“十一”黃金周的成交不如預期，給不少看漲後市的開發商和投資者潑了一瓢冷水。對於仍舊在高位攀升中的樓價將何去何從，各方看法依然存在相當大的分歧。看漲者認為，開發商資金充裕，遠未有降價之虞；看跌者則認為，目前的高房價難以支撐成交，樓市新拐點出現在即。不論持哪種觀點，可以肯定的是年底樓市將變得更為微妙，樓市新政、開發商營銷策略突變……任何一種因素的出現都將打破目前的平衡局面，把樓市引入更深刻的變化之中。

　　零成交也要苦撐樓價？

　　隨着國慶黃金周的樓市成績單逐漸浮出水面，樓價會否得到支撐成為社會熱議的焦點話題，但不少開發商依然底氣十足地宣稱：“就算不賣樓也不降樓價，別人降我也肯定不會降。”

　　前三季度，不少開發商就已經完成了全年的銷售任務。對他們來說，年底的任務就是如何把價格賣得更高一些。某樓盤營銷人士告訴記者，該盤國慶前推出一批新貨，結果很快就賣完了，老闆為此很不高興，認為價格賣低了。

　　“由於開發企業自今年上半年開始逐步加快了開工、施工進度，預計第四季度大部分城市的供應量較第三季度將有所增加，第四季度價格繼續快速上漲的可能性不大，但也不會出現大幅回調。”中國房地產測評中心主任龍勝平博士日前對第四季度的房地產市場趨勢作出如上論斷。

　　但是，在開發商信心十足的背後，樓價的高處不勝寒和成交量的慘澹也讓他們心懷不安。國慶後，個別開發商對記者表示：“能否不要把國慶樓市寫得太過冷清”。

　　股市低迷資金入樓市？

　　“股市最近都不好，我想把錢拿來投資房產，但是不知道時機是否合適。”王小姐年初曾看上了一套公寓，但由於出手稍有猶豫而沒有買到。見股市近期一直徘徊在3000點上下未有起色，她又動起了買樓的心思。

　　一直以來，樓市與股市經常被視為相互間的晴雨表。但樓價早已從2007年後的調整中回歸高位，股市指數卻依然只有最高點的一半。這種不對稱的增長使得不少股市資金增加了轉投樓市的願望，其中的重要表現就是豪宅的銷售業績特別搶眼。

　　8月份，上海星河灣開盤即賣出40億元，成為豪宅市場表現強勁的典型。而根據近日發布的2009年第三季度中國房地產企業銷售排行榜顯示，2009年第三季度，隨着高檔項目的集中上市，其對企業銷售業績的貢獻率明顯提高。第三季度銷售金額20強企業的高檔項目業績貢獻率為39％，比前三季度高檔項目貢獻率高10％，已取代上半年中檔項目銷售金額的主力貢獻地位。　

　　豪宅的成交暢旺也成為樓價在下半年屢攀高峰的重要因素，不少人把樓價的持續上漲歸咎於豪宅盤帶來的成交結構變化，並據此判斷：年底樓價的變化，自然也與豪宅項目的成交比例息息相關。

　　不過，對這些試圖從股市“出逃”樓市的買家，廣州樓市專家韓世同提出了忠告：“現在的樓市就像2007年6000點的股市，雖然股市已經跌到了現在的3000點，但樓價依然在高位運行，兩個市場從長期來看投資價值明顯不同。豪宅盤雖然號稱升值能力比較強，但其降價速度同樣很快。”

　　高樓價加劇政策風險？

　　2007年9月28日，國家出台二套房貸新政，直接影響到當年樓市拐點的出現。對於經常被冠以“政策市”的樓市來說，今年底會否有類似的重磅政策出台引人關注。

　　近段時間，各部委及各地方政府陸續出台多項政策，給人山雨欲來風滿樓之感：調整資本金比例；國家統計局對各地房價成本進行調查；上海、北京等地集中推地；查處捂盤惜售；銀監會逐步加強貸款管理；國家發展改革委將抓緊房地產價格和收費監管。近期，廣州不斷傳出二套房政策收緊的消息，無疑更加重了市場的焦慮。

　　摩根大通在近日的一份宏觀經濟報告中預測，2009年第三季度我國GDP增速將在8.5％左右。中國社會科學院發布的《中國經濟形勢分析與預測2009年秋季報告》則認為，2009年GDP增長速度可以達到8.3％，超過了“保八”任務的要求。該報告還認為今年的CPI仍將為負，通脹壓力沒有出現。

　　宏觀經濟的走勢顯示，不但部分投資者為防止通脹而投資樓市的期望恐將落空，經濟增長“保八”的目標實現後，國家對樓市進行更進一步調整的可能性已越來越大。“槍打出頭鳥”，高樓價帶來的政策風險正越積越高。

　　觀點碰撞

　　樓市可能重蹈2007年覆轍

　　韓世同（廣州樓市專家）

　　房價大漲之後必定會大降，這幾乎是樓市逃脫不了的規律。目前房價高居不下，未來必然面臨回落，但什麼時候降，特別是否會出現政策性的變化，還需要具體分析。

　　樓價的走勢是由成交量決定的，8月份廣州樓市成交數據出乎意料地好，9月份成交則回落到7000多套，10月份已經過去兩周，成交情況不甚理想，顯示出購買力不足的問題日漸突出。雖然現在開發商都說不差錢，但事實上開發商只要有資金就會拿地開發，手頭不會有太多的現金流，一旦市場成交出現變化，價格也會很快出現變化。

　　今年底，樓市的價格壓力非常大，2007年底急轉直下的狀況完全可能重演，而且與2007年一樣，開發商誰先降價誰先得益，大開發商會否像以前一樣率先發起價格戰值得關注。　

　　政策調整風險增大

　　鄧浩志（營銷策劃人）

　　對於年底樓價走勢，我的判斷是：高位調整、成交低迷。在我看來，今年樓市經過了三個階段，首先是1－5月份的價升量漲，然後是6－9月份的價漲量跌，然後就將是10－12月份的價跌量跌了。2007年的房地產調整應該要延續好幾年時間，但2008年突如其來的金融危機改變了這一調整進程，國家為了實現經濟增長“保八”，對房地產市場進行了扶持。但一旦經濟恢復，出現通脹以及樓價過高，房地產肯定又會成為調整的重點。目前，已經出現了整治地王、收緊二套房貸等政策，很明顯是針對房地產市場而來的。另外，隨着國家四萬億投資逐步退出，熱錢和資金的流動性過剩現象會減少，樓市很可能因此會延續2007年的調整期。

　　年底樓市不會劇變

　　龍斌（滿堂紅集團企業發展部首席研究員）

　　接下來兩個多月里樓市發生大變化的機會很小，估計現階段樓市的兩個特點——價格高位盤整和成交縮量還會延續。

　　首先是政策面到年底不會有大的改變。最近決策層不斷強調國家經濟政策、貨幣政策等不會改變，央行表態可以忍受2％的通脹水平，多少都是在給經濟打氣，穩定大家的預期。其實大家都清楚，房地產作為本輪拉動經濟的重要引擎，如果即刻改變相關政策，效應不單單是調整房價，經濟也可能要付出較大的代價。目前經濟並沒有完全企穩，調整房地產政策不時最好時機。

　　其次是樓價調整的動力很弱。主要是因為目前開發企業現金充裕，基本上前三季度就完成了全年銷售任務，促銷動力不足。加上前三季度消化量大，去年低迷的市場影響到在建施工的進度，目前大城市中心區供應普遍有限，開發商多數都採取高定價策略，有惜售心態。所以，一手樓價還是向上的趨勢。不過，買方對於日漸走高的樓價接受程度不斷下降，不論首次置業，還是投資、換房的，幾乎所有購房人群入市趨于謹慎，追漲少，觀望多，所以成交難以大幅上升，縮量將持續。

　　市場拐點還未形成

　　陳真誠（地產營銷專家）

　　目前的房地產市場，儘管在繼續着“滯漲”，儘管成交量“拐點”已經形成，但房價並沒有形成真實性下降。因此，還沒有形成真正的整體市場意義上的拐點。對於房地產市場後市的整體判斷是，在短期內，至少在10月份，甚至在11月份，房價或還將繼續上漲，但整個房地產市場的市勢，正如“霜降”後的天氣，越來越冷，成交量將繼續下降，形成“有價無市”局面。

　　如果政府不出台能有效調控房價的調控政策，短期內開徵物業稅的可能看來也不大，那麼，就可能要等政府加息或加息預期形成之後，房價才會真正下降，從而形成房地產市場的拐點。因為，只有價量齊跌，才能稱為形成了房地產市場的拐點。可以預期的是，一旦真實形成了房地產市場的拐點，房地產就可能重回調整通道。　

　　這個時間點，在年底或明年一季度。即便政府不在年底或明年一季度加息，而是推至明年中加息，也很可能會形成對市場具有影響力的加息預期。