊密相關，以今年為例，如果你的房產增值幅度低於12%，在稅率不變的情況下，你應繳的地稅將降低，反之則會增長——這是評估的本來意義。然而，買房賣房的房東、租客、房地產經紀們從這裡看出的卻不是稅收這個部分，而是房子的升值幅度，這是他們關注的焦點。

關鍵詞：利率調整

加拿大中央銀行在9月初及10月下旬，曾兩次調高隔拆息利率零點二五厘，使該利率升到三厘水平。央行的政策利率勢必影響消費者借貸利率，而根據經濟專家預期，未來六個月左右，央行還會再調高利率數次。

關鍵詞：增加移民配額

10月份，聯邦移民部聲稱短期內會向內閣提交全新移民計劃，希望能大幅增加移民數額，即每年增加10萬人。此舉意味，新計劃推出的5年內，每年會吸納320,000名新移民，將移民數額增加到全國整體人口的1%。加國去年吸納了235,000名永久居民，配合當局每年定下吸納220,000名至245,000名新移民的目標。據悉，大多倫多地區向來是40%加國移民的定居目的地，假如新計劃如期落實，則區內每年會增加4萬名新移民。

根據多倫多房地產管理局(TREB)公布的今年9月份的MARKET WATCH，9月份售出7326個單位，均價為338，267元，比8月份上升5％，比去年同期上漲7％。主席John Meehan說，“這是最好的9月份，銷售量比去年同期上漲了11％，同比去年9月份單月數據，也上漲了8％。”

JOHN MEEHAN預言，“如果第四季度和前面三個季度表現一樣好，那麼，今年就將成為有史以來最好的一年了。”現在，又有三個利好消息浮出水面，是不是意味着房市會很火，房價也會上漲很多呢？

自己也買有若干出租物業單位的房產經紀、Remax Excellence Realty Inc.的陳建斌先生表示，“我預料房市將會平穩增長，呈現出緩慢提升的趨勢，原因是移民配額將會增加，即使移民配額最後被否決，那麼以前積壓的案子也會提高辦理的效率。另外今年即使兩次提高利率，明年也有風聲說要再提高，總體而言，利率還是處於比較低的水平。再說，今年的就業形勢不錯，創下新高。此外，有一個明顯的趨勢就是早來10年的人開始有買房投資的趨向。這幾個因素加進來，多市房市還將是上漲趨勢，但是不會出現上個世紀90年代前後的泡沫破滅的情景了。

有這麼好的發展趨勢，加上這三條“利好”新聞，像風向標一樣成為居民買房置業的指導信息，豐富多市居民的想象空間。華人更是整天價追着經紀和各種網站，尋找切合自己需求的房源信息。在這一頭熱的氛圍中，《北美時報》從最基本的服務原則出發，為廣大多倫多地區的華人居民們準備了一些買房置業中的細節內容，希望這些信息對您有所幫助。

買房前要準備的功課：

筆者在寫這篇文章之前，曾經在一個媒體上看到這樣的一篇文章，某個經紀人假記者之手稱，有些個移民，一下飛機，不到半個月就把房子搞掂，然後就飛回去挪錢。筆者對這樣的說法持懷疑態度。試想，多倫多乃是加拿大最大的城市，可供選擇的區域之多就夠買房者猶豫一陣了，而一個新來乍到的移民，對多倫多沒有任何地域上的概念，根本也沒有來得及對龐大的市場進行了解，就急於做出了買房的決定，筆者認為這是十分草率的行為，同時也頗有誘導顧客的嫌疑。

買房子不是買一件玩具，也不是買車，買房畢竟是一個家庭中最重大的購買行為，對不少人來說，它甚至需要您一輩子來要為它奮鬥。對於移民到北美這片陌生土地上的華人來說，買個房子，有一個家，才是生活在這裡的標誌，才是生活穩定的開始。房子是如此重要，當然要花時間和心思進行一番研究，才能做出自己的決定。

RIGHT AT HOME房產公司的房產經紀Jenny Chen女士對記者說，這些功課起碼有三個步驟：先找朋友了解，然後根據收集來的基本信息進行RESERCH，再就是找一個有經驗的Realtor進行專業評估，並正式開始買房的流程。Jenny Chen還特別建議，在找一個經紀人之前，一定要先做仔細的研究，有了基本的了解，然後再找經紀人辦事，切不可以一股腦兒交給經紀人，萬一碰到一個經驗不夠、或者誠信不夠的經紀人，那吃虧的就是顧客自己了。

為什麼要找朋友呢？因為朋友沒有經濟利益的衝突，沒有想要到您身上賺錢，Remax Excellence Realty Inc.的房產經紀人陳建斌先生（James Chen）還說，更重要的是，多找幾個朋友詢問，就等於多找了幾個看房子的顧問，信息累加起來就很多了。

怎樣進行自我研究呢？朋友的意見只是主觀的，有的時候也是狹隘的，這個時候，自己靜下心來進行一番研究就很重要了，研究什麼呢，一是對朋友建議的地點進行歸類處理，另一個是很有用的就是利用網站資源，這樣既可以搜索更多的信息資源，同時也是對朋友的主觀影響進行求證的過程。

Jenny Chen說，自己研究有4個渠道可循：一是通過網站資源：最好找PUBLIC的網站，就是說有點帶有官方色彩的網站，因為現在的房子買賣網站太多了，有很多是經紀人自己做的，互相之間抄來抄去，新的信息量很少，有的打電話過去，房子甚至早已“名花有主”。這樣的網站，在多倫多就是找：WWW.MLS.COM，當然這個網站上主要是RE...一故怯玫米諾摹?

二是通過報紙、雜誌及電視資源：在報紙上經常有公布預售房的信息，同時您還可以通過免費派送的雜誌進行聯絡，這樣的預售房一般1——2年後可以拿到，當然也有3年之後才能拿到房子的，所以在選擇的時候要小心。

三是通過BUILDER進行聯繫：像現在的成品房，很多房地產開發商都在報紙、雜誌或者就在自己已經蓋好封頂的房子上打上自己的電話號碼，您也可以循着這些電話進行聯絡。不過在電話前，一定要對房地產開發商的實力等進行相應的了解，關於他們的實力情況，也可以通過相關政府網站或者電話進行查詢。

四是可以通過開發商舉行的Open House去看房屋，如果自己正好和Open House時間上有衝突，還可以和開發商或者他們的經紀人打電話約看房屋。五就是找REALTOR了，一定要找一個有經驗、有誠信、值得信賴的經紀人。

一定要找經紀嗎？

其實，政府並沒有規定說，所有的房屋買賣都必須通過經紀人來處理，您也可以選擇自己來處理房屋的買賣，只要你有時間並且對多市的房地產極為熟悉。現在就有一部分的房屋資源，是沒有通過經紀人來運作的，這部分房屋就是那些私售的房屋，他們自己打廣告，顧客可以自己找上門去協商，自己覺得滿意就行了。值得注意的是，在多倫多地區，經紀人的佣金一般是由賣房人出的，所以如果您是一個買房的人，你也完全可以自己找一個經紀人，因為你們可以商量這個部分的佣金由賣方負擔。

另外如果你不找經紀人下單，你也可以考慮找律師幫忙，但是兩者你都是要付費的。不同的是，通過經紀人全面代理手續，找律師是審查合同，但是合同還是由買賣雙方協商。

但是多數房屋是通過經紀人來處理的，那麼，在你和經紀人之間並不熟悉和互相不了解的情況之下，如何才能找到一個如意的經紀人呢？

有經驗的房地產人士告訴記者，顧客最好看看以下這5個方面的問題。

首先，你找的經紀人最好是全職的（FULL－TIME）。道理很簡單，只有全職的經紀人才有更多的時間為你的CASE着想，也才有時間在你需要的時候及時趕到你的身邊。當然所有的經紀人都不會在名片上寫明自己是全職的還是兼職在做的，而實際上，在地產業，有的地產公司裡面的兼職經紀人會占到全部經紀人的 1/3。

第二，你要仔細地和經紀人進行有效地溝通。一個有效的溝通是指經紀人仔細傾聽你的需求，並能根據你的需求提出更加有用的指導。通過溝通，你還能了解到經紀人是否具備5個條件：有較廣的知識面、是否有經驗、是否值得信賴、是否具體了解某一個地區、是否誠實。可以說，具備了這五個條件的房產經紀人是可以值得委託的。

第三是應該找一個對你有意向的地區更為熟悉的經紀人。要記住，沒有一個經紀人會對整個多倫多的所有房產市場都非常熟悉的。對你要求的地區熟悉的經紀人往往能更加實際的根據要求列出最適合你的房屋信息。相反，一個對你的地區不熟悉的經紀人則肯定買不到最適合你的房屋。

另外，儘管私售可以不要經紀人的參與，但是作為買房的你，也可以在看到私售的房屋信息後找個經紀人來諮詢和顧問，這樣的話，能幫到你在價格和具體的談判中起到很好的作用，因為私售的房屋有的不希望通過經紀人，原因是賣方不想出這筆費用而已。

找經紀人要注意什麼問題呢？
找經紀人除了上面的幾個問題外，和經紀人之間的談判最主要的就是佣金的商量。到目前為止， TREB並沒有法律文件來做出具體的規定，給經紀人的佣金完全根據雙方的談判而定，不過，在西人的房地產交易界，有一個基本的市場價格，那就是房產成交金額的4.5－5％給經紀人。目前在華人經紀人市場則不是很穩定，只要雙方都能接受就好。

在談好服務價格之後，建議各位要和經紀人簽訂一份《房產買賣合同》。筆者也了解到，在實際操作的過程中，簽訂合同與不簽訂合同，又都各有利弊。因為合同是對雙方的約束，如果選擇不簽訂合同，那麼你難以得到經紀人最好的服務，因為她認為你只不過找她諮詢而已。如果選擇簽訂，那也意味着你要是再遇到更好的經紀人，你難以有更改經紀人的機會。最好的辦法應是在有了一定了解之後，再考慮簽訂合同。記住，在加拿大，只有合同才是你最後的援手。

如何選擇房子、房型？

選擇房子牽涉到很多因素，以多倫多之大，並不是一個經紀人提一通建議之後就可以馬上拍板的事情。因為是移民，大家都有一些不確定的因素，但是在買房子的時候，大家又都基本上選擇了穩定。所以，在選擇房屋的時候，一般而言，要從這些方面盤算一番：

一是預算，首先取決於家庭的存款情況，就是現金儲備，可以首付多少（Down Payment），經濟狀況還決定了房子的基本位置是市中心還是周邊城市。

二是家庭工資收入，你的收入決定了你今後還款的能力。現金狀況加上家庭收入表現，就基本能確定能買什麼位置和怎麼樣的房子了。但是在決定自己預算的時候，建議不要有一次性到位的打算，免得大大超出自己的經濟能力，也不要有和朋友攀比的心理，畢竟我們生活在加拿大，而這裡是一個講究實用的地方。

三是看位置，這個又和買房者的工作穩定與否，工作單位，家庭情況有關係，比如家裡有讀書階段的小孩，會希望離學區近一點。Jenny Chen女士認為，光是看校區的排名不一定是最好的辦法，因為華人和西人對校區的標準理解有的時候不一樣，除了幾個公認的好校區之外，中國人更注重校區的學生功課成績，尤其是看幾門主要功課的成績，西人則更注重對校區的整體評價，更重視孩子的全面培養，會注意他們在其他素質方面的評價和排名。當然還要看自己的工作，沒有車，當然想離TTC站口近一些，想要有個比較好的交通位置。

Jenny Chen更具體認為，既然華人已經生活在加拿大，並不一定要華人扎堆而居，實際上，多元化的一些居住區會更好一些，也更容易升值一些。目前，從多倫多來看，Dowtown當然最好，有錢可以考慮，因為Downtown的房子全部漲價，這是由市場的供求關係決定的，畢竟Downtown的房屋資源有限，其次在Etobicoke中部買房置業，升值空間很明顯，當然最好不要選擇這個地帶的北部，另外Yorkmill靠近名校區，也是投資置業的極佳選擇。如果把眼光投向大多地區的周圍地帶，投資新房，那麼，像在Oakview,Mississauga,City Of Vaughan也是很好的選擇。

四是看房屋的新舊，如果是預售房和新房，這些都沒有問題，但如果是二手房的話，要看房子的年齡，是30年以內的還是100年以上的。實際上，現在有的買房者也已經不是很看重這個因素，因為如果是市中心的房子，年齡都已經不小。而且有的房子年齡大，由於保養得好，比如過了7、80年，它的質量也還很好。所以有的時候不能光看房屋的新舊，要結合各種因素來判斷。如果是二手房的話，那就要評估這個開發商的信譽、規模、實力和他們的風格等等。

五是要考慮房屋的用途，是自住為主，還是出租為主。JAMES CHEN先生表示，如果這個問題不考慮好的話，將來對房屋的滿意程度也會打折扣的。因為這是完全不同的考慮方向，有着極大的不同。

六是在房型的選擇上，雖然多倫多的房屋共有8種之多，但是經常買賣的無外乎以下3種：一是HOUSE，升值潛力最大，不利的是初期投資多，管理比較費功夫和時間。二是CONDO，比較適合年輕人、小家庭等這些生活節奏比較快的，還有老人，因為不要花時間去打理，比較省心。三是TOWNHOUSE,價格比較優惠，正好落在新移民買房多半選擇25萬元的這個價格之內。

如何檢查房子？

檢查房子是一點也不能馬虎的。目前，在多倫多市場，和國內不同的是你還可以找一個驗屋師。他們的職能是檢查房子並出具報告，但並不會因此勸說你買還是不買。目前多倫多有驗屋師協會，可以考試，但是政府並沒有因此而發牌，不像經紀人是要持牌才能工作的，否則就是非法的行為，而驗屋師是誰都可以做的，儘管也有驗屋師協會，但是政府並沒有因此而要求買房者一定得找他們來驗屋。買房者可以選擇自己驗屋，也可以找朋友驗屋。不管你找不找驗屋師，檢查的項目一定要詳細，JAMES CHEN 建議大家，要注意以下這些項目：房屋結構、水、電、氣、電器設備、房屋照明系統、通風取暖設備（冷氣系統）、下水道系統、門窗、房頂、外牆、地面（地板）、地下室（地庫）、後院、圍牆（柵欄）、車庫、家俱等等。

買房Vs租房：

這是一直討論的熱點問題。有的說買房好，有的說租房合算。但是如果是一個3口之家，又有一些現金，目前工作還比較穩定的話，建議還是買一個房屋。經紀人JENNY CHEN 女士為筆者算了一筆帳。

一是生活質量不一樣了：一個家庭租房，多數人是住在地庫里，條件自然有限；到自己買房子一定住在最好的樓層，相比之下，可是跳躍了2層啊。

二是數據顯示買房更合算些：TD ECONOMICS的專文認為，買房與租房花錢的比例是77：100，也就是說，如果你買房首付25％，用5年期的利率分25年還清，每個月花在房子上的本金＋利息的錢，和你租這個房子說花的錢的比率是77：100，由此來看，買房更合算一些。JENNY CHEN 為筆者舉例說，目前在密市（MISSISSAUGA）中心地帶，一個標準售價為16.5萬元的CONDO，全部出租的話，一個月是1300元；25萬元的 TOWNHOUSE租金為1400元；COVER掉地稅、貸款和保險，還是有剩餘的。當然也不要指望完全靠租房來解決住房的開支，如果連自己也還住在這個房屋裡的話。

三是從升值潛力來看，在穩定的房屋價格上升走勢上，買房是一定優於租房的行為。當然如果過熱，短期內漲幅很大，那必定會導致房價下探，整個市場出現調節。從1971年至今34年間的數據看，只有在1988年到1996年期間出現過房價一直下跌的情況，當時，房屋的平均價由1988年的273，698元一直跌倒1996年最低的198，150元，房屋平均縮水7萬多元，但之後的這8年來，房屋的價格一直上漲，2002年即恢復到了1988的價格，儘管在之後一路漲到目前的338，267元（2005年9月份數據，來源TREB的MARKET WATCH）。

四是買房會帶給自己一家人穩定的感覺。想想，我們來到加拿大，不就是想更加穩定一點嗎？JENNY CHEN 還從一個女人的角度聲稱，即使出去買點東西，也會優先考慮到是否適合家庭需要，而不至於像租房的時候般不是不敢買，就是買了也浪費了。

不過，在買房前必須要考慮清楚房屋的用途是租房還是自住。JAMES CHEN先生認為，如果是自住，對環境的選擇就主要是考慮熱點地區、交通方便、有校區與否等，以方便出租，如果自住的話，主要考慮安全、環境更優雅這些個因素。

（記者傑克）