漫談未來兩年房屋市場

多倫多 李 軍

談到加房屋市場，其實主要談的是華人較為集中得多倫多，和溫哥華這兩個城市的房屋市場。至於加拿大其它城市的房屋市場基本比較穩定。原因是，在加拿大，市場經濟已經非常成熟，人們從事商業投資的風險意識比較成熟，契約精神非常強。而且當代的家庭成員前輩，炒房，炒股票造成的家庭經濟重大損失的教訓對當今家庭成員影響猶在。所以，在華人較少的加拿大其它城市，炒房的現象基本不存在。房價變化很小，基本在社會通脹率附近上下波動。

凡是中國人參與的大規模群眾運動，都是不可長期持續的，而且結局都不好。當然，前些年火熱的炒房運動也不例外。歷史經驗表明，中國近百年來，凡是大規模群眾運動，全民參與的活動，不論是政治，軍事，還是經濟活動。其結果和結局都是一樣的，結果就是參與者成為受害者，受騙者，上當者。近二百年來，大規模群眾運動，太平天國，義和團，國共戰爭，文革，大陸股市，大多數參與者結局都不太好，或者成為炮灰，或者傾家蕩產，或痛心疾首。這次全球華人參與的房地產運動，要比歷次運動規模都大，參與人數比歷次運動人數都多，持續時間比歷次運動都長。因此，這場房地產運動的後果不言而喻！

這麼多年來，高官巨賈不用說了，普通央企職工，政府公務員，銀行職員，每個人都認為自己擅長投資，都認為自己是一名投資專家。如果家裡沒有兩三套房子，都不好意思在市面上混了。當今世界國內外華人，幾乎人人都成為房屋投資者，這樣大規模的群眾運動，空前絕後。其結果可想而知！有人說，當今國內外華人的炒房運動就是一場全民參與的一場“龐式騙局”。未來兩年，維持這騙局的成本會越來越大，一旦房市下跌成為清晰的預期，房市巨大的體量和下行慣性，國家力量都無法托市。一旦泡沫破裂，將造成無法想象的社會和家庭災難！

有人說，這個民族一些人好像有被虐症，向上追溯100多年，這個民族大多數人好像沒有幾天好日過，要麼內憂，要麼外患，年復一年的內外戰爭，及各種自然，和人為災害，這個民族好日子屈指可數，真不多。即便是風調雨順年月，也會人為製造一個駭人聽聞的大饑荒，或曠日持久的大革命。好不容易熬到80年代改革開放，開始吃飽飯，開始向西方學習，開始有一些自由空間。這時，又開始炒樓，很多人不由自主地戴上無形的債務枷鎖，開始當房奴！一當就是一輩子！

國人什麼都搶，上一點年紀得老移民都會經歷過搶冰箱，搶彩電，搶股票，搶鹽，和搶房，好像搶到手，就贏！這都是短缺經濟留下的後遺症，這病根可不輕，都根植在人們的基因里了。估計得經歷兩代人才能根除。有時，在電視裡看到，國內新樓盤開盤時，廣場上人山人海在排隊搶購。這樣方式買到的房屋多半不會有任何投資價值，即便有，也是暫時的！“久利之事不為，眾爭之地不往”。做投資，應該有視野，懂經濟，更要懂策略。

作為一名房屋投資者，要懂點宏觀經濟，要懂一點策略。作為房屋投資者，選擇入市時機非常重要。有人認為，投資者買房應該是利率最高時，是貨幣最緊張時，市場買房人越來越少時，此時房屋價格相對比較低，房屋投資人在此時買房是好時機；而當利率逐步越來越低時，當貨幣越來越寬鬆時，買房人越來越多時，房價越來越高時，是投資者賣房時機。就像李嘉誠2016年賣掉國內很多物業一樣。但實際生活中，很多房屋投資人正好把投資時機搞反了，是在利率最低時入市。這後果可能有點可怕！

近一年來，國內反腐，建築材料大幅度降價，極大降低開發商建房成本,和建築商各種運行成本。另外，國家財政收入也由過去依賴開放商新開發得土地財政，開始轉變為存量房屋的地稅財政。這一轉變將對房地產業有巨大影響。對家庭第二套房屋徵收房產稅政策一旦實施，北京等一線城市價值千萬的房屋的房產稅是一般家庭無法承擔的！這對房屋市場價格都有極其不利影響。最後，政府已經認為，高房價推高社會運行成本，對發展實體經濟不利。為此，政府近兩年不斷出台不利於樓市的政策。這些諸多對房市不利因數疊加在一起，令人感覺未來兩年房市繼續下行是大概率事件！

當前，樓市就到了非常關鍵時刻，世界經濟也到大周期的拐點。2019年，美聯儲可能還處於加息通道。加之，加拿大的政治制度有自動解決社會問題得功能,自動糾正社會各種偏差的能力。當地民選政府都在迎合大多倫多民意，都在不斷制定新的政策打壓城市房價。溫哥華新市長，和安大略省省長都在通過加大市場房屋供給，對海外投資者加稅，提高房貸條件，或加征房屋空置稅等辦法打壓房價。所以，未來兩年，加拿大的房地產市場還會持續降溫。因為這是社會經濟發展的客觀要求，也是大多數人的內心呼聲！（本文純屬學術探討，難免有錯，不作為任何人，和投資者的買,賣房屋依據!  BROKER 李軍）