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漫談未來兩年房屋市場
送交者: jli270 2018年12月18日20:05:26 於 [焦點房談] 發送悄悄話

漫談未來兩年房屋市場

多倫多 李 軍


談到加房屋市場,其實主要談的是華人較為集中得多倫多,和溫哥華這兩個城市的房屋市場。至於加拿大其它城市的房屋市場基本比較穩定。原因是,在加拿大,市場經濟已經非常成熟,人們從事商業投資的風險意識比較成熟,契約精神非常強。而且當代的家庭成員前輩,炒房,炒股票造成的家庭經濟重大損失的教訓對當今家庭成員影響猶在。所以,在華人較少的加拿大其它城市,炒房的現象基本不存在。房價變化很小,基本在社會通脹率附近上下波動。



凡是中國人參與的大規模群眾運動,都是不可長期持續的,而且結局都不好。當然,前些年火熱的炒房運動也不例外。歷史經驗表明,中國近百年來,凡是大規模群眾運動,全民參與的活動,不論是政治,軍事,還是經濟活動。其結果和結局都是一樣的,結果就是參與者成為受害者,受騙者,上當者。近二百年來,大規模群眾運動,太平天國,義和團,國共戰爭,文革,大陸股市,大多數參與者結局都不太好,或者成為炮灰,或者傾家蕩產,或痛心疾首。這次全球華人參與的房地產運動,要比歷次運動規模都大,參與人數比歷次運動人數都多,持續時間比歷次運動都長。因此,這場房地產運動的後果不言而喻!



這麼多年來,高官巨賈不用說了,普通央企職工,政府公務員,銀行職員,每個人都認為自己擅長投資,都認為自己是一名投資專家。如果家裡沒有兩三套房子,都不好意思在市面上混了。當今世界國內外華人,幾乎人人都成為房屋投資者,這樣大規模的群眾運動,空前絕後。其結果可想而知!有人說,當今國內外華人的炒房運動就是一場全民參與的一場龐式騙局。未來兩年,維持這騙局的成本會越來越大,一旦房市下跌成為清晰的預期,房市巨大的體量和下行慣性,國家力量都無法托市。一旦泡沫破裂,將造成無法想象的社會和家庭災難!


有人說,這個民族一些人好像有被虐症,向上追溯100多年,這個民族大多數人好像沒有幾天好日過,要麼內憂,要麼外患,年復一年的內外戰爭,及各種自然,和人為災害,這個民族好日子屈指可數,真不多。即便是風調雨順年月,也會人為製造一個駭人聽聞的大饑荒,或曠日持久的大革命。好不容易熬到80年代改革開放,開始吃飽飯,開始向西方學習,開始有一些自由空間。這時,又開始炒樓,很多人不由自主地戴上無形的債務枷鎖,開始當房奴!一當就是一輩子!


國人什麼都搶,上一點年紀得老移民都會經歷過搶冰箱,搶彩電,搶股票,搶鹽,和搶房,好像搶到手,就贏!這都是短缺經濟留下的後遺症,這病根可不輕,都根植在人們的基因里了。估計得經歷兩代人才能根除。有時,在電視裡看到,國內新樓盤開盤時,廣場上人山人海在排隊搶購。這樣方式買到的房屋多半不會有任何投資價值,即便有,也是暫時的!久利之事不為,眾爭之地不往。做投資,應該有視野,懂經濟,更要懂策略。



作為一名房屋投資者,要懂點宏觀經濟,要懂一點策略。作為房屋投資者,選擇入市時機非常重要。有人認為,投資者買房應該是利率最高時,是貨幣最緊張時,市場買房人越來越少時,此時房屋價格相對比較低,房屋投資人在此時買房是好時機;而當利率逐步越來越低時,當貨幣越來越寬鬆時,買房人越來越多時,房價越來越高時,是投資者賣房時機。就像李嘉誠2016年賣掉國內很多物業一樣。但實際生活中,很多房屋投資人正好把投資時機搞反了,是在利率最低時入市。這後果可能有點可怕!



近一年來,國內反腐,建築材料大幅度降價,極大降低開發商建房成本,和建築商各種運行成本。另外,國家財政收入也由過去依賴開放商新開發得土地財政,開始轉變為存量房屋的地稅財政。這一轉變將對房地產業有巨大影響。對家庭第二套房屋徵收房產稅政策一旦實施,北京等一線城市價值千萬的房屋的房產稅是一般家庭無法承擔的!這對房屋市場價格都有極其不利影響。最後,政府已經認為,高房價推高社會運行成本,對發展實體經濟不利。為此,政府近兩年不斷出台不利於樓市的政策。這些諸多對房市不利因數疊加在一起,令人感覺未來兩年房市繼續下行是大概率事件!


當前,樓市就到了非常關鍵時刻,世界經濟也到大周期的拐點。2019年,美聯儲可能還處於加息通道。加之,加拿大的政治制度有自動解決社會問題得功能,自動糾正社會各種偏差的能力。當地民選政府都在迎合大多倫多民意,都在不斷制定新的政策打壓城市房價。溫哥華新市長,和安大略省省長都在通過加大市場房屋供給,對海外投資者加稅,提高房貸條件,或加征房屋空置稅等辦法打壓房價。所以,未來兩年,加拿大的房地產市場還會持續降溫。因為這是社會經濟發展的客觀要求,也是大多數人的內心呼聲!(本文純屬學術探討,難免有錯,不作為任何人,和投資者的買,賣房屋依據!  BROKER 李軍


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