“提前還款要罰2.5萬!加拿大的銀行太可怕了，所有的規定都對消費者不利，你自己需要了解非常多的知識。。。”BC省的消費者Mohsen先生向CBC電視台講述了他與豐業銀行的一段故事。

　　Mohsen先生是位工程師，2006年從伊朗移民加拿大，就職於BC省水電公司，2007年首次置業，當時的房價40多萬加元，2009年按揭貸款續約時接受了豐業銀行5年固定利率5.19%的合約。2010年4月，Mohsen先生發現第二個小孩出生後，自己的家庭財務狀況難以承擔按揭貸款月供款。他向銀行工作人員諮詢了關於一旦賣房，銀行貸款罰款問題，當時，被告知，需要罰款1.3萬元。7月份，利率下調之後，再去銀行問，被告知1.7萬元。11月份，當房子售出時，銀行告訴Mohsen先生，實際罰款金額是3.38萬元。“我永遠都不會忘記那一天，3.38萬元!比預計的高了一倍!銀行的一位職員也承認，這是他見到同樣金額貸款中最高的罰款數字。”Mohsen先生說，他到現在都難以理解為什麼銀行的罰款會變得這麼快。豐業銀行最後“友善地”減免了部分罰款，最終罰款額為2.5萬元。

　　豐業銀行向Mohsen先生以及CBC電視台的解釋如下：封閉式固定利率的按揭貸款在提前還清貸款並解除抵押時，有兩種罰款計算方法：利差法和3個月利息法。Mohsen先生的貸款適用於利差法，即，5年期固定利率5.19%減掉違約時所剩時間對應的貸款利率(例如，貸款還有4年到期，即對應的是4年期利率)，乘以所剩時間，再乘以貸款餘額。Mohsen先生第一次諮詢時，距貸款到期還有48個月，由於當時的4年期利率較高，所以利差較小，因此罰款為1.3萬元;7月份，距到期還有45個月，依然適用4年期利率，降息後，利差加大，因此罰款增加到1.7萬元，;待Mohsen先生售出房產並解除抵押時，距貸款到期還有39個月，因此對應的利率是3年期利率，利差進一步加大，按照銀行的計算公式套算，罰款為3.38萬元。

　　其實，絕大多數加拿大的商業銀行都會按照上述辦法計算固定利率封閉式按揭貸款的提前還款罰款金額。Mohsen先生感覺驚訝和憤怒的主要原因是沒有理解貸款合同上的條款。Mohsen先生告訴記者，他現在不得不找一份送匹薩的工作，“I just want to let Scotiabank knows that how much that $25,000 is worth to me. I had to deliver pizza to the people — get dollar by dollar — to try to recover that,I was really hurt."

　　CBC電視台就此事採訪了加拿大銀行公會的有關官員，記者被告知，加拿大不會像美國那樣對違約提前還款的借款人不採取任何罰款措施，否則加拿大的按揭貸款市場也會像美國一樣，罰款是為了補償銀行失去貸款合約的損失。這位官員同時認為，商業銀行應該更多地披露和解釋罰款的計算方法，讓消費者清楚和理解銀行的政策。政府受理銀行業務投訴的部門OBSI向記者確認，隨着利率的降低，關於按揭貸款的投訴多半來自罰款問題，2010年該組織受理的相關投訴案中，59%是關於罰款問題的投訴。該組織接到了Mohsen先生的投訴，但他們認為豐業銀行沒有做錯什麼，所以無法幫助Mohsen先生。

　　對此事持完全相反觀點的是地產經紀的代表RichardBeaumier先生，他認為銀行的高罰款政策阻礙了房產交易。消費者由於顧及高額罰款而放棄出售房產，是對地產市場交易的阻礙。Beaumier先生正在通過自己的影響力向政府遊說，徹底取消按揭貸款提前還款的違約罰款規定，至少要設置一個上限。“沒有規定和法規，銀行為所欲為，他們的利率風險已經得到了有效控制，罰款完全沒有必要，是多餘的。”“要知道，美國的消費者根本沒有這種問題。”“披露和解釋罰金的計算方法，於事無補。”

　　電視台採訪的視頻連接見：http://www.cbc.ca/news/canada/british-columbia/story/2011/03/21/bc-mortgagepenalties.html

　　故事到這裡就結束了，Mohsen先生繼續送他的pizza，如果每單生意賺2.5元，每天送10單，他需要送3年才能補回着2.5萬元罰款。這個罰單對於普通工薪家庭來說，實在是太大了。

　　最近，筆者的朋友還遇到這樣一件事，他的按揭貸款在一個小的金融公司，還沒有到期，幾年前買的樓花要交割了，但首付款還差8萬元，由於金融公司沒有房屋淨值額度，他如果想從現有住房中借出更多錢，只能做refinance，可這家金融公司沒有open的按揭貸款，由於他計劃將現有住房出售，所以如果做了refinance，增加了貸款金額，賣房時罰款會很高，於是他決定把現有貸款refinance到大銀行，以信用額度的方式取出現金用做新房的首付。我這位朋友是位精打細算的人，他在將自己的貸款refinance到大銀行之前，利用那個小金融機構給的提前還款額度先還了一大筆本金，目的是想減少罰金，沒想到的是，轉貸款的時候發現，罰金一分錢沒少，原來這個小機構有規定，在計算罰金時，在違約前1個月內的大額還款不作數!!!這位朋友又氣又惱，雖然在原來的貸款合同里找不到任何這個規定的描述，但迫於時間的壓力，只好忍氣吞聲了。

　　目前，加拿大確實沒有關於按揭貸款罰款計算方法的統一標準，以及實施細則。大銀行的做法非常相近，但中小金融機構，有自己的辦法和措施，而且透明度有待提高。筆者給消費者如下建議：考慮長期(例如，5年)封閉式固定利率貸款時一定要慎重，首先要搞清貸款機構的罰款方式和計算公式;其次要了解清楚提前還款額度，以及提前多長時間加速還款作數;最後要根據自己的實際情況，而不是利率來選擇貸款期。封閉式浮動利率的罰款方法，各個金融機構基本一致，即，3個月利息，而不是利差法，但也有些金融公司例外。如果不確定房子能住幾年，最好選擇封閉式短期固定利率或浮動利率按揭貸款。

　　作者：王紅雨