昨天我路過 Johns Creek 地區，看見一個新開盤的小區，開車彎進去轉了一圈。

這是一個Townhouse and Sigle Family House 混合小區，小區不大，共有128套房產，包括24個單戶獨立式房屋，75個三層樓的聯排別墅和29個兩層樓的聯排別墅。

Townhomes PRICED FROM $704,900

Single Family PRICED FROM $872,900

Lot 84 帶可選的三樓，實際成交價Under contract price $1,040,235，換句話說，這個新小區一棟普通的單戶獨立式房屋就達上百萬美元了，太不可思議了，感覺這房價就是這兩年通貨膨脹大漲上去的。

2022年5月份我幫一個買家$53萬美元在一個新小區買了一棟房產，他80% 的貸款$424,000，當時拿到的貸款利率是3.875% (30-year fixed mortgage rate)，他可能是2022年最後一批拿到這麼低貸款利率的買房客吧。

隨後美聯儲就進入加息通道，利率一個勁地往上翻，結果是大家知道的，自住房30-year fixed mortgage rate貸款漲到了5%、6%、7%、8%，房地產銷售也進入了蕭條期。由於高利率，一個$50萬美元的房產，每月還貸款利息就達$3000 多美元，還有房地產稅，維修、空置等費用，一個月出租$3500 都不夠還月供的，很少再有人貸款買投資房產了。

據這個買家講，他買下的這棟房產，現在已經上漲了近$20萬美元，這在以前是難以想象的。

通貨膨脹，房價是漲上去了，但人們生活的實際購買力卻下降了。

回頭說上面介紹的那個新小區，由於地處Johns Creek 好學區，24個單戶獨立式房屋已經賣掉了一半，存貨不多了，雖然房價高，但還是有人在買。

當時我正好遇到了一家老中在看房，一聊他們是來自加州的，在加州好學區的同類房產，可不是一百萬美元能買下來的，對他們來說，這房價是可以接受的。

新小區的房產通常是由3部分組成：

房子基本價 + 地塊價（Lot premium）+  裝修升級價(Upgrade)。

如果有地下室，還要加Unfinish Basement Price或者 Finished Basement Price。

因為Lot 84 帶可選的三樓(Optional Third Floor)，所以實際成交價 $1,0401,235，就不奇怪了。

那麼二手房源市場行情怎麼樣呢？

同理也在大漲，正好我們家有一棟投資房租戶搬走，全面升級重新裝修後在上市出租。

我們房產是3室2.5衛；2,212 Sq Ft；占地0.31Acres，Year Built: 1998; 我們月出租價$2700 美元。

我查了一下我們家這棟房產在Shepherds Pond小區的房產價位範圍：

RealAVM™ Range: $473,100 - $563,800; RealAVM™: $518,400。

還有一棟正在Shepherds Pond小區上市的4室2.5衛房產Listing:

5750 Rives Drive Alpharetta, GA 30004 (MLS #: 7304747) $599,000。

由於地理位置好、二手房源少，相信這個房產不久也會賣掉的。

最近，大家都在關注、議論美聯儲2024年降息的可能性，鴿派預期出乎意料。

高盛 (Goldman Sachs): 預測美聯儲將在2024年的3月、5月和6月連續三次降息。摩根大通: 預計美聯儲將在2024年6月降息，總體預期為降息125個基點。巴克萊: 預計聯邦公開市場委員會(FOMC)將在2024年降息3次，這些消息為房地產市場提供了積極的助力。

美聯儲和聯邦公開市場委員會(FOMC)是什麼關係？

美聯儲是美國的中央銀行系統，負責制訂貨幣政策。 它由三個關鍵實體組成，包括儲備委員會（理事會理事）、美聯儲銀行（Reserve Banks），以及聯邦公開市場委員會（FOMC）。

聯邦公開市場委員會(FOMC)隸屬於美聯儲系統，是其下屬機構。 FOMC負責進行公開市場操作，這是通過買賣國債等金融工具來調整貨幣供應和利率的過程。FOMC的成員由儲備委員會成員和聯邦儲備銀行行長組成。

FOMC在每年的8次會議中討論經濟狀況和預測，決定貨幣政策的方向。 這包括對利率的調整，以應對通貨膨脹、失業等經濟挑戰。

希望明年大選年，整體經濟情況好轉，投資者應密切關注市場變化，以做出明智的投資決策。

我們家的投資房：5710 Kennemore Dr Alpharetta, GA 30004 (MLS #: 7313505) Lease $2,700。

祝大家聖誕快樂，Merry Christmas 2023.

（全文完）

本文作者：亞特蘭大資深房地產經紀，著名網絡房地產知識撰稿人Willy Rong。

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