每個周末的下午，你總能看到那麼一群人忙碌地穿梭在紐約曼哈頓上西區的住宅樓間。他們不是忙着去朋友家聚會，也不是趕着去中央公園，他們其實是一群地道的“看房族”。周六周日的下午是那些在市場上掛牌銷售房子的開放看房日。房主們早早地把公寓打掃乾淨，在看房時間開始前離開，讓房屋代理人在家裡招待“客人”。筆者前一陣子也加入了“看房”一族，終於對寸土寸金的曼哈頓房市有了直觀的認識......
2009年11月15日消息，美國在人們的印象中是大房子，大車子。但是在曼哈頓，獨立的房子基本是看不到的，99%的房子都是公寓樓。而曼哈頓的公寓樓又有兩類：

第一類是共有公寓(COOP)。這類占了曼哈頓公寓樓的80%。顧名思義，共有公寓樓是裡面的房東共同所有。一棟樓就是一家公司，買了一間公寓相當於買了這家公司一部分的股票，你有使用權，但是沒有地契，也不用單獨交地產稅，但是每個月要根據股份交一大筆管理費。第二類房子是分戶公寓(CONDO)。這類占了曼哈頓公寓樓的20%。分戶公寓的買主是有地契的，他們要向政府交納地產稅，同時向大樓交管理費。

共有公寓和分戶公寓都有管理委員會。共有公寓一樣可以自由買賣，但一般比分戶公寓麻煩許多。分戶公寓很少有人過問買主的詳細情況，儘管近幾年也開始有表格讓買主填寫。

如果是共有公寓，你要提供的資料就多了。比如由雇主提供的工作證明、工資單、兩個月的銀行結算單、兩年的稅表、推薦信、信用記錄等。買者一般還要被管理委員會面試，確保買者是他們願意接納的鄰居。大部分共有公寓要求買主在住房上的花費，包括貸款，管理費等，不超過收入的1/4~1/3。同樣大小的公寓，共有公寓的管理費和分戶公寓地稅加管理費差別不大。

很多時候，即使你拿到了銀行貸款，或者付全款(當然在美國很少見)，共有公寓也有權拒絕接受你。像瑪麗亞・凱莉這樣的大牌歌星，竟然也被某樓的管理委員會拒絕。可能是怕太多娛樂圈的喧譁“派對”吧。當然，共有公寓是沒有義務向任何人解釋原因的。但如果共有公寓明顯因為人種、膚色、性別、宗教信仰、傷殘等拒絕買主，就會有被告上法庭的危險。前一段曼哈頓就有一棟樓因為不接受黑人被告，賠償達60萬美元。當然，選擇上法庭的人並不多。

共有公寓出租政策各異。大部分共有公寓要求買主入住兩年後才可以出租，而且不可以連續出租超過三年。主要原因是不希望太多“外人”在樓里出入。分戶公寓的出租限制則要少很多。正是由於上面種種原因，分戶公寓的房價一般要比共有公寓貴上30%甚至100%。

月供2400美元、管理費1200美元

那麼在曼哈頓擁有一間公寓的代價一般多大呢？我們以曼哈頓上西區一套60平方米左右的一室一廳為例，來算一筆賬。

曼哈頓上西區是一個南北走向的街區，左鄰中央公園，右鄰哈德遜河和河邊公園。著名的紐約愛樂樂團、紐約大都會歌劇院、朱麗亞音樂學院等藝術中心都在這個街區的範圍。往南著名的時代廣場，往北國際學府哥倫比亞大學也都相隔地鐵三站。兩條地鐵主幹線，六條地鐵線縱貫街區。商業街、各國餐館酒吧都在步行範圍內。住在這裡的大都是年輕人或上班族。

這一街區的房價在曼哈頓屬於中上水平，很少有分戶公寓。這裡的公寓大多年數久遠，很多樓有八九十年的歷史。正是因為這樣的歷史，大樓一般外觀美觀，結構牢固，內部高頂。一套60平方米的一室一廳共有公寓房，目前能賣到50萬美元左右，緊靠中央公園的房子價格還要貴出一些。當然，這一價格已經比經濟危機前下滑了10%左右。

我們就以50萬美元為例。共有公寓房首付規定一般是20%，那就是10萬美元現金，貸款40萬美元。如果是三十年貸款，6%的固定利率，每個月的房貸2400美元，加上每個月的管理費1200美元左右，那麼每個月的支出在3600美元左右。如果按照一個月三分之一的收入用在住房上計算，房主的年收入要在13萬美元左右。這一數字對於紐約雙職工的家庭不算太過困難。大學剛畢業的審計師在四大會計師事務所的收入是6.5萬美元。所以在這一街區住着許多剛剛結婚的年輕夫婦，當他們有了孩子之後，再把公寓賣了搬到紐約郊外。同樣的50萬美元能在那裡買到一套上下兩層外帶車庫的獨立住房。

上面說的是買房的開銷。如果要租一間同樣的公寓，價格一般在2200美元左右，房租一般包括免費的熱水和冬天的供暖。這一街區也往往是租房人士的首選地區之一。

美國的金融危機並沒有削弱世界各地的年輕人湧向曼哈頓的熱情。他們在那裡學習、工作，積極打拼，夢想擁有一片自己的天地。曼哈頓的“看房族”們正是這一夢想的最好註解。

作者：落葉