在金融體系幾近崩潰的一周年之際，對第一次買房子的人提出
幾點忠告。

由於抵押貸款銀行家和經紀人關於貸款條件的謊言和以危險的方式放鬆貸款標

准，
以及投資銀行把抵押貸款包裝成危害極大的債券出售，使得金融體系幾乎崩潰

。但
是房屋貸款問題的根源在於我們大家和我們自己的擁有大點房子的願望。

一直有種說法，在購買第一個房子時，財力方面可以伸展一下－stretch。 沒

人知
道是誰提出的這個說法，但嫌疑人包括房地產代理人，及從來沒想到房地產價

格可
能下跌的父母們。無論來源是什麼，本周採訪的經濟學家和理財規劃師幾乎一

致反
對它。

１，最基本的，也是銀行和借款人多年來一直遵守的原則，首付款為房價的２

０％，
這樣，萬一房子掉價時，你不會欠比房子價格更多的債款。應爭取固定利率抵

押貸
款，這樣可以保持每月賬單中應付的最大部分金額不變。

如果要保守一點，不要花費超過稅前收入35％的錢付房貸，物業稅及房子保險

金。
美國銀行（Bank of America）堅持Fannie Mae 和 Freddie Mac 定的指導方針

，不
允許總債務（包括學生和其他貸款）超過稅前收入的45％。

如果你以浮動利率貸款，銀行可能不耽心你是否在5~7年後房貸利息調整時仍能

支
付最高利率，但是，你應該擔心。

２，考慮收入情況。二三十歲的人第一次購房時，認為自己的收入要比買第二

個或
第三個房子的人增長得更快。 普林斯頓大學經濟學教授Harvey S. Rosen，在

Journal
of Finance的文章中指出，人們買的房子的大小可作為他們的預期收入的指標

。

造成房貸市場混亂局面的原因，是借款的人對貸款不理解-或期待房價將繼續上

升，他
們在付款數額增長之前能夠再融資。這與對自己的收入過分自信可能有關（高

失業
率加重了這一點），但它可能不是主要原因。

３，以防萬一。亞特蘭大的財政財務規劃師Bobbie D. Munroe　鼓勵年輕的客

戶以
三種方式規劃預算，包括任何計劃的房屋按揭:　夫婦二人全職工作；一人半職

工作；
一個人在家待幾年不工作。看看這是否可能。

即使不準備要孩子的人也需要考慮這一點。除了失業率不會改善的可能性，也

得考
慮如何擺脫垂死的行業或改變職業以擺脫抑鬱症的早發中年危機。即使那些相

信他
們的收入有終生保證的政府雇員和住院醫也應該考慮這種可能性。

４，計劃開支。買了房子還得計劃維修。美國北卡羅來納州金融規劃師Dennis

G.
Stearns估計，較新的房子的主人如果自己做些小的維護工作，大的活請人做的

話，
每年需付購買房價的3.6％來維護 。老一點的房子得付4.5％。所以，如果你擁

有
40萬美元的房子，每年的維修費用可能會達到5位數字-也可能隨通貨膨脹脹上

升。
如果你居住在天氣惡劣的地區，這些費用將達20％左右，甚至更高。在一些地

區，
自置居所的稅收優惠可以抵銷一半或更多的這些費用。

５，買最好的（或價格最便宜）的房子。印第安納波利斯Castle Wealth

Advisors
的財務規劃師Michael Kalscheur建議人們買理想中／垂涎的房子（如果你能負

擔得
起）或廉價的“入門級 －entry-level ”房子，而不是兩者之間的房子。

人們在買不起看中的房子時，常退而求其次，他認為這絕對是最糟糕的事情。

如果
購買這種“入門級 －entry-level ”房子，而不是銀牌的房子，你在付清每月

的貸
款後（只要你能堅持做到），比你買第二好的房子要省很多錢。其他的住房費

用也
會降低。數年後，你的財力會更適合買你真正想要的房子。

６，改善房子。你從來就沒有必有從第一個房子搬走-承擔所有買賣房子的交易

費用
和搬家費用。 美國威斯康星大學消費者科學系的J. Michael Collins助理教授

建議
買比較低價的房子，在收入穩定的時候，定期升級換代。換句話說，延長房子

的使
用期（和房屋本身的壽命），這要比為買兩個或更多的房子籌措一系列連續的

房屋
貸款更合算。

來源：紐約時報