被問了個大題目, 最近又很忙, 一直沒空寫.
房市分美國和加拿大. 相當不同.
先說加拿大.
加拿大房市總體比較健康. 首先, 貸款利率不象美國那樣低的過分, 因此水分不大.
其次, 與美國的房價比, 加拿大的房子可以說是便宜得出奇. 在長島的很普通的房子, 可以賣到五六十萬美元. 換算下來即使在多倫多也可以買個大房子了.
另一個重要的跡象是象溫哥華這樣被香港人炒的過熱的房市都已經扭頭反彈並在某些指標上突破創下新高, 這說明加拿大的房市是穩定的.
加拿大最近的加息實際上阻止了泡沫的產生. 美國加息是早晚的事(除非美國經濟進入惡夢般的日本模式), 單就房市來說, 早擠泡沫要好.
在加拿大的幾個大城市中, OTTAWA的房價從百分比上看漲的最快. 雖然有NORTEL的不幸(剛買了些NT的PUTS, 可惜不能SHORT)和JDS的退出, 一樣沒影響房價的上揚. 從1999年到現在, 房價平均上漲了近60%. 很多地方DOUBLE了房價. 我不認為有任何泡沫在這裡面, 因為有基礎面的支持. 同時還是對OTTAWA房價過低的糾偏.
加拿大與美國不同. 加拿大人口基數小, 大力移民是國策. 而移民對經濟的衝擊不可小看. 大批移民總要住房子, 房價的上升不可避免. 以OTTAWA為例. 現在OTTAWA人口近八十萬, 在十年內預計增長50%到100-150萬. 因此, 一年10%的房價上漲是至少的.
另外, 911對美國人的安全感打擊很大. 加拿大的便宜房子給了美國人狡兔多窟的機會. 很多年紀大的美國人認真考慮到加拿大買房子的可能性. 其實美國房價的暴漲給了他們賣房後到加拿大安居晚年的可能.
因此, 我認為加拿大的房價會繼續上升.

換到美國. 我認為美國房市是一定有泡沫的, 關鍵在於泡沫有多大, 什麼時候破裂, 也怎樣的形式破裂等等.
全國範圍內, 美國的房市還在合理範圍以內. 從房價/收入的角度看. 尤其是美國人買房大多LOCK住20年或更長的利率, 在當前狀況下, 平均說, 沒有到過度消費的程度.
但局部地區則有些地方到了過分的地步. 例如長島. 最近兩年, 房價平均翻了一番. 1700SF的 TOWNHOUSE 賣到近四十萬美元, 還不是好學區. 從房價/收入的角度看, 一個家庭如果不是兩個人工作, 很難忍受的了. 長島的幾家大公司都不景氣, 沒有STOCK OPTION墊着, 慢慢熬的話, 我看是沒有上升空間了. 再比如BOSTON. 1500SF的房子賣到四十五萬美元, 還是高速邊上的高噪音區. 加州的房價有一定的合理性, 因為有大量外地人的湧入, 雖然硅谷地區有點過高, 但畢竟有反彈的希望頂着.
關於房市, 基本要素:
1. 人口流動.
人口流動主要決定於LOCAL經濟. 同環境變化也有較大關係. 加拿大有些特殊.
2. 家庭的平均基本收入.
3. 租房的價格.
4. 利率.
5. 通貨膨脹率
6. 建房材料價格和勞動力費用

這幾點又是互相關連的.例如利率對租房的價格影響很大.
看一個地區的房子有沒有泡沫的簡單判定是新房價格. 由於政府對新房的利潤有上限,所以可以打比方說, 新房買賣象股市裡的INSTITUTION買賣, 舊房買賣象是散戶行為. 比喻不是特別恰當, 請不要挑剔.
新房價 = 建房成本 + 利潤 + 地價
因為前兩項基本固定, 所以泡沫部分主要出在地價上. 從公式上看, 地價是個加法因子. 實際生活中, 它常常變為乘法因子. 這就是泡沫的由來.
我的看法是如果地價不超過(建房成本 + 利潤)的10%, 基本上房價偏低.
10%-50%之間, 正常.
50%-100%之間, 偏高.
100%以上, 泡沫.
地價基本是100元/SF. 不同地區, 不同室內裝修有變化. 範圍大致在 60-180之間. (適用於加拿大和美國, 不過使用各自貨幣). 利潤應在10%-30%的成本之間.

好了, 先寫到這, 拋磚引玉.