剛從多倫多遷居到溫哥華的周先生一家，遇到的問題是，雖然手頭的現金超過首付的35%，但在溫哥華還沒有工作，被認定沒有償還能力，銀行不予貸款，想着此等待遇連非居民也不如，不免有點窩氣。

                                                                            文：葉一蓓

溫哥華 居不易

眾所周知，溫哥華，居不易，高房價，擺在那。

然而，安居樂業，是每個新移民的夢想，如何讓有限的收入和不斷飈升的樓價博弈？這就涉及房貸的學問了。

能從銀行貸多少款、怎樣合法地貸到更多款？是購房者需要解決的首要問題。

算法不同 貸款差異大

筆者近日走訪大溫房貸市場了解到，各銀行等金融機構對家庭每月可負債比率、分期付款攤還年限及利率的算法不同，相同收入者可貸款數量會相差10萬元甚至二三十萬元不等，無收入者也有可能通過不同的渠道如願購房。

銀行通常依據首付款或家庭收入來評估借貸能力。當然，按照普通客戶、卓越理財、VIP客戶等銀行賬戶種類的不同，也可額外獲5萬元至10萬元不等的貸款。

如果是新移民或非居民，無需收入證明，只要求首付款的比例。相對來說，新移民的貸款簡單得多，一般銀行界定新移民的年限是5年，也有寬鬆到10年的，交足25%至30%的首付，就可申請貸款了。

不在銀行劃定的新移民之列、首付款不足35%時，可貸款的金額，就全由收入實力來說話了。

貸款數額 靠實力說話

一般來說，家庭年收入減去應繳地稅、取暖/管理費、其他貸款/信用卡最少月還款、利率等，就可以大概知道能貸款的數額；也有直接用家庭月收入乘以可負債比率，來計算可負擔貸款的。以家庭年收入5萬元為例，從銀行可貸到的金額是26萬元，如果首付交5萬元，能買到價格31萬元的房子。

然而，區區31萬元又怎能在溫哥華買到“房子”呢？但銀行一本正經，沒有迴旋餘地，有心置業者惟有望“房”長嘆了。其實，為了能借到更多的錢買更大的房子，業主們還有其他的選擇，即向活躍在房貸市場的小型金融機構如房貸銀行銀行Mortgage Banker和房貸經紀Mortgage Broker求助。

貨比三家 順利買到心儀房

由於林先生對僅能貸“35萬元”的不滿，他決定到第二家銀行諮詢，這時貸款額又多了5萬元。為了能貸到更多的款，林先生利用公休假時間，走遍了大溫地區辦理房屋貸款的金融機構，工夫不負有心人，他們最終從Broker那裡拿到了55萬元貸款的銀行申請預授信。住進新屋的林先生無不感慨地說，好在沒有輕言妥協，否則不知何年何月才買得起這樣相對舒適的城市屋。轉變觀念、貨比三家，適用於國內國外、各行各業呀。

而從多倫多來的周先生，也幾經周折後，好不容易在一家金融機構幫助下，找到適合他們的貸款計劃，順利地買到了房。

資深貸款專家同時提醒，借貸者正式申請銀行預授信需格外謹慎。銀行辦理這一業務前要到中央信貸機構了解貸款人的信用記錄，650分為合格（650分，是一般人三至四年良好信用的積分），銀行每了解一次，申請者信用分數會被扣2至3分，如果多家銀行都去了解的話，有可能讓原來剛剛踩到合格門檻的申請者反遭踢出門外，自己玩殘了自己。

由此看來，如果首付和收入都達到銀行的貸款標準，銀行傳統意義的正規、安全，會令人放心；貸款條件不是那麼完美的話，Broker或許可以圓你的購房夢。

          Mortgage Banke與Mortgage Broker

Mortgage Banker指的是銀行房貸承辦人，也即房地產抵押合約的貸方，或直接借出貸款的一方 ；Mortgage Broker指的是房貸經紀人，負責幫助客戶比較各家銀行貸款條件，為客戶找到最合適、划算的銀行貸款套餐。
    從定義中，便可以發現兩者的區別。真正的Mortgage Broker需要根據客戶的具體情況，幫助客戶比較各家銀行的產品，從中找出適合客戶的產品。從某種意義上來說，Mortgage Broker是consultant，他需要給客戶專業的意見。所以Banker和Broker的區別在於Broker可以提供更廣泛的產品服務，而Banker對於自己的產品更為專業。

Banker是銀行雇員，Broker則是純粹的經紀人，通過完成借貸合約，在相關銀行提取佣金，對客戶的服務卻是免費的。

購房者挑選broker時，應該儘量提防兩各種情況，一是見面就推薦產品的，說明他代理的銀行有限，沒有太多的好產品可以提供；二是名片上只有一個手機號碼，辦公室地址不詳，或者辦公室地址就是家庭住址的，萬一發生不愉快的事情，也不至於跑了和尚又跑了廟。