在租金連續下降數月之後，與住宅市場倒掛已久的商業地產終於迎來暖流。仲量聯行等數家知名房地產代理行均認為，在上個季度小幅上升後，商業地產需求在本季度開始出現穩步回升的跡象，而投資者的諸多動作表明他們已經把目光從住宅市場轉向寫字樓市場。

　　大單交易湧現

　　仲量聯行最新發布的2009年三季度報告顯示，三季度整體市場的淨吸納量達到139,000平方米，是2008年三季度經濟危機以來的最高值，並接近2008年二季度市場處於頂峰時的水平。國有企業，特別是大型國有金融機構的大面積擴張構成本季度吸納量的主力，大約60%的本季度淨吸納面積都來自於國有金融機構的租賃需求，對整個寫字樓市場的維穩貢獻出強有力的支撐。較2009年第二季度，市場已出現更多大單交易，較為矚目的主要大單包括：北京農村商業銀行在金融街中心北樓整棟租賃50,000平方米及中國農業銀行在中糧廣場租賃18,805平方米。

　　這是在經歷了一年多的低迷後，商業地產市場似乎首次出現一些積極現象，除上述表現外，高力國際華北區研究與諮詢部助理董事謝靖宇介紹租賃市場中看樓及租樓活動也正在增加。從高力國際研究部所掌握的成交個案分析，以北京為例，三季度的成交面積體量較第二季度環比攀升91.9%。租賃需求表現上升的同時，亦凸顯內資需求的強勁。

　　優質商鋪市場也有積極表現，在今年前三季度中雖然國際奢侈品的擴張幾近停止，但是中檔品牌的擴張卻在斷續加速，這些中檔品牌也為零售物業市場提供了有力的支撐。高檔住宅銷售市場已從2008年年初開始的調整期恢復。前三季度，市場成交價格與成交量均恢復到市場的高點。

　　謝靖宇大膽判斷，由於市場大部分搬遷或升級交易選擇在新完工之項目，大部分現有項目業主繼續調低租金或延長免租期以保留租戶。因此，雖然整體市場交易量大幅上升，整體租金水平仍呈下行趨勢，北京市場租金水平環比下降1.92%或同比下降14.44%，至每月每平方米165.89元。六大主要甲級寫字樓子市場當中，季內租金環比跌幅最小的為CBD區域（環比0.35%，不到一個百分點），燕莎及中關村區域隨之，兩者環比下跌僅1.36%及1.68%。“市場的平均加權租金跌幅的縮小，顯示出市場的最差時期已經過去，市場租金進入一個底部運作調整的階段，而這一階段興許一直持續至2010年的第二季度。換言之，對租戶有利的市場條件業已全面打開，租戶應抓住最有利的時機，在業主改變租賃策略、市場正式回暖之前，升級使用物業”。

　　商住倒掛倒逼

　　商業地產出現暖流的背後是商業和住宅市場價格長時間的背離，DTZ戴德梁行華北區研究部經理魏東舉例說明，位於北京花市大街的國瑞城公寓的價格已達到3萬元/平方米，最高達到3.5萬元/平方米；而在北京崇文區、宣武區，幾乎沒有發現單價高於2萬元/平方米的寫字樓。在CBD地區，御金台公寓售價高達5.5萬元/平方米，而位於同一地段的SK大廈售價僅為3.1萬元/平方米，其間有高達兩萬餘元的差額。

　　這一現象並不正常，中國不動產研究中心此前發布的報告認為，與住宅市場不同的是，寫字樓市場與實體經濟密切相關，受國內國際經濟的基本面影響，基本上無法藉助政策調控拉動需求。因此，寫字樓市場更加受制於宏觀經濟的真實狀況，也更能體現實體經濟的走向。

　　對此，魏東認為，商業地產向來被視為一種純投資的地產商品，其價值是高於住宅的，但如今出現的“住商倒掛”現象說明了商業地產自身的巨大價值還沒有被充分挖掘。商用物業、工業地產等是宏觀經濟的“晴雨表”。在一個健康的房地產市場上，相近地段的商業地產項目售價要比住宅項目高出30%左右。倒掛和商業地產滯銷，這說明目前商品住宅的火爆局面缺乏宏觀經濟基本面的支撐。

　　但這一現象的出現也有政策因素，魏東表示，在購買寫字樓和商鋪時，首付比例一般都會在50%以上，而且貸款利率沒有任何優惠，比住宅貸款要高出很多，另外出租收益上政府又要徵收較高的稅，這也是造成寫字樓和商鋪與住宅走勢背離的原因之一。

　　儘管如此，根據上海統計信息網的統計數據，上海一到八月，貌似火爆的住宅市場實際投資同比出現了負增長，而表面平靜的辦公樓市場則同比增加了14.9%。在北京，一到八月，儘管住宅及寫字樓投資同比雙雙出現了負增長，但寫字樓投資的負增長也較住宅低了一個百分點，“這些都說明投資者已經把目光從住宅市場轉向寫字樓市場”。