被问了个大题目, 最近又很忙, 一直没空写.
房市分美国和加拿大. 相当不同.
先说加拿大.
加拿大房市总体比较健康. 首先, 贷款利率不象美国那样低的过分, 因此水分不大.
其次, 与美国的房价比, 加拿大的房子可以说是便宜得出奇. 在长岛的很普通的房子, 可以卖到五六十万美元. 换算下来即使在多伦多也可以买个大房子了.
另一个重要的迹象是象温哥华这样被香港人炒的过热的房市都已经扭头反弹并在某些指标上突破创下新高, 这说明加拿大的房市是稳定的.
加拿大最近的加息实际上阻止了泡沫的产生. 美国加息是早晚的事(除非美国经济进入恶梦般的日本模式), 单就房市来说, 早挤泡沫要好.
在加拿大的几个大城市中, OTTAWA的房价从百分比上看涨的最快. 虽然有NORTEL的不幸(刚买了些NT的PUTS, 可惜不能SHORT)和JDS的退出, 一样没影响房价的上扬. 从1999年到现在, 房价平均上涨了近60%. 很多地方DOUBLE了房价. 我不认为有任何泡沫在这里面, 因为有基础面的支持. 同时还是对OTTAWA房价过低的纠偏.
加拿大与美国不同. 加拿大人口基数小, 大力移民是国策. 而移民对经济的冲击不可小看. 大批移民总要住房子, 房价的上升不可避免. 以OTTAWA为例. 现在OTTAWA人口近八十万, 在十年内预计增长50%到100-150万. 因此, 一年10%的房价上涨是至少的.
另外, 911对美国人的安全感打击很大. 加拿大的便宜房子给了美国人狡兔多窟的机会. 很多年纪大的美国人认真考虑到加拿大买房子的可能性. 其实美国房价的暴涨给了他们卖房后到加拿大安居晚年的可能.
因此, 我认为加拿大的房价会继续上升.

换到美国. 我认为美国房市是一定有泡沫的, 关键在于泡沫有多大, 什么时候破裂, 也怎样的形式破裂等等.
全国范围内, 美国的房市还在合理范围以内. 从房价/收入的角度看. 尤其是美国人买房大多LOCK住20年或更长的利率, 在当前状况下, 平均说, 没有到过度消费的程度.
但局部地区则有些地方到了过分的地步. 例如长岛. 最近两年, 房价平均翻了一番. 1700SF的 TOWNHOUSE 卖到近四十万美元, 还不是好学区. 从房价/收入的角度看, 一个家庭如果不是两个人工作, 很难忍受的了. 长岛的几家大公司都不景气, 没有STOCK OPTION垫着, 慢慢熬的话, 我看是没有上升空间了. 再比如BOSTON. 1500SF的房子卖到四十五万美元, 还是高速边上的高噪音区. 加州的房价有一定的合理性, 因为有大量外地人的涌入, 虽然硅谷地区有点过高, 但毕竟有反弹的希望顶着.
关于房市, 基本要素:
1. 人口流动.
人口流动主要决定于LOCAL经济. 同环境变化也有较大关系. 加拿大有些特殊.
2. 家庭的平均基本收入.
3. 租房的价格.
4. 利率.
5. 通货膨胀率
6. 建房材料价格和劳动力费用

这几点又是互相关连的.例如利率对租房的价格影响很大.
看一个地区的房子有没有泡沫的简单判定是新房价格. 由于政府对新房的利润有上限,所以可以打比方说, 新房买卖象股市里的INSTITUTION买卖, 旧房买卖象是散户行为. 比喻不是特别恰当, 请不要挑剔.
新房价 = 建房成本 + 利润 + 地价
因为前两项基本固定, 所以泡沫部分主要出在地价上. 从公式上看, 地价是个加法因子. 实际生活中, 它常常变为乘法因子. 这就是泡沫的由来.
我的看法是如果地价不超过(建房成本 + 利润)的10%, 基本上房价偏低.
10%-50%之间, 正常.
50%-100%之间, 偏高.
100%以上, 泡沫.
地价基本是100元/SF. 不同地区, 不同室内装修有变化. 范围大致在 60-180之间. (适用于加拿大和美国, 不过使用各自货币). 利润应在10%-30%的成本之间.

好了, 先写到这, 抛砖引玉.