走進美國房地產（系列之五）-美國房地產抵押品種創新及抵押服務 　　　 一、房地產抵押品種創新 　　為了降低抵押風險，使房地產抵押適應經濟形勢的變化，同時滿足購房者不同的貸款要求和投資者的投資願望，目前美國房地產抵押市場上，抵押品種可以說是百花齊放，不斷創新。如僅聯邦國民抵押協會（Federal National Mortgage Association, 簡稱FHMA，俗稱Fannie Mae）推出的抵押品種就有十幾種。 　　雖然抵押品種繁多，但大概可以按如下內容分成幾大類。按利率是否可變可分為：定息抵押和可調利率抵押；按抵押的年期可分為5年、10年、15年、20年、30年等；按還期方式可分為：平均攤還，遞增還款、氣球抵押；按提供抵押信用保險的機構分為，FHA抵押、VA抵押、常規抵押等。 一、固定利率抵押（定息抵押，Fixed rate mortgage） 　　固定利率抵押是在整個抵押期內利率固定不變的抵押。這種抵押在經濟穩定，預期利率變化不大的環境下比較常用，為了適應不同借款人的喜好，固定利率抵押設計了不同還款方式。固定利率抵押按還款方式不同可以分成四類：一是恆定攤還式抵押（CAM---the Constant Amortization Mortgage Loans）,每期還款額按貸款本金總額除於還款期數，再加上每期剩餘本金的利息計算。二是還款額恆定抵押（CPM---constant payment mortgage loans）,在整個貸款期間，每期還款額相同。三是還款漸增式抵押（GPM---the graduated payment mortgage）,在抵押貸款的頭幾年的還款額較低，以後每期還款額按事先商定的比例逐漸增加，設計這種抵押的目的是為了應付通脹對抵押利率的影響。四是氣球式抵押（Balloon mortgage），在抵押到期之前每期一直維持較低的付款額，在最後一期全數還清餘額，如每期只付利息，最後一期付完本金。 （二）可調利率抵押(Adjustable rate mortgage) 　　固定利率抵押由於利率和還款方式都固定不變，在經濟不穩，特別是通貨膨脹時期，放貸者因要支付儲戶較高的利息，可能會使其貸款收益為零甚至虧損，造成放貸者很大的損失。為了避免利率風險，房地產抵押越來越多的採用可調利率抵押。可調利率抵押就是根據經濟條件的變化，相應調整利率（有時也包括付款方式）的抵押。可調利率抵押在放貸時設定一個起始利率（由於利率風險較小，起始利率一般比固定利率抵押低），然後每隔一定時間，按利率實際變動情況調整利率，利率的調整範圍一般事先規定一個上限（floors）和下限(caps)。 　　常見的可調利率抵押有二種，一是按價格指數調整的抵押（PLAM---the price level adjusted mortgage），它根據價格指數的變化定期調整抵押利率；二是參與分享增值的抵押（SAM---shared appreciation mortgages）,這種抵押在開始放貸時，規定一個利率，並評估抵押房地產的市值，整個貸款期間利率不變，但，每過一段時間，重新評估抵押房地產的市值，放貸者按比例分享部分房地產增值額，作為利息補償。可調利率抵押也設計了不同的還款方式。 （三）逆向抵押貸款 　　住着大屋缺錢花是美國部分有自已住房的退休老人的真實寫照。針對這部分人，美國創新了一種逆向抵押貸款（流行的廣告詞是：你為購房辛苦了一輩子，現在是房子為你服務的時候了）。其做法是，借款者以自己的房屋產權作抵押，向房地產金融機構貸款，金融機構定期（如每月或每年）向借款人發放貸款，這樣借貸人債務越來越大，到期一次還清，或直至借款人死亡，抵押權人按合同約定處理抵押的房產，償還貸款債務。 　　由於這種抵押是金融機構定期向借款者放款，借款人負債上升，而不象常規貸款那樣，由借款人向金融機構還款，負債下降。因此資金流向與常規貸款是相反的，所以稱為逆向抵押（Convertible mortgage）。 　　逆向抵押的主要優點是允許借款人把住房資產變成現金以滿足特別需要，如老年住戶對現金的需求，同時增強了一、二級抵押市場將住房資產轉變成現金的能力。逆向抵押一般要求借款者年齡要62歲以上。 二、抵押一級市場和抵押二級市場 　　抵押一級市場是指銀行等金融機構直接給購房者提供抵押貸款的市場；抵押二級市場是一級市場抵押權人或其他抵押權人把抵押權轉讓或再轉讓而獲得資金的市場。 　　抵押二級市場的存在，是抵押證券化的基礎，它使抵押證券發行者，能夠通過二級市場獲得大量的抵押權，並將抵押權集中包裝成抵押權集合擔保發行證券。 　　圖5-1是抵押一、二級市場運作情況示意圖。在抵押一級市場上，抵押權人主要是以抵押貸款作為投資對象的商業銀行、抵押公司、財務公司等。為了避免商業銀行等大金融機構直接面對千家萬戶的許多麻煩和辦理抵押貸款時的許多繁瑣手續，抵押一級市場上還活躍着許多以收取服務費或賺取利差為目的的抵押公司等中介機構。這些中介機構有的充當商業銀行等主要貸款機構的代理人，收取抵押服務費和手續費，有的則自已發放貸款然後再賣給商業銀行等機構。為了避免風險保證收益，抵押中介機構在組織抵押貸款之前，往往先找好抵押權的收購者，談好轉讓條件，並鎖定轉讓利率，然後再按買主的條件給購房者提供抵押貸款。 　　在抵押二級市場上，抵押權的買賣主要是在商業銀行、財務公司、保險公司及抵押公司等金融機構之間或與抵押證券發行機構之間進行。買主的目的，有的是持有作為投資，有的是為了包裝發行抵押證券。但抵押權的最終買家和最大買家是“聯邦國民抵押協會”和“聯邦住房貸款抵押公司”。為了便於抵押權的二級市場流動，聯邦住房管理局、聯邦國民抵押協會和聯邦住房貸款抵押公司制定了一系列抵押貸款標準。 三、房地產抵押信用保險 　　房地產信用保險是指對借款貸款償還能力的保險。抵押證券化的前提是抵押權有切實保障，抵押信用保險就是其最有效的保障措施之一。 （一）聯邦住房管理局（FHA）保險的抵押 　　聯邦住房管理局(Federal Housing Authority, FHA)，是美國1934年大蕭條時期，羅斯福總統為經濟復甦推行新政的產物之一。其初衷是為了在三十年代的大簫條中穩定住房業，而長期策略是為了使美國中低收入的家庭買得起房。FHA為中低收家庭提供購房貸款信用保險，凡FHA保險的抵押貸款，由FHA承擔因借款人無力償還或房屋貶值造成損失的全部責任。因此對抵押權人來說，FHA保險的抵押貸款基本上是沒有壞賬風險的。 　　FHA制定了很詳細的抵押貸款標準，只要滿足這些標準的要求，購房者向FHA申請就能得到FHA的抵押保險。FHA承保的抵押貸款有最大貸款額限制，數額根據各個地區的生活水平和價格指數制定。1998年低消費地區獨戶型住宅最高貸款額為86317美元，高收入地區獨戶型住宅最高貸款額為170362美元，抵押成數高達9成，最長期限30年。 　　FHA收取保險金，保險金一般比私人保險機構的保險費高，理由是它擔保的抵押信用標準較寬，因此承擔的風險較大，保險費標準定期公布並在聯邦政府登記（下表給出了單戶型住宅的保險費標準）。由於FHA抵押保險額有嚴格限制，它所保險的貸款額度只夠購買中低檔的房屋，因此它所服務的對象主要是中低收入家庭。 　 　　註：首期保險費可以計入貸款 　　聯邦住房管理局1934年成立至今，已為2400萬個家庭提供了貸款保險，同時為許多住宅工程貸款提供了保險。 　　FHA利用收取的保險費建立保險基金。保險基金有三種，分別是共同抵押保險基金（Mutual Mortgage Insurance Fund）、一般保險基金（General Insurance Fund）和特別風險保險基金（Special Risk Insurance Fund），分別為不同種類的住房抵押貸款提供保險。當FHA擔保的抵押貸款出現壞賬時，FHA利用保險基金給予賠償。在1965年之前，因FHA的保險金還不算豐厚，賠償一般是只付3%現金，其餘給予3年期的債券補償，但自1965年之後，FHA的賠償已全部支付現金。 （二）退伍軍人管理局（VA）的抵押擔保 　　符合條件的退伍軍人購買住宅，可以得到退伍軍人管理局（Veterans Administration, VA）提供的部分抵押擔保。個人的服役情況不同，擔保額也不一樣，一般在抵押貸款總額的25%至50%之間，每個退伍軍人能得到的抵押擔保額在一張叫做《合理值證書》（Certificate of reasonable value）的證明上標明。VA的抵押擔保無需付擔保費。VA的抵押擔保和FHA的抵押保險可以結合一起來用，如VA提供25%的貸款擔保，再向FHA申請75%的抵押擔保，那麼，對中低收的退伍軍人來說，他們可以得到100%的抵押貸款，無需付首期。 （三）常規抵押保險 　　常規保險是指私營保險公司提供的普通抵押信用保險。它與FHA保險的區別是，常規保險只對抵押貸款中超出抵押成數8成的部分貸款額提供擔保，而且擔保額和保險費與首期款的成數有關。聯邦法律規定，住宅貸款如果貸款額超過9成，必須買抵押信用保險。實際操作中，凡貸款成數超出8成的，超出部分都要購買房地產抵押信用保險。法律規定，只要借款人的貸款餘額降至房價的78%以下（並考慮房屋增值情況），貸款機構必須自動取消借款人的抵押貸款保險費。抵押保險的保險費一般計入貸款中，由抵押權人代為支付，保險費標準通常與個人信用情況、貸款額有關。 四、房地產抵押服務 　　房地產抵押二級市場和抵押證券化使原始抵押權人和真正的抵押權投資者分離，並導致了抵押貸款服務的專業化。目前美國出現了許多專門從事抵押貸款服務的專業化公司，這些公司為投資者提供抵押貸款服務，收取服務費，如抵押銀行公司就是經營抵押貸款服務的公司之一。投資者在放貸後，或者在二級貸款市場上購買抵押權後，可以自己管理抵押，也可以將抵押服務轉給專門的服務公司。 　　抵押服務公司的出現促進了房地產抵押的專業化經營，同時也吸引了更多人投資房地產抵押。抵押服務一般包括如下項目： 代收借款人的還款本息，當借款人未按時還款時，給借款人發推款通知； 將購房者每月所付的本息，在扣除保險費、服務費和其它開支後，轉付給抵押權人或抵押證券持有人； 管理抵押貸款資金平衡帳目； 監督抵押貸款的安全，保證其不受到不正常的損失和貶值； 當借款人轉讓房屋時，要確保投資人利益不受損失，並更新借款人的資料，保證抵押文件的現勢性； 在借款人出現過失或違法行為時，要採取措施保護抵押權人的利益，必要時申請處置房地產。 　　抵押服務也有二級市場，服務權可以再轉讓，抵押服務公司可以將自己正在服務的抵押轉給他人服務。服務權轉讓一般要經抵押權人同意，如果抵押已經證券化，則服務權轉讓必須經發行證券的機構同意。 　　一般情況下，抵押服務公司變更，原服務公司會至少提前一個月通知借款人，請借款人將還款本息付給新的服務公司。