2008-6-3 18:23:13| 美國房地產企業的融資渠道 在美國，房地產行業的金融主體具有多元化的性質，各種類型的金融機構（或個人）都有興趣參與到房地產開發和經營這個充滿機遇和挑戰的動態過程中，進行債務或權益投資。不同的投資主體帶來了不同性質的融資方式，擴展了融資渠道。 1．商業銀行（Commercial Bank）。 商業銀行是開發商短期建設貸款（Construction Loan）和中短期貸款的主要資金來源。他們一般偏好於不超過3年的短期貸款，覆蓋建設期和初始租賃期，之後長期貸款機構介入，將其替換出來（即用長期貸款償還短期貸款）。對於規模較大、信譽較好的開發商，商業銀行有時也把貸款時限延長到5年。一般來說，這種建設期貸款的額度能達到70%～80%的貸款價值比（Loan-to-Value Ratio）。當然，對於非常看好的項目，商業銀行有時也願意貸出100%，但這種情況很少。在資金短缺的市場環境下，60%的比例是開發商所能拿到的最好條件。 一般來說，剛剛起步的小開發商很難獲得全國性大銀行的資金支持，他們會尋找本地的小銀行作為合作夥伴。實際上，大部分建設期貸款也的確是由本地銀行和區域性銀行來提供的，因為他們對當地的房地產市場更加熟悉（注意：房地產市場也是很典型的區域性市場），有利於監測和管理項目進展狀況及資金使用情況。商業銀行很少直接作為開發商的合資者，但有時會提供參與式貸款（Participating Mortgage），提供更為優惠的貸款價值比，但條件是除了固定還款額的要求外，還要參與項目收益現金流的分成。 2．儲蓄與貸款機構（Savings and Loan Institutions, S&Ls）。 在20世紀80年代，S&Ls是剛起步的開發商最基本的融資來源，他們通常作為開發商的合資方，從項目最初就開始介入。但自從80年代後期S&Ls危機之後，其作用就被大大削弱，目前S&Ls在開發商融資市場上所占份額已很小。新的法規已經不再允許S&Ls與開發商合資，其業務主要集中在住房貸款方面。 3．退休基金（Pension Fund）。 退休基金在其分散化的投資戰略中，越來越偏好於房地產投資，既有建設期貸款，又有長期貸款，貸款利率通常是固定的。退休基金所提供的大規模貸款非常吸引開發商，不過他們一般只為經驗豐富的開發商所開發的大型項目提供貸款。 退休基金一般會雇用一個投資諮詢公司來分析項目的盈利能力。分析工作非常深入，包括項目的區位、市場供給和需求、現金流預測等。對於開發商而言，獲得退休基金的支持通常需要較長的時間和複雜的過程，因為其決策非常慎重，程序也較為繁複，需要得到一個委員會的認可（而並非一個或幾個投資人）。 4．辛迪加（Syndications）和房地產投資信託（REITs）。 公眾辛迪加和房地產投資信託都提供了將房地產所有權充分細分的方式，使得普通投資者也能夠投資於房地產；它們都可以被用於為房地產開發項目提供權益或債務融資，並且能獲得稅務優惠，現金流在公司層面上可以免稅，直接流向投資人。 在1986年的稅法改革之前，辛迪加是房地產開發項目的主要權益資金來源。但在此之後，它原先所享受的許多稅務優惠都被取消，其吸引力逐步下降，目前公眾辛迪加已經不再是重要的資金來源，不過私人辛迪加仍是小開發商最好的資金來源（通過有限責任和合資的形式）。 與此同時，REITs在房地產開發融資中獲得了越來越多的注意力。這種融資方式通過把許多投資者的資金聚集起來，購買地產項目或為各類房地產項目融資。REITs通常由專業的資金管理團隊進行管理，並可以在股票市場上自由交易。 5．私人投資者和合資模式（Joint Ventures）。 對於開發商而言，私人投資者通常是房地產開發商最普遍的權益資金合作夥伴，因為這種方式具有最大的靈活性。私人投資者也會提供債務性的投資，這也是剛起步的開發商獲得建設貸款的好機會。有時候，私人投資者會提供100%的資金，與開發商的利潤分成是20/80，甚至50/50（開發商投入管理經驗、協調能力、人力資源等等）。但一般而言開發商會被要求投入所需權益資金的5%到1/3，但有時也可能低至1%~2%。在合資協議中，開發商可能會被要求作為風險的第一承擔方，即如果項目虧損，開發商需要首先負責償還損失，直到達到一個預先約定的額度。 一些投資公司也從眾多的投資者手裡籌集資金，來投資房地產開發項目，或者購買已建成的物業。例如，一些公司帶着開發商的開發計劃到華爾街去尋找感興趣的投資公司，從而組成多個投資者參與的合資模式。 6．債券市場（Bond Market）和商業抵押貸款支持證券（Commercial Mortgage-Backed Securities, CMBS）。 近些年，美國CMBS市場發展很快。這種方式是將大量商業房地產抵押貸款混合後證券化成與債券類似的形式，之後在資本市場上向個人和機構投資者出售。這種形式大大提高了抵押貸款的流動性和貸款機構的借貸能力，同時也使資本市場的各類資金能夠流向房地產市場。 7．信用公司（Credit Companies）。 一些大型公司（例如GE Capital）利用他們在資本市場建立起來的信用資本，成立信用公司，為開發項目提供建設貸款或再開發貸款。由於這些公司所受到的政策管制較少，因此靈活度較高，願意為一些風險較高或者較為複雜的項目提供貸款（通常這些項目很難從商業銀行獲得貸款）。當然，其對投資回報率的要求往往也比較高。 8．夾層貸款（Mezzanine Debt）。 這類貸款自20世紀80年代起在美國出現，作為權益投資和抵押貸款的補充，來降低開發商所需要投入的自有資金比例。此類項目的資金結構一般是：抵押貸款占70%，夾層貸款占5%~25%，剩下的是開發商的自有資金。夾層貸款一般是短期的，貸款費用較高，利率也較高（通常高於銀行基準利率3～5個百分點），但能夠為開發商節約自有資金投入，或者為開發商降低所需籌集的更為昂貴的權益資金額度。同時，夾層貸款有類似於合夥投資人的性質。