对房屋价值的正确评估

买屋时,若已经看上其中的一套,如果不想心中无数漫无目标讲价的话,就一定要事前对该屋的价值有一个确切的评估,以便能得到合理的好价钱.那么,如何才能对一套房屋进行准确的评估呢?

要对房子的价值评估,最简单就是参考卖方的开价了,一般,卖方的开价,还是能在一定程度上体现价值(按理说还不会漫天要价,否则恐怕无人问津).不过这种办法太粗造,有时误差是很大,因为这在某种程度上取决于卖方的意志.可能.对方为了提高利润,他们的开价可能比实际价格高出很多.这是不奇怪的,有了价格空间,就便于对外行的买家讨价还价而大赚一笔.因此,千万不要以为:"砍"低了很多就是"便宜".只有在真正知道实际价值之后,才能确定的价格是否合算合理的.

实际上,很多时候,开价是很乱的,对于中低价位的房子,有的房子开价,比实际价值要高出几万到十几万不等,房子开价比实际价值低的也有,一定不要以"砍"价来论"输赢",否则,说不定吃大亏还以为赚便宜呢.也许,不少人会这样想,多看一下周围想同档次的房屋,比较一下价格,确实,这也不失一个好办法.这种办法可以缩小不少误差,可是,这种办法也有缺陷:不一定能在四周找到那么多类型相同、年限接近的房子来比较.

相对说来,以政府估价来参照是比教准确的.所谓政府估价,就是每年政府对个人房产价值的评估:(1)地价有多少,(2)建筑物的价值有多少.以政府估价基准,在房市场正常的情况下(房市旺的时候,价格肯定会升高,这是常识),大概:政府估价+六万左右=成交价,是比较合理的.此外,下列的因素不可忽视的,房屋的保养和房屋内部实施的使用年限,这也是很重要的,房屋的保养问题大体可以从表面上看得出,假如对房屋内外感觉非常好非常新,没有什么裂痕等,就应该说保养不错了(可以找懂装修的人一起看).日后维修少花钱也是价值的体现之一.

屋内部实施好坏,要等最后INSPECTION才知道,这对房屋价值的评估也是很重要的,有不少人就忽视了这一点.如果实施太旧,一定要降低该屋的价值.比如屋顶是不是该换了?(有的屋顶十五年换一次,换一次屋顶要华几千元),暖气是不是该换?(换暖气两千元以上),锅炉是不是该换(八年),还有一下潜在的问题,比如地下室漏水等等(这些同地形和外部环境有关,参考我以前的文章).还有,面积洗手间房间,也要计算一下,面积大的洗手间房间多的还是值钱一点(多一洗手间要多算三四千).

由于情况千变万化,因此,不能只用其中的一种办法来评估,最好是因地制宜综合考虑(甚至包括地点,社区,风水等,不过那些不在本文叙述的范围内),从中找到平衡点,找到相对最合理的价格.