總理溫家寶在《政府工作報告》中宣布，中國2010年經濟工作的重點在於“轉變經濟發展方式，調整優化經濟結構”。

　　按照此報告去理解，中國經濟轉型的意義在於，產業結構的調整升級和清潔能源的開發利用，將大幅減少碳排放量，從而為應對全球氣候變暖作出重要貢獻。在《政府工作報告》中，溫家寶明確指出，2010年，中國要“積極參與應對氣候變化國際合作，推動全球應對氣候變化取得新進展”。

　　對中國而言“轉變經濟發展方式”並非易事，經濟轉型的道路上還存在重重障礙和挑戰。但應看到，從去年中央經濟工作會議到今年兩會，中國的決策層在多個重要場合就“轉型”所顯示的決心，力度之大前所未有。

　　那麼“轉變經濟發展方式”對於我國房地產行業提出了哪些要求?房地產行業如何在中央“轉型”要求之下，擺脫粗獷暴利的發展模式，轉而以健康、有序、節能、人性、生態方向發展?仁都見仁，智者見智。以本人多年對房地產行業存在問題的理解，提出以下幾點“轉型”的思路供業內同仁參考：

　　第一， 土地利用向着提高土地利用率方向轉型。中國人多地少，城市化推進程速度和規模，以及近十年來大規模房地產開發，導致城市可供居住用地大幅度減少。這就要求城市地方政府必須要在提高土地利用效率上去做文章。其方式，一是城市總體規劃提高建築容積率，尤其要儘量將商務辦公區容積率提高，進而提高商務區運營效率，以此增多單位土地面積房屋產出面積;二是減少城市廣場等面子工程對土地的浪費，以保證在不突破土地紅線的前提下，增多可供地面積。

　　從發達國家和地區城市建設經驗來看，越是經濟發達的中心城市，城市土地利用率一定是最高的。這種集約土地的建設方式客觀上是受土地占用成本制約不得已而為之，實事上卻為城市商業、金融、貿易等互動性發展創造了空間條件，使城市在效率化的帶動下充滿活力和商機。

　　第二， 單個項目建設向規模產業化方向轉型;住宅產業化雖然我國提出已有多年時間，但產業化付諸實現還微乎其微。今年的政府工作報告提出的中國經濟轉型，特別強調低碳經濟減少碳排放對於經濟轉型的意義和我國對國際承諾所肩負的重任和使命。作為占到社會整體能耗近四成左右的建築房地產業，在“轉型”中所起到的作用舉足輕重。在占到全世界建築開發量一半左右的中國建築房地產業，其產業化實現的速度以及水平關乎到我國總體碳排放目標能否實現。毫不誇張地講，建築房地產業低碳貢獻的高低就是中國對世界低碳承諾能否實現的成敗關鍵。

　　在房地產開發產業化實現上，萬科等極少數國內房地產企業進行了摸索嘗試，但囿於政府的相關標準尚無建立，國家相關法律法規尚無建立，開發商和建設單位在設計、建造、裝修等生產環節均缺乏政府強制性標準加以推動，所以即便已有的努力也推進緩慢。要解決這一問題，政府加快標準制定和立法之外，民間機構和設計院、開發企業研究提供的標準以及實踐也極其重要;

　　第三， 出售型住宅開發向着持有型的商業物業和租賃住房建設轉型;中國房地產市場從孕育到發展至念已有近二十年左右時間。尤其是近十年來全國房地產經過超高度發展，城市人均住房面積甚至已超過一些發達國家城市人均住房的水準。同時，許多城市可用於住宅開發的建設用地也已大幅減少，加上擁有較強實力的房地產開發企業近幾年都直接或間接取得上市機會，上市與非上市開發企業運營機制的不同，決定了越來越多的開發商會採用增多持有物業的方式替代原有的全部出售開發模式。

　　從另一方面來看，土地財政被指是推高房價的原凶。從可以預見的政策調整以及越來越多城市政府意識到持有型商業物業打造，要比一次性賣地開發住宅對於區域發展和保證GDP穩定增長具有更大貢獻價值，相信會有越來越多城市政府以及開發商選擇商業性地產項目投資進行開發。以快速出售住宅獲取現金流滾動開發的開發商將會逐漸退場。一個真正合理的、對於城市發展具有持久貢獻的、相對健康的房地產開發主體模式將會被廣為推廣，政府賣地財政將逐漸向穩定稅收、創造就業，同時為城市提供服務配套的商業地產主導地產行業的方向轉變。

　　第四， 毛坯房向着精裝修開發模式轉型;毛坯房帶來的資源、材料以及人工的浪費眾所皆知。雖然早在上個世界九十年代政府即提倡商品房精裝修交房，但同樣是缺乏標準和強制性，毛坯房交房至少還占到多一半以上。特別是低端、低價位住宅絕大部分是毛坯交房。低標準建造加上低標準裝修，住房使用運營能耗必然加大，所造成社會資源浪費對於中國這個每年建造近13億平米上千萬套新房建造規模來說，其加大的能耗總量何其之高，實在是令人難以想象。

　　改造生產模式，由國家強令執行新建住宅精裝交房是當務之急。但前提是需要國家相關主管部分加快精裝商品住房建造的標準制定，加快建築能耗標準和建築節能強制性指標的制定，行業管理部門應該在企業資質和項目驗收管理上採取措施，要求開發建造企業務必生產精裝修住宅，完善住宅配套。進而從每一建造的單個住宅上實現節能減排、減少原材料浪費的目的。

　　第五， 由過度依賴銀行信貸開發向着私募和股權合作方式轉型;過去的房地產開發基本全部依賴於銀行貸款支持。從另一角度去看，銀行信貸的鬆緊也直接影響着我國房地產市場的冷熱走勢。本次兩會之前透露出來的信息即已表明中央政府今年堅決抑控房價上漲的決心，而調控房地產一個最有效的方式就是擰緊銀行的龍頭!

　　由於土地招拍掛制度未有改變跡象，目前的拍地動轍幾十個億，所以即使是大塊頭的上市地產公司也很困難隻身搶地，也要採用捆邦方式共同奪地。比如前不久廣州亞運地塊的富力聯合體競拍奪地，比如北京中服地塊甚至要求競標者必須要捆邦金融機構共同拿標。在這樣的形勢之下，開發商要想尋求發展則必須要有效解決融資的瓶頸難題。包括拆遷投入等問題上，作為土地整理的政府或者通常所說的土地一級開發企業，將會考慮嘗試股權合作或者私募方式推動項目運作。

　　事實上，私募或股權合作方式投入進行房地產開發相對於銀行貸款方式，對於房地產項目的穩定運作和持久發展更為有利，特別是對於上述所說的持有型商業物業的開發若採取這樣的投資組合模式，只要操盤人和運營機構足夠專業，投資人即會獲理長期穩定的回報收益。