李 君
2016年1月20日 ( 當時極具前瞻性文章，今天回頭看一遍，體會更多）
房屋過剩與多倫多房屋價值
全職，專業地產經紀 李 軍
進入2016年，全球經濟發生及其深刻的變化。 世界各主要市場的各種工業大宗產品，從石油，煤炭，到各種礦石都面臨嚴重的市場需求不足，價格大幅下滑局面。出現這種現象的原因有很多，其中原因之一，是作為世界貿易第一大國，中國，由於房地產業這一龍頭產業出現嚴重過剩，中國不能像以前那樣建築大量房屋了。與此相關，中國不再需要那麼多的鋼鐵，礦石，水泥，煤炭，石油，和建材等等。十幾年來，全世界都見證了中國經濟的發展奇蹟，中國人僅用十幾年的時間，幾乎把世界所有的傳統產業都干飽和，幹過剩了。現在，中國正面臨，各種傳統產業的產品庫存過高，產能過剩，市場需求不足的問題。現在，中國正在實行壓庫存，降產能，去槓桿等經濟措施以化解當前急迫的經濟問題。多年來，一直作為世界經濟引擎的中國經濟此時此刻的“急剎車”，難免會引起當前世界經濟的震盪。所以，一直以來被大家視為漲而不跌的石油出現令人不解的大幅度價格下跌；世界各主要股票市場也出現各種對投資者感到不安的現象；大多數中，小城市的房屋更是庫存過高，市場需求乏力，而且市場觀望氣氛濃厚。人們稱現在世界經濟正處於“山雨未來風滿樓”的情景。面對當今局面，很多人不知所措，不知該向哪裡投資?不知是否還應該繼續在多倫多買房子? 但事實有力地回答了人們的問題，投資一線城市的房屋是一個不錯的選擇，尤其是投資像多倫多這樣的全球一線城市的效果會更好! 理由是，多倫多物業有潛在的巨大需求；多倫多物業是一種家庭財產保值增值手段；多倫多物業能帶給人們美好的生活質量。
投資多倫多物業的理由之一是多倫多物業有潛在的巨大需求。人們對此不禁要問，前文不是說，全球的房屋存在嚴重的過剩嗎？怎麼會得出多倫多房屋還有巨大潛在需求呢？這個問題問得好，要回答這個問題，還得從最近中國出台的經濟改革措施和政策談起。但今中國最時髦的經濟術語是“供給側改革”。“供給側改革”對當前的房地產業，可謂真是對症下藥了！就是有點晚！中國的房地產業歷經二十幾年“大躍進”。房屋過剩已非常嚴重。更要命的是，市場上已建成的房屋，大多數不是客戶所需求的。現在，年輕人都喜歡到一線城市生活，到大城市生活，喜歡到北，廣，上，和深圳這些一線城市買房子。而這些一線城市的房屋又供不應求，房屋價格飛漲。從而形成房屋供給與房屋需求嚴重錯位。市場所過剩房子不是市場所需的；而市場所需的又存在嚴重不足。這就是國內外一線城市的房屋異常火熱，價格不斷走高；而中小城市的房屋市場低迷，大量樓盤空置，形成許多“鬼樓”，“鬼街”等現象。大家知道，房地產也是不動產，不能被運輸。鄂爾多斯等城市的過剩房屋不能運輸到北京，更不能出口到多倫多，不能解決人們對一線城市房屋的市場需求問題。“供給側改革”就是解決這個問題，就是要開發商不要再一廂情願地在沒人感興趣的中，小城市建房屋了，而是要有針對市場需求地建房子。開發商應以市場需求為導向，人們喜歡在哪個城市買房子，就在那個城市多建房子。這樣做的好處就是房子好賣，開發商的投資回報會更好，銀行發放的貸款也能收回來。這樣，整個社會經濟運行才能越來越好。過去，由於政府忽視在房屋市場人們對一線城市房屋的巨大需求，錯誤地建造和供給市場大量的，人們不感興趣的中，小城市的房子。造成大量房屋過剩，大量資產閒置和社會資源浪費，甚至有可能誘發經濟危機。另一方面，由於對一線城市的投資相對不足，致使一線城市的房屋供不應求，價格不斷攀新高，迫使人們將視線轉移到國外一線城市，迫使人們將視線轉移到多倫多。多倫多的房屋相對國內一線城市價格低廉得多，房屋又好，社會資源豐富，升值潛力巨大，深受國內投資者的親睞。事實上，近幾年來，每年都有越來越多的國內投資者來多倫多買房。這些來自國內的大量房屋投資者，為多倫多房屋市場提供源源不斷的需求，有力地推動多倫多房屋價格不斷上漲!
多倫多物業是一種家庭財產保值增值手段。如果人們二十幾年前在北京，深圳，上海和廣州這些移民城市買過房子，人們都會有這樣的體會。在人口不斷增長的移民城市，誰先買房，誰先收益，誰的財富增長就快。二十幾年前，這些城市的房價就幾十萬人民幣（但那時的人民幣購買力很強啊），二十幾年後的今天，這些一線城市的同樣的房子已經上漲到幾百萬，甚至上千萬。這二十幾期間，有多少人，誤認為深圳等一線城市的房子價格已經漲的太快了，已經漲到頭了。可就是在2015年，經濟如此艱難的年度，深圳等一線城市房子漲幅驚人！人們慢慢意識到，生活在像深圳這樣移民城市，人們把錢存在銀行里，不買房子太虧了；而投資買房才是家庭財產保值增值的最好手段。相比國內這些一線城市，多倫多是全球最適合人類生存發展的全球一線城市，也是全球移民城市。而且多倫多的房屋價格還比國內這些一線城市的房屋價格低很多，而多倫多的城市的各個方面比國內城市好很多。所以，人們在多倫多買房，無疑是家庭財產保值增值的好辦法。“土地價值是隨着時間不斷上漲的；而紙幣的價值是隨時間不斷貶值的”。這是不爭的事實。100多年前，800多萬美元，美國從俄國手裡買下阿拉斯加州；今天的800多萬美元，在多倫多，也就是一所豪宅價格。有點經濟常識的人都能領會到，全球一體化的今天，各國的貿易戰爭是非常激烈的，各國都想盡辦法使本國產品在國際市場占有更大份額。以此，增加本國的外匯收入，和解決國內就業壓力。其中，最有力的辦法就是貶值本國貨幣。貶值本國貨幣有很多方法，如降低利率，寬鬆貨幣政策，積極的貨幣政策等等。當今美國總統候選人川普，每次演講，川普都指責中國不斷貶值人民幣，致使美國對中國每年貿易逆差達5000多億美元，從而導致很多美國人沒有工作。其實，這些年美國的貨幣也沒少貶值。我們老百姓，可以不關心貿易，不關心貿易逆差，但我們必須關係貨幣貶值，關心我們家庭財產。邏輯已很清晰，在多倫多，人們買房產是一種家庭財產保值增值好辦法。
多倫多物業給人們美好的生活質量。多倫多的社會環境，和多倫多的生態環境在全球大都市名列前茅。是全球公認的最適合人類生存和發展城市。理所當然，多倫多也成為全球首選的移民城市。中國改革開放以來，二十幾年來，中國經濟一直高速增長，創造世界經濟發展奇蹟。與此同時，中國也為此犧牲了生態環境和產生很多社會矛盾。“北京大學社會科學院的報告，2012年中國家庭淨財產的基尼係數達到0.73，頂端1%的家庭占有全國1/3以上的財產”。當今中國是貧富差距非常大的國家，既有數億低收入貧困家庭，又有數百萬計的千萬富翁。這些數以百萬計的中國千萬富翁，他們當中的大多數壓根就沒有打算讓他們子孫在他們發展和致富的中，小城市繼續生活。那些給這些富翁帶來財富的中，小線城市，經歷二十幾年地野蠻開發後，其中有些城市，企業的礦藏挖空了，造成城市街道發生地陷了；或者是企業排污把江，河，湖，海水污染，從而導致地下水污染了，土壤和空氣也有毒有害了。這些中，小城市又是中國的傳統產業集中的城市，其中很多產業的產能都已產能嚴重過剩，都面臨轉型，減產，和減員的壓力。這些成功人士很清楚當前中國的社會矛盾和惡劣生態環境。他們當中大多數人都是非常聰明，視野非常開闊的人士。他們壓根就沒想讓自己的兒子，和孫子繼續在這樣的中，小城市繼續生活和發展。他們的目標都是移民到更美好的城市。尤其信息革命和全球一體化以來，移民已是大潮流，大趨勢。當今世界每年數萬計的存在幾百年，甚至上千年的自然村正在荒漠化，和正在消失，原先生活在那裡的人們，和很多生活在中小城市的人們都移居到大城市去發展，或選擇到國外發展。環顧當今世界，華人喜愛的可移民的國外城市還真不多。國外可以移民的理想城市只有北美的多倫多，溫哥華，和澳洲的悉尼，墨爾本等等。其中多倫多以其良好的社會治安環境，優質的教育資源，低廉的房屋價格（和國內一線城市相比），和眾多的華人服務機構深受這些數百萬中國成功人士喜愛。每年，多倫多都有很多這樣的國內成功人士移民多倫多，這些成功人士，那怕僅僅一小部分的到來，就會給動多倫多房屋市場向前發展一個強有力推動作用。
總之，進入2016年，世界的經濟形勢已發生及其深刻的變化。很多原來隱形的，和可以掩蓋的問題基本已明朗化，清晰化了。其中，最突出的經濟問題就是全球的傳統產業過剩問題。多少年，很多人們原來引以為自豪的高度發達的工業城市象徵，比如大礦山，大工廠，大煤田等等，今天卻面臨降產能，減員，去槓桿，甚至關閉，和產業轉型問題。房地產業也屬於傳統產業，房屋過剩也同樣嚴重。房地產是國家經濟的龍頭產業，只有房地產業向前發展，它所帶動的鋼鐵，建材，和服務業才能隨之向前發展。當前，國家出台一些新政策鼓勵人們在中小城市買房。但當今大多數人買房的目的是投資。投資的目的是房屋漲價，是增值，是掙錢。目前國內的中小城市房屋市場出現明顯的疲軟，過剩，和降價現象。中國人是買漲不買跌的。當中小城市的房屋價格有下降的跡象，人們不但不會在這些中小城市買房，反而會賣房。與此同時，人們也發現在房屋市場總體如此嚴重過剩情況下，一線城市的房屋還供不應求，價格還在漲，而且漲的還很快！深圳的房屋價格去年一年大概漲了20%還多。一線城市以其獨特地理優勢吸引大量新型產業遷入，和大量新移民遷入，致使城市人口膨脹。房屋需求不斷增加，房屋市場價格上揚。全球經濟的產業大分工，自然而然造就很多這樣的新型城市，造就很多移民城市。同時，隨着越來越多的新型產業，越來越多的新移民的到來，和越來越多的資金湧入，使得這些新型城市的基礎設施會越來越好，城市功能也會越來越完善，使城市在全球更有競爭力！無疑，在眾多的這樣新型城市中，多倫多是最有魅力的一個！多倫多以其得天獨厚的地理優勢和產業優勢，每年吸引數萬來自世界各地新移民，和很多來自世界各地成功人士。他們為多倫多的房屋市場帶來大量的源源不斷房屋需求。所以說，雖然當今房屋市場總體嚴重過剩，但多倫多依然有潛在的巨大需求，在多倫多買房依然是家庭財產保值增值好辦法！（本文純屬學術探討，不作為投資者投資依據。本文作者李軍 TEL： 647-824-6916 微信 peterlee1689）
