随着房市的持续火热，许多买家在激烈的抢房大战中感到迷茫：如何在众多竞争者中脱颖而出，让自己的购房Offer更有吸引力？除了提高报价和使用全现金Offer，合理利用Contingency条款也是一个有效的策略。本文将深入探讨Contingency条款的内涵及其在当前房市中的应用，帮助买家在保护自己权益的同时，增加购房成功的几率。
Contingency条款是什么？
Contingency，即交易退出条件，是购房合同中规定的一种保护机制。它允许买家在交易过程中，遇到特定情况时安全退出交易，并拿回定金。这种条款对买家来说是一种保护，但对卖家而言，可能会影响Offer的吸引力，因为Contingency条款为买家提供了“退路”。
如何合理使用Contingency条款？
在卖方市场中，买家可以通过减少Contingency条款来提升自己的Offer竞争力。以下是几种常见的Contingency条款及其可能的减少方式：
房屋检查（Inspection）条款
定义：买家要求在房屋成交后进行房屋检查。如果发现问题，可以要求卖家修复或降低价格；如果卖家不同意，买家可以退出合同并退还定金。
减少条件：如果买家在下Offer前已经拿到卖方披露文件和房检报告，并且认为房屋状态可以接受，可以选择去掉Inspection退出条款。
提示：去掉条款后，买家在过户期间将无法要求卖家修理房屋已有的问题。因此，买家需要在下Offer前仔细考虑房屋状态，并咨询专业人士的意见。
资金/贷款（Finance）条款
定义：如果银行拒绝贷款申请或批准额度低于预期，买家可以取消合同并退还定金。
减少条件：在下Offer前，如果买家已经获得贷款方审批的Underwritten Pre-Approval（UW），并且工作、信用评分或资金状况没有重大变化，可以考虑去掉Finance条款。
提示：UW的贷款额度预估较为准确，贷款机构也基本确定会发放贷款。因此，提前获得UW可以增加资金稳定性。
房屋估价（Appraisal）条款
定义：如果银行对房产的估价低于合同价，导致贷款额度降低，买家需要以现金补齐差额。如果买家无法补齐差额且卖家不同意降价，买家可以取消合同并退还定金。
减少条件：虽然Low Appraisal风险不能完全避免，但买家应在合理范围内竞价，控制风险。靠谱的中介会分析房子的合理市场价格，而不是盲目让买家加价。
提示：对于Low Appraisal风险高的房子，建议有备选贷款方的选项，以便有第二次估价的机会。
在当前房市中，买家需要根据自身情况谨慎选择和去掉Contingency条款。如果不确定如何操作，一定要咨询专业人士。通过合理利用Contingency条款，买家不仅可以保护自己的权益，还可以在激烈的购房竞争中增加自己的胜算。记住，每个购房者的情况都是独特的，因此在做出决定时，务必考虑个人需求和市场状况。
