每年近20萬的新移民給加拿大的地產市場帶來了活力，尤其是多倫多的房地產業蒸蒸日上，但這種表面的活力隨着美國經濟的衰退將波及加拿大的各個行業，按照經濟規律，沒聽說過經濟越不景氣房地產業越有活力，當然新移民的大量湧入是一個直接因素。

眼下的多倫多房地產市場表面看起來紅火，本人認為這是一種危害極大的房地產泡沫現象。看看多倫多地區從1980—2001 年間的房產價格走勢統計，自1985年香港移民潮開始衝擊多倫多和溫哥華兩地的地產市場，到1989房產成交價格平均指數達到了有史以來的顛峰（達到平均套銷售28萬元的記錄），從此一路下滑到1996年，很多當時搶購的人大多數都虧得一塌糊塗，直到大量大陸移民陸續湧入後才開始復甦。

雖然到目前為止平均價格指數還沒有突破1996年的記錄，但在今年5月的單月成交量卻打破大多市地區81年歷史舊屋出售數記錄，達到了7490宗交易，同時1996—2000間銷售量均在歷史新高區震盪，雖然現在還沒有到年底，但也屬創歷史新高年份。而房地產可持續發展一般是每5年一個小周期，從1996年開始復甦到現在也該到了顛峰了時候了，當然這種持續上升的支撐力很大程度上是大量新移民的湧入，連續近5年的高峰這預示着什麼？按客觀規律首先是未來幾年成交量的放緩，相信不會再在短期內出現打破81年歷史記錄的奇蹟了，其次是價格指數的回落，想要打破1989年成交價格平均指數記錄似乎是缺乏上升的支持力，這種現象很大程度上是受美國經濟的不景氣影響加拿大就業市場，大量的裁員潮使計劃買房者信心指數大大降低，統計顯示現在的失業率高達7.2% ，而這一數字並不包括從來就沒有找到工作的人，而美國的經濟並不是靠美聯儲連續7次降息所能馬上好轉的，而房價的繼續上升似乎是沒有道理的。

近年來持續landing的中國大陸新移民潮，使得多倫多，溫哥華房地產價格上漲，住房的短缺和租屋價格的飛漲，使很多的房產經紀AGENT高興的在睡夢中笑醒，很多的新移民因為高漲的租金而互相搶購房子，主要是認為現在買房子可以省房租，同時可以以租養房，而這種趨勢導致房產經紀AGENT、房屋評估公證人異常活躍，有的為了承攬賣方委託，逐步將再銷售房產價格提升，因為他們的佣金是賣方支付的，若代理對賣方房產期待價格估低，自然賣方可以找估價高的代理，為了能有更多的委託戶，一般賣方代理都是將銷售價格抬高，只要有買家肯買，高估房價也無妨。至於買方是否能買到物美價廉的住房、成交後是否能如約付清抵押貸款，與他們的利益並無關係。看看很多的代理廣告吧，某某代理房產以107%成交，其實就是王婆賣瓜，他代理的房產以多出叫價7%成交，這種一點一點抬高價格的結果便是房產泡沫的產生，猶如股市的泡沫，當這種泡沫的濃度達到一定程度後勢必造成更大的危害，而導致這種泡沫產生的原因無非有以下幾點：

1：美聯儲的降息使多倫多銀行房產買賣的抵押貸款mortgage rate從前些年12-15%一路下滑到現在的5-6%，mortgage rate 的降低使得很多人買房的信心大大提高。 2：租金的上漲使得大量新移民互相搶購，使得多倫多房地產價格大幅度上漲。 3：1997-1999年北美股市的大幅上揚，納斯達克綜合指數，標準普爾500指數，道瓊斯工業平均指數均創歷史性新高，尤其是dot com科技股公司更是象燒錢一樣，就業機會大大提高使得很多人購置房產。 4：商品消費的從眾心理。很多新移民買大件商品隨大流，這種從眾心理迎合agent逐步抬高價格，而抬高價格對list agent並沒有什麼利益損害，為何不抬？

今年大多倫多地區房產銷售中，舊屋的成交量在5月份達到了81年的歷史新高，而開發新屋銷售量與去年各月相比，在今年的銷售中卻出現了縮水，這是一個很危險的信號，繼續縮水的後果預示着土地交易、房地產開發、建築施工、建材行業要開始萎縮，再繼續萎縮的結果便是大量施工人員的失業，經濟的不景氣從高科技行業開始已向製造業、建築業、建材業波及。從今年前幾個月舊房統計來看，無論成交量還是價格指數都比去年同期有強勁上升，惟獨在6月份可供再銷售resale房產量卻出現了同期下滑，也就是說市場上可提供再銷售的房產少了，市府已同意明年租金上漲幅度提升到3.99%，更多預示着迫使人們買房，而且政府鼓勵買新房（有2000元的退稅額），拉動新屋的銷售量，抑制大多倫多地區開工項目的下滑，由於大量的新移民湧入，大多倫多地區房地產開發市場火暴，開發項目之多也是歷史上少有的，這麼多的在建項目一旦出現銷售量下滑，銀行的貸款保險公司的負擔又要拖垮一些支撐不住的開發企業，相對土地交易，建築業、建材業也開始下滑。年前加拿大對美國木材出口的貿易戰打得不可開交，如果本國木材內需再下滑，很多的建材商豈不是難逃厄運。

政府沒有理由抑制租金的提升，租金越高越多的人想買房子，對加拿大的經濟越有好處，政府出台的租金上漲幅度3.99%和各大銀行抵押貸款利率mortgage rate 下調，仿佛是用“以毒攻毒”的方式拉動房產的銷售量，刺激房產消費市場，如果效果明顯對本地的房地產業有不可估量的推動作用，如果“毒”攻不出來，可就慘了，可憐了我們新移民一踏上這塊土地，沒有工作就開始為加拿大經濟做貢獻，其實新移民的大量湧入對加拿大的經濟好轉起到了不可估量的作用。

再說多倫多今年的地產交易異常火暴，房價持續高漲，除了租金高漲外，再銷售房產的代理Agent抬高房價也是一個直接的原因， 當然大多數房產交易的估價，受到當地政府管理部門的監督和限制，來保障估價的公正性。避免估價公證人與買賣雙方的厲害關係，事實上在具體的操作過程中並非如此完美，部分賣方經紀人常常給自己熟識的公證人直接打電話，求得有利的估價。這樣賣方間接成了公證人的雇主，在這種只能高不能低的估價競爭中，房地產的泡沫就被越吹越大。看看多倫多地區很多10--20萬的房產幾年功夫就漲了40-50% ，房地產價格這樣猛漲，猶如dot com股市裡的泡沫效應，一旦出現長期經濟大蕭條，結果是什麼 ？而一般人們即使認識到這種危害也不能有效的控制這種局面，就象很多人在一個大廳里，一旦某處着火會蜂擁而至沖向出口，結果是都擁擠在出口出不去。如果有部分人能忍受住燃燒，讓人們有秩序的從出口通過，整體跑出去的人數會大增，但有人說了，我的租金已經燒到我不能再忍受了，我為何不去搶購房產，再加上Agent的商業伎倆，於是搶購風形成了，泡沫效應一點一點加深着濃度，這種危害是深遠的，看看美國和日本的前車之鑑吧，多倫多面對越來越不景氣的就業市場就能倖免嗎？當然大量新移民的湧入有效抑制着房地產業的下滑，但能支撐多久？最新一期的商業周刊 (Business Week) 報導，以投資股市致富的名人巴菲特 (Warren Buffet) 鐵口直斷，認為還有八年經濟才能見轉機。這位波克夏'哈瑟威公司 (Berkshire Hathaway Inc.) 的董事長在對其所屬高階主管談話時表示，他認為美國將有一段長時間的景氣趨緩期，不只是因為本季或今年沒有復甦徵兆，而且他還預測將有長達八年的經濟遲滯期 (economic stagnation)。很多的經濟學家說美國的經濟在年底會慢慢復甦，但現在一點也沒有看出任何的跡象，到是更多的大企業發出贏利警告。 ＜

如果多倫多市政府進一步提高房屋租金，以此來抑制下滑的市場，如果經濟不景氣長期持續下去，對於新移民無論是租房還是買房都是一場噩夢。

美國在80年代末90年代初，過高的房地產估價最終引發了美國房地產市場的大坍塌，許多人的房產因付不起抵押貸款而被銀行沒收。現在美國經濟發展放緩，失業率上升，家庭債台高築，股市低迷，這一切都在腐蝕着美國房地產市場的根基。而更為可怕的是，房地產市場一旦坍塌，恐怕比股市的坍塌對經濟的影響更為深遠。因為房地產買賣常常是先成交，後付錢，一般家庭的房產抵押常常要付二三十年。如果估價結果過高，同時收入不增，那麼未來二三十年除了勒緊褲腰帶，別無他選。如果家家如此，美國就會出現長期的消費水平低落，內需萎縮，進口銳減，以致陷入經濟危機之中。

而日本經歷了近10年的經濟衰退，利率幾乎快到零了，房地產業的發展也受到空前重創，這就是為什麼日本地價連跌十年到現在還沒有起色，日本上個世紀80年代後期出現的空前龐大的泡沫經濟中，地產泡沫的危害遠遠大於股市泡沫。按統計資料到2001年3月末，全日本平均城市地價指數及東京市區地價指數，分別從各自歷史最高點縮減36.6％、74.0％ ，全日本土地資產總值，截至2000年末已從1990年歷史最高點2454.9萬億日元，直線下墜至1530.2萬億日元，這期間年均負增長4.6％，總降幅達37.7％。其相當於1989年末日本股票總市值最高點611.2萬億日元的1.5倍，厲害吧！呵呵，去年2月日本零售業有史以來最大破產案――大型超市連鎖店長崎屋宣布倒閉，負債4300億日元，遠遠超過1997年破產的八百伴超市集團的1613.8億日元負債記錄。而其陷入絕境的最根本原因，就是當初向銀行大量借款囤積大量商鋪用地，年復一年越陷越深導致破產。

多倫多地區在建項目之多，也打破了往年的記錄，僅在downtown中心區開發在建的大型項目也達到歷史新高，大量的資金占有拖住了銀行和購房者，對於新建大型apartment 和condo項目，開發商本身已向銀行申請了巨額貸款，新房長期的滯銷將大大加重開發商的開發成本成為負擔，對於開發商來說，一旦支撐不住宣布破產銀行的損失也是巨大的，雖然在建項目歸銀行，但銀行拍賣時以低價拋售，如果經濟不景氣，又有多少人去買，又不是隨便買個小額商品，很大程度上產生壞帳。而對於個人購房者銀行為了躲避風險一般會在購房者首付款的基礎上讓購房者補交縮水差額，一旦付不起所需款項和房屋按揭，銀行就會拍賣購房者的房子。而多倫多是一個金融商業城市，一旦銀行的壞帳增多，縮緊銀根裁員潮又會出現，要知道在多倫多的從業構成中，25%在IT相關的高科技業，25%在金融業， IT的大裁員潮滾滾而來，要是銀行業再裁員，還有多少人能夠貸款買房，勢必造成惡性循環，地產泡沫的後果真是很可怕。

經濟泡沫、房產泡沫破滅必然出現的房產低迷不振且波及和拖累總體經濟尤其金融業運行，日本金融機構的運做表明房地產業的貸款額度急速上升，對產生地產泡沫猶如注入了興奮劑，日本金融機構向房地產和非銀行金融機構發放貸款餘額由原來的20％驟然上升到40％，主要集中於房地產業，是一大教訓。實際上房地產市場既是金融市場又是房地產市場，是兩者的統一。

日本將泡沫經濟的10年沉痛地稱之為“失去的10年，說到底無非當初炒地炒股猖獗，地價、股價狂飈所必然導致的苦果。日本政府總結泡沫經濟慘痛教訓的《經濟白皮書（1993）》執筆專家們就深刻地指出：“泡沫經濟有害無益，土地等價格暴漲暴跌對實體經濟的長遠發展留下了巨大的負遺產，治理地價泡沫將付出高昂代價。雖然加拿大的整體經濟不象日本那樣持續10的低迷，單就地產行業來說，也並非全加拿大都是如此的瘋漲，看看很多移民不多的省份和城市，土地和房產的升幅基本是按照正常的發展規律運行，而多倫多地區由於大量移民的湧入，會不會發生小範圍的地產泡沫，答案是可以肯定的，其實已經孕育着地產泡沫的出籠，雖然這種泡沫的後果不會“城門失火，殃及池魚”波及到整體加拿大，地域性的爆發受影響的仍是本區域，房地產本身就具有地域性。這種危害雖然對加拿大整體的經濟無傷大雅，但對多倫多本區域內是受影響的，尤其是新移民。

日本在上個世紀70年代上半期，也曾出現過泡沫經濟。由於地價只會漲不會跌的“土地神話”廣為流傳，投機性土地需求激增，地價異常上揚。又由於70年代泡沫經濟按金額計算的投機規模，遠遠小於80年代經濟泡沫，因而地價暴漲時間相對短暫。只持續了兩年就於1975年轉向回落，且當年見底跌幅不到5.5％，東京等6大城市地價平均跌幅也只為8.2％，還夠不上是暴跌陡跌。 而多倫多地產的漲幅雖然沒有象日本投機性土地需求激增，導致地價瘋漲，但多倫多的地產再持續上揚，突破1996年的歷史記錄後，仍有向上攀升的支持力（新移民的搶購風），加上美國經濟的不景氣沒有好轉的跡象，離暴跌陡跌的態勢也就不遠了，泡沫經濟破滅後地價下跌，必定是泡沫經濟必然結出的苦果，承受泡沫性質的房產下跌，就是市場對掠奪性房產投資的懲罰，帶來的惡果是難以接受的。

順應地價下跌的客觀必然，要防止地價下跌過急並且儘可能縮短下跌的過程，減輕其對社會的震憾。唯一的出路在於嚴防出現泡沫地產、泡沫經濟 ，但如果一旦出現泡沫經濟、泡沫地產，房產下跌必然或早或遲接踵而至，誰也阻擋不了也不應阻擋。加拿大的政府對此解決的高招不僅體現在大量增加移民額度，來減少這種苦果的發作，而且表現在租金上調到3.99%議案的實施。實際上是將這種苦果更多間接轉嫁到新移民身上，看看1985年香港的移民潮和1989年的地產高峰後的苦果，不是有很多的香港人在地產上賠的很慘嗎！而當地人卻發了大財，雖然當時的泡沫受經濟不景氣的影響因素較少，但現在的行情是泡沫惡果,一旦爆發，再加上長期經濟不景氣雙重的打擊，惡果將是一場噩夢。

再參看國內大陸的地產行情，相信大家對前些年海南房地產大肆炒作還有印象，我的親身經歷是我的朋友在海南的市場上白白仍了快七仟萬，公司大傷元氣，還有數不勝數的珠海地產熱，那時的地產熱度就是大肆的搶購然後高價拋售，有時開發房產的不如炒房子的賺錢，炒房子的不如炒地賺錢，當在最高價吃進後勢必被套牢，最後的結果是泡沫的惡果。

北美經濟的持續不景氣，消費者心理受重創，長期下去勢必爆發更大能量的“經濟危機”，從大陸來的新移民，傳統的教育中對“經濟危機”的定義停留在書本的概念上，沒有切切實實的體驗過什麼叫“經濟危機”，很多的新移民在這裡沒有自己的廣泛的社會關係，也沒有什麼根基，一切得從頭來，是最容易受經濟危機侵害的群體，而且這種侵害是深重的。

我個人的觀點會受到更多Agent的強烈抨擊，加拿大政府都鼓勵買房，你這不是在攪合我們Agent的買賣嗎？要知道房市猶如股市，但又和股市操作完全不同，這裡很多搞金融理財將買房稱為“投資”，而且是一種長線型的“投資”，我不這樣認為，每個人對“投資”的理解是不同的，除非你自己有多處房產進行炒做，可以算的上是“投資”，如果只是自己居住用，算不上“投資”，說是“消費”更為準確。如果你當時買房是20萬，過了若干年後升值到30萬，如果你不拋售，這10萬的升值就體現不出來，等你拋售後是賺了10萬，那你又到那裡去居住？而且你自認為賺了10萬，你想再買一處房子，哪裡還有原來不漲價20萬的房產等着你嗎？所以說房產的升值必須體現在多處房產的炒作上，從某種意義上講房產即使升值也體現不出來，而相反房產一旦貶值就體現出來了，貸款利息，煤氣水電等等並不會隨着房價下跌而少收你一分錢，尤其是貸款利息mortgage 可是按照牛市（假如你牛市進入）當時的貸款額來計算的。

回過頭來在看看股票，如果股票被套牢可以在最短時間內割肉拋出，如果不缺錢也可長期堅守等待牛市復甦，房產就不同了，一旦被套你能象股票一樣在最短時間內割肉拋出？而一旦房市進入“牛市”你堅決的拋售？除非你是多處房產進行炒作，房市的操作要比股市裡的程序手續複雜的多的多，涉及到買賣雙方Agent、律師、估價員、保險、銀行等等，即使房產象股票的“牛市”那樣拋出，所賺得的利潤還得考慮每次交易買賣雙方Agent、律師、估價員、保險、銀行等等費用，這些額外費用可比股票每筆的交易費高多了。而一旦房市進入“熊市”，你只能守着不能拋，還有什麼高招能應付房市的“熊市”？