政府會真心打壓房價嗎？

金融街地產 Broker 李 軍

政府會真心打壓房價嗎？答案是”No”。理由嗎？用溫家寶總理的話說，“這件事確實很難, …..這裡有多方面的因素，也很複雜……”。中國政府多麼強大啊？中央銀行，所有商業銀行，各行各業都歸政府管轄。中國政府要比世界上其它任何一個國家政府權力要大的多，中國政府可以說幾乎無所不能。但中國政府總理卻為房地產價格這件事為難了. 其實，真正難的是，不是中國政府能否將房屋價格打下壓去；而真正難的是，打壓房價這件事是與政府的利益相衝突的。因為一個穩定和不斷上漲的房屋市場對政府的工作非常有益。任何國家的政府都希望有個穩定和不斷上漲的房屋市場。中國政府是這樣，其它國家政府也一樣，加拿大政府也不例外。那穩定不斷上漲的房屋市場對政府有哪些益處呢？其答案很簡單，穩定和不斷上漲的房屋市場有利於政府的財政收入；穩定和不斷上漲的房屋市場有利於吸引投資者；穩定和不斷上漲的房屋市場有利於城市的發展與繁榮。

首先，穩定和不斷上漲的房屋市場有利於政府的財政收入。在西方，城市的物業稅是政府的最主要收入之一。政府工作人員的日常開支主要來源於城市的物業稅。城市的房屋價格越高，上漲勢頭越平穩，城市的政府收入越可靠，也越穩定；反之，城市的房屋價格越低，還有不斷下降趨勢，城市的物業稅也會越來越少，政府收入就會沒有保障。如果城市房屋市場價格不斷下滑，城市的物業稅收入連續多年減少，致使政府的財政收入不斷萎縮。政府收入連續幾年入不敷出，即政府連續幾年財政赤字。而且，城市的房地產市場仍不見好轉。這時，政府就會面臨破產局面。比如，美國的底特律等城市，城市的房屋市場價格已連續多年不斷走低。政府的物業稅也相應不斷萎縮，政府的財政收入不能支持維護城市的工作人員正常開支。另外，一個城市的正常運轉，是離不開對公路，橋梁等等城市基礎設施的日常維護，和新建新增城市的基礎建設的。這些城市新建項目和已有城市基礎設施的日常維護，都是需要大量金錢的。如果城市的房屋價格太低，政府所收繳的物業稅太少。政府常年發生大規模赤字，這種情況下，政府就會面臨破產問題。所以，每個政府都期望城市的房屋市場價格持續穩定增長，而不是打壓城市房屋市場價格。

其次，穩定和不斷上漲的房屋市場有利於吸引投資者。任何投資者在房地產選擇投資方向時，都會趨利避害的。即他們會選擇一些房地產價格穩定上漲的城市去投資，而不是房地產價格不斷下降的城市去投資。這樣做的益處是顯而易見的。一是投資者的房屋投資風險低，二是投資的回報高。可以說，城市的房屋市場不斷穩定上漲價格是城市房地產投資的動力。城市的房屋市場價格上漲趨勢持續時間越長，房屋投資者的投資風險就會越低，投資的收益也會越大。自然投資者的投資熱情就會越高。反之，如果，如果一個城市的房屋市場價格不但不上漲，反而下降，這種情況，投資者的投資風險就會很大，投資者的投資收益也不會理想。沒有持續穩定的投資，城市的發展自然會停滯。環顧當今世界，任何城市的發展和繁榮都離不開投資者對城市的房屋市場的持續投資。一個城市起飛，發展，和最終形成大都市，都必不可少需要房屋市場幾十年的穩定持續的價格增長，來吸引持續的投資者對城市的長期持續投資，來改善城市的整體面貌和城市綜合功能。所以，政府的城市發展計劃，客觀需要政府保護城市房屋市場價格穩定和持續增長，以保護房屋投資者的投資熱情，而不是打壓房價。

最後，穩定和不斷上漲的房屋市場有利於城市的發展與繁榮。環顧當今世界，哪個城市的房屋市場價格保持持續增長，那個城市就會越來越繁榮。房地產是龍頭產業，城市房地產業大發展，自然會帶動冶金，建材，裝修，金融，保險，等等製造業，和服務業的大發展。房地產業與這些相關產業有密不可分的緊密聯繫，可謂一榮俱榮，一損俱損。房地產業興旺發達，這些相關產業也自然會興旺發達；反之，如果房地產業衰落，其它相關產業也會萎靡不振。目前，中國的房地產業由於前些年的過度發展，今天中國房地產市場總體已成過剩局面。中國的中小城市正面臨需求不足，市場低迷現象。這現象也從客觀上就決定這些中小城市的房屋價格不可能繼續上漲。城市房屋價格不斷下降，城市的房屋自然就沒有投資價值，市場需求也會減弱，投資者投資熱情降低，房屋開工量也會相應嚴重萎縮。其結果是與房地產相關行業的需求也大幅度下滑。很多產業都面臨去產能，降庫存，減員問題。這是政府最不願意看到的局面。所以，政府從其自身利益出發，政府是希望城市有個穩定和不斷上漲的房屋市場來帶動城市的持續繁榮，而不是打壓房屋市場價格。

總之，穩定和不斷上漲的房屋市場有利於政府的財政收入，有利於吸引投資者，和有利於城市的發展與繁榮。這是與政府的利益一致的。政府出於保護自身利益的角度，不會真心打壓城市房屋市場的價格。當然，在西方社會，候選人在選舉時期是例外的。候選人會出於吸引更多的民眾支持自己，會發出限制外國人買房，抑制房價等等口號。但一旦當選，採取一些有利措施來打壓房價是另一回事。政府從某種意義上講就是一個大公司，而公司的總經理就是市長。世界上哪有一個公司總經理會制定一個政策讓公司的收入減少的經營政策。同理，也會理解政府的市長不會動真格地打壓房價，減少政府物業稅，減少政府收入的事情；更重要的是，一旦將城市的房價真的打下去，城市物業的投資熱情也會降低。其結果必將是城市將面臨房屋投資不足，相關產業也會不斷萎縮，稅源越來越少，城市會越來越蕭條。這是與政府的利益嚴重衝突的。所以，不難理解，政府絕不會真心打壓城市房屋市場價格的！（本文純屬學術探討, 學術交流，不作為房屋買賣依據。本文作者 李 軍 TEL： 647-824-6916 微信 peterlee1689）。