嚴先生去年貸款35萬元買了兩居室的柏文，2.2%的浮動利率讓夫妻倆興奮不已，每月供款1200多元，5年期滿，償還本金36000多元，華麗轉身成房主，生活質量的變化顯而易見，他們雖陶醉在安樂窩的溫馨中，但有件事卻令他們牽腸掛肚，2.2%的低利率還能維持多久呢？
不願為利率上升擔驚受怕的吳先生，4年前鎖定5年固定利率5.6%，未曾想，接下來的低利率更讓他寢食不安：中斷合約吧，罰款1萬多元沒商量；履約吧，眼睜睜多付近2倍的利息，不能說不是難以承受的重。
文：葉一蓓
利率魔法無邊須與銀行鬥智鬥勇
有過貸款經歷者，或多或少地領教過利率魔咒的法力：跑贏利率，歡呼雀躍；失算於利率，如坐針毯。事實上，影響房地產市場最大的因素是利率，新移民買房最主要的考量也是利率。
簽訂利率，成了看不見的戰線、沒有硝煙的戰鬥，和銀行鬥智鬥勇的廝殺。
利率是在借貸期內所形成的利息額與所貸資金額的比率，利率的高低，決定借貸資本在一定時期內利息的多少。可別小看利率中的1個百分點之差，稍作計算，沒準會嚇你一跳：以借貸30萬元為例，利率2.5%，利息為750元；利率3.5%，利息則為1050元，僅交付銀行的利息，每月就相差300元。這一點，放貸方和借貸方都不願小覷。
風險難預知須花工夫研究
房屋按揭貸款一般都是3年或5年renew（續貸）一次。也就是說，很難有人能事先準確預測3至5年的利率走勢，就連精英匯聚的金融機構，也無法先知先覺。出於趨利避害的本能，處於強勢地位的放貸方，不惜下足功夫，細化條款，力圖把風險轉嫁給借貸者。
有的金融機構提供的所謂低利率，隱藏一些附加條件：強制借貸方開戶和購買高於正常售價的人壽保險，並將客戶房屋貸款註冊為非標準抵押貸款，具有不可轉移銀行性質等等，諸如此類，令客戶實際使用的成本大大增加。
現存的借貸合約，放貸方都保留有“Call loan”（收回貸款）的權利，也就是說，放貸方一旦出現財務問題，有權立即收回貸款，借貸者必須無條件地還清貸款。這也是為什麼美國發生金融海嘯、200多家小銀行即將倒閉時，無數美國人被沒收房子的原因。金融機構的信用等級，成了貸款時不可或缺的考量指標。
“解釋條例時避重就輕，執行起來避輕就重。”是吳先生對借貸合約的無奈。他當時選擇的是固定利率，詢問時說違約金是3個月利息，到他無法忍受低利率折磨，要中斷合約，銀行則用損失金額法來計算罰金：借款人現用利率減掉該銀行目前對應的標價利率，乘以貸款餘額，再乘以所剩的貸款時間，得出的罰款數竟是3個月利息的3倍多。這一做法雙方當事人已簽字認可：銀行有權在3個月利息法和損失金額法中，擇取金額較大的作為罰金。
把握利率變動規則不做房貸輸家
嚴先生一家歡天喜地享受低利率時，卻籠罩在加息的恐懼中：如果貸款期內央行利率P上漲，每月的還款金額雖然還是1200多元，但其中利息支出部分增加，本金減少。直至P上漲到一定水平，每月月供款1200多元全部成為利息支出時，銀行會要求借款人增加月供款，或進行債務重組，或將超過月供的利息轉為貸款本金——嚴先生一家的貸款，會因此越還越多。時刻關注利率變化，隨時準備第一時間鎖定利率，成了浮動利率受益者們在享受低利率時，繃得最緊的神經。
不過，折騰來折騰去，借貸者一般都難逃“輸家”的宿命。與其生活在貪婪與恐懼中，不如切合實際地選擇貸款計劃，笑迎利率的潮起潮落。
浮動利率和固定利率各有利弊
浮動利率(Variable)，是貸款利率跟隨中央銀行利息例會公布的、各金融機構參照執行的一個統一利率(英文叫做Prime)而上下浮動的利率，當然，金融機構會在這個基礎上加減一定係數。現在Prime是3%，如果銀行提供的利率是P-0.7%，當前的浮動利率就是2.3%。
浮動利率還分全開放式和半開放式，半開放式隨銀行基本利率浮動，一般複式計利次數為每月，隨時可轉移其他銀行或直接還清無罰款。
半開放的複式計利次數為半年， 3年或5年內不可轉移銀行或還清，否則罰款2個月或3個月利息。
固定利率(Fix)，就是貸款利率固定在一定年限內。它大致可以分為：開放式，封閉式，以及可轉換式，其中，封閉式固定利率貸款最受普通房屋借貸者歡迎，它的利率與開放式、可轉換式相比，最低。封閉式，顧名思義，在貸款到期前，如果全部清償本息和中止合約，銀行科以罰款都較高。
固定利率和浮動利率的選擇，因人而異。對保守的借款人來說，規避風險遠比省錢重要，選擇固定利率只是為了安心；如果心理承受能力極強、又有足夠資金抵禦利率上升帶來的風險，在現階段選擇浮動利率，可節約大量的利息支出。
從經驗上看，如果新舊貸款利率之差在1%以上，值得考慮更換貸款。要看結束原有貸款，得看續作新貸款的總成本，是否能夠高於節省的利息支出。提前結束原有貸款的成本由銀行罰款、律師費、解約費，以及其他銀行手續費構成。利息支出節省的數額要由貸款本金、所剩的貸款期限、以及新舊利率的差而定。
