和2009年全國樓市的一片大好一樣，幾乎所有的數字都在表明全國二線城市的房價也是瘋狂的，但是這種瘋狂仍是算不得癲狂的，因為，在未來的5-10年，由於以下房價推手的存在，國內二線城市房價可能全面進入萬元時代。

5-10年內二線城市樓價或進萬元時代

文/李政權

重慶：2009年全市40個區縣房屋建築面積成交均價為3392元/平方米，比上年同期漲了近2成。主城區成交均價4179元/平方米，同比增幅為9%。房價每平方米漲了554元。

成都：2009年全市商品房銷售均價為每平方米約4935元，其中全市住宅銷售均價為每平方米約4875元。

昆明：在過去的5年裡，昆明的房價從2004年的2916元/平方米，到2009年的5533元/平方米，均價漲幅幾乎翻了一番。

南寧：新建商品房成交均價每平方米為5001.93元（含經濟適用房），同比增長21.91%。

武漢：商品房銷售均價為5496.13元/平方米，同比上漲6.76%；其中，商品住房銷售均價5265.91元/平方米，同比上升7.84%。

長沙：2009年長沙市區商品住宅均價4123元平，漲5.5%。

鄭州：鄭州市商品房銷售均價達到了4910元/平方米，比2008年均價漲了445元/平方米，比2007年均價漲了983元/平方米。其中商住房去年均價達4580元/平方米，比2008年漲了586元/平方米，比2007年漲了1028元/平方米。

西安： 2009年前三季度西安市商品房銷售面積為816.9萬平方米，同比增長73%；商品房住宅均價5026元，同比增長2.39%。

瀋陽：2009年，瀋陽市商品住宅均價為3928.2元/平方米，同比增長14.24%，為歷年來漲幅最大的一年。

……

相比五、六年前的房價，諸多二線城市的房價幾乎都翻了一番。這種情況還可能繼續下去嗎？

和2009年全國樓市的一片大好一樣，幾乎所有的數字都在表明全國二線城市的房價也是瘋狂的，但是這種瘋狂仍是算不得癲狂的，因為，在未來的5-10年，由於以下房價推手的存在，國內二線城市房價可能全面進入萬元時代。

一、政府調控缺乏決心，調控政策不會一緊到底也不會一松到底，但這時緊時松抑制不了房價的總體上漲趨勢。

多年一來，中國房市的調控經過了多番的緊緊松松，但是回頭看來，房價還沒有停止過上漲的趨勢與步伐。這裡面的很大一個原因，就在於政府對房市的調控決心下得不夠，並直接影響了調控力度與調控政策的執行力。在這個因素的背後，則是中國的經濟建設這個中心、產業結構不合理、政府財政乃至整個中國經濟受制房地產業過大等因素，在發生作用。未來多年，這種情況仍將繼續下去。

二、一線城市房市泡沫大，推動更多的游資進入二線城市。

近期有媒體列出了國內的五大泡沫房市，北京、上海、深圳、杭州，以及海南三亞悉數上榜。這也從一個側面反映了一線城市的房市泡沫化程度。因此，近幾年來，開發商賺得愈發膽戰心驚，樓市投資投機客也是戰戰兢兢，增加了大家去泡沫化程度相對較小的二三線城市投資淘金的共識乃至行為。

三、一線城市商品房投資風險日益高漲，而二線城市還存在較大的投資獲利空間。

北京、上海、廣州、深圳等一線城市的租售比（房價租售比=單套月租/總價）日益低迷，比如北京，樓市租售比達到了1：546，部分區域甚至達到了1：700，也就是說不算支付給銀行的利息和不考慮通漲等因素，按目前租價，需要58年才能收回投資。

而相比較來說，目前二線房市的租售比則要合理得多，收回房子投資的時限，甚至只需要一線城市的二到三分之一。比如昆明，一套一環現值60萬的商品房，可以租到2000元/月，如此換算租售比就只有1：300。

資本是逐利的。一線城市泡沫化高了，投資風險大了，就會有更多的投資熱錢，進入安全度高、更有投資回報保障的二三線城市。

四、物業稅可能“意外”推高二線城市房價。

一線房市的房價上漲空間經過多年領漲，日益接近頂點，一線房市的租售比愈發超過國際公認的安全租售比標準，如此情況下，如果再推出物業說，一線城市的商品房投資價值就會變得更低、更有風險。

但在二線城市，卻可以憑藉更有保障的租售比和房價上漲空間，來沖抵物業稅所帶來的投資損失，並獲得更安全更有保障的回報。如此這般說來，物業稅的推出，將難免成為推高二線房市樓價的推手。

五、多數二線城市房市盤子總量相對較小、市值相對較低，易炒做。

盤子總量一小、市值一低，同樣的投資熱錢，放在二線城市，就會比放在一線城市，更易起到推動房市火熱與房價上漲的立竿見影的效果。

六、大地產商積極擴軍二三線城市，在帶來更好產品的同時也在推高價格。

在過去的一兩年中，二、三線城市同樣成為了土地競購的焦點。如萬科在2009年12月新增的8個項目全部位於二、三線城市，包括大連、瀋陽、天津、武漢、煙臺、東莞、廈門和長春。此外，公開數據顯示，萬科、中海、保利、富力等30多家大型房企在二、三線城市新增土地儲備的建築面積超過1200萬平方米，占到了它們總新增土地儲備建築面積的60%以上。

大地產商、品牌地產商對二三線房市擴軍的熱衷，在為當地帶來更多樣化、更好的產品的同時，也勢必會對當地的房價推波助瀾。

七、“房價相對合理或漲幅不大的二三線城市房地產政策會適當放寬”的政策導向。

差別性房市調控政策，為二三線房市樓價的繼續上揚，提供了更多的可能。

八、二線城市的城市化速度正在加快。

城市化速度的加快與城市規模的快速擴張，同樣在推高房價的因素中不可低估。

    面對以上原由及其二線城市房價繼續瘋漲的可能，我們該下怎樣的決心和拿出什麼樣的辦法來抑制呢(李政權)？