房地產掃尾工程

金融街地產 Broker 李 郡

最近一年來，國內的樓房爛尾工程越來越多。伴隨着樓房爛尾，金融暴雷，群體抗議，和房貸斷供事件層出不窮。樓房爛尾的原因是複雜的，涉及的面也很廣。一線城市有，二線，三線，乃至小城鎮也有。一些爛尾樓房已經矗立那裡十多年了。這些爛尾樓房周邊長滿雜草，對城市環境有極其不利影響。更重要的是一些單元已經預售給市民。一家老少三代人湊齊6個錢包，卻買了一個爛尾樓盤。這給一些家庭造成災難性的後果。這些家庭不但不能按計劃搬進購買的房屋，而且還要按時付銀行房貸月供。這樣的問題如果不能有一個長效機制及時解決。那必然會引發一系列金融和社會問題。有人說，歷經30多年的轟轟烈烈的房地產高速發展，國內的房地產總量早已呈現過剩狀態。目前，只要將各個城市的爛尾房屋都恢復建好，那結果可能會更好。首先，按契約把房屋交給購房人，解除一家人的財務壓力，和對房屋爛尾的焦慮；其二，修建好爛尾樓房，可以使城市更加美好，避免由於新徵用土地建樓房浪費土地資源；最後，避免群體事件等社會問題。

按合同交樓是一個成熟社會責任。預售樓房如果不能按時完工交樓給客戶，按理來說要將客戶預付款還給買房人的。按國際慣例，這些客戶的買房預付款不是交給開發商，而是放在律師賬號。而且如果開發商沒有把房屋交給購房者，那購房者也不需動用房貸。更不會涉及還房貸問題。只有開發商把樓房建好並交給購房者前提下，開發商才能收到律師賬號下的預付款和銀行的房貸。根本不會發生由於樓房爛尾，買房者沒有收到房子，還要按月交房貸這樣奇葩事情。不論具體什麼原因，在這個事件中，房屋購買者是弱勢群體。不論動機如何，客觀來說，銀行，開發商，和監管機構一起欺騙了房屋購買者。這是事實。事情已經發生，政府部門就應該解決。並參考國外先進監管制度，防止類似事件重複發生。解決當前爛尾樓房是社會責任。否則，將來社會強勢群體將毫無忌憚地欺壓弱勢群體。社會信用也將隨之盡失。試問，如果這問題不能得到公正解決，今後，誰還敢買預售樓盤。因此，為修復社會信用，建立良好的商業生態環境，還買房人一個公道，政府必須建立一個長效機制，確保爛尾樓盤儘快修建完工，交付給房屋購買者。讓契約精神在社會建立起來。

修建好爛尾樓房，可以使城市面貌更加美好。這些年來，不論人們到哪個城市，都會看到各種各樣的爛尾樓。諸如，近百層的摩天大廈，豪華別墅群，成片高層公寓等等。這些爛尾樓盤雜亂無章地堆積在城市一些繁華社區。十幾年都沒有任何變化。這些爛尾樓盤對城市面貌有相當不好的影響。每次路過這些爛尾樓盤，人們就會思考，難道這些爛尾樓永遠會矗立在這裡，永遠沒有解決方案嗎？有人說，政府相關部門都在關注繼續賣地，建新樓，創建更好GDP。沒有人花費心思去解決這些麻煩爛尾問題。目前，國內房屋總量已經過剩，繼續徵用農田，建新樓盤。就是浪費珍貴的土地資源，製造過剩，創造負GDP。面對這些爛尾問題，一些有識之士在問，為什麼不將爛尾樓盤修建好，盤活現有存量？這樣做，不但使城市爛尾樓盤修建好，城市面貌更加美觀，還節省寶貴的土地。據說，國家頂層也已經意識到土地的重要性。某些地方政府已經開始添魚塘復耕，毀林復耕。甚至一些地方政府把水泥廣場，填上土，改造成農田。既然已經意識農田的如此重要，為什麼不修復建好爛尾樓盤，停止繼續開徵新的農田建樓。這樣做不但美化城市面貌，而且還節省社會資源。地方政府何樂而不為呢？

修建好爛尾樓盤可以避免群體事件。有人統計，近一些年來，社會很多群體事件都與爛尾樓盤有直接，和間接的關係。目前，社會存在一個非常奇怪的現象，即，一片片的爛尾，空置樓盤，和年輕人沒有房子住，沒法結婚，不敢生小孩現象並存。還有很多家庭東湊西湊，匯集家庭成員老少三代人的6個錢包買一個房子。結果發生樓盤爛尾。當這樣的事件越來越多，涉及的人越來越多，最終誘發群體事件。如果任由這類事件繼續發生，累積，而不及時解決，其結果會衍生一些棘手社會問題。前一些日子，發生的群體斷貸事件。這事件就危害很大，又很難解決。這種事件首先危害金融安全，和社會信用體系。再者，可能誘發群體抗爭等社會問題。解決這樣問題如果僅僅靠過去的城管警察維穩。只能把問題越維穩，問題越大，最後到不可收拾的地步。最終解決辦法還是得把爛尾樓盤修建好，交給房屋買方。這樣一勞永逸地徹底解決問題。金融系統和社會信用體系也可以安全運行。所以，修建好爛尾樓盤是徹底解決群體事件，和保證社會信用體系，金融體系安全運行的有效辦法。

總之，在30多年轟轟烈烈的房地產過後的今天。整個社會得房屋總量已呈現過剩狀態。在這種情況下，國家應該適時調整房地產政策。把過去主要靠徵用土地，靠賣土地，靠建新樓盤轉變為掃尾工程，即，將過去幾十年得爛尾樓盤修整好，交給購房者，徹底解決很多買了爛尾樓家庭的憂慮問題。這樣也會使城市面貌更加美好。同時，這樣也節約寶貴的農田土地資源。為鼓勵地方政府和相關部門積極解決爛尾樓盤問題。應該變革地方政府的考核政績政策。凡是浪費社會物質財富，生產出過剩的樓盤，爛尾樓盤，空置樓盤，都記為地方的負GDP；凡是修建好過去30年發生的爛尾樓盤，和盤活過去存量，售出過去空置樓盤的，應該給予鼓勵，適當給地方政府業績加分。以此，節省社會人力資源，土地資源，物質資源。避免由於地方官員不計後果，不顧社會需求，過度生產大量爛尾，空置樓盤。靠這樣辦法創造負GDP，靠浪費社會資源創造虛假業績，並以此晉升官職（本文純屬學術探討，本人不持任何政治立場，特此聲明）。