最近搶offer的情況愈演愈烈，很多消費者帶着這樣或那樣的問題來諮詢，如何能確保拿到住房貸款，以便在搶offer的時候不帶融資條件。辦法只有一個——申請預授信(Pre-approval)，這樣才能提高最終拿到貸款的成功率。“35%首付的情況下一定能拿到貸款。”這句話是不負責的，切勿信以為真。

　　除了我們在《走出加拿大住房貸款誤區(上)》中提到的一些常見誤區，消費者對保持客戶忠誠度、房屋淨值額度的使用，以及加拿大住房貸款保險的作用，也還存在很多誤解。

　　“貸款renew的時候，銀行不會把你像新客戶一樣對待，所以你拿不到好利率，轉到其他銀行吧。”這種說法聽上去似乎很有道理，甚至有人把住房貸款在銀行間跳來跳去比喻成在Rogers和Bell之間選擇電話和上網服務，換一次就享受一次新客戶的待遇。事實並非如此。加拿大的電視和電話公司長期以來處於一種寡頭壟斷的狀態，服務本身就差強人意，越來越多的聲音呼籲引入美國的Verizon等競爭對手，促進服務質量。加拿大商業銀行的情況則完全不同，充分競爭的環境，促使各銀行提供全方位快捷優質的服務。最重要的是，銀行是一個融通資金的中介機構，不是完全被動地被消費者選擇。沒有良好客戶關係的情況下，銀行有可能在你需要金融服務的時候說“不”。之所以有些消費者在貸款renew的時候沒有得到好的利率，是因為與貸款銀行間的關係不夠緊密。上個周末，有對夫婦來申請住房貸款，非常關心在到期renew的時候能否拿到好的利率。他們以前的房屋貸款在renew的時候，遇到很多麻煩——貸款機構在到期前發來一封信，告知renew的利率，他們甚至找不到客戶服務人員討論利率問題。據了解，他們的貸款是通過中介做的，貸款機構在哪裡，如何聯繫客戶服務人員，都不知道;沒有個人賬戶開在這家貸款機構，以前幫他們服務的中介找不到了。試想，這種情況下怎麼可能拿到好的利率?筆者幫這對夫婦填寫好申請表之後，介紹他們與客戶經理認識，辦理了開戶和信用卡申請手續，他們還諮詢了投資和報稅等事宜。這種朋友式的客戶關係對借款人尤為重要，家裡有事無法如期還款，打個電話來申請跳期(skip payment)，就不至於造成違約和罰款。Renew的時候，銀行不會輕易放棄任何一個有忠誠度的客戶，所以沒有理由給出一個不合理的利率。另外，一些非常優惠的銀行產品，銀行只提供個自己的客戶。例如，樓花按揭貸款，長達36個月的鎖定期，可以把現在的低利率鎖住3年。非銀行客戶需要提供建築商和樓盤信息，在銀行合作名單上的發展商和樓盤才可以申請;如果是銀行的客戶，則無論什麼樓盤都可以申請。很多華人消費者雖然看到一年期固定利率很低，但卻不願意申請，擔心renew的時候拿不到好利率，這也反映出消費者對客戶關係的建立與維護缺乏信心。“關係”在任何國家和行業都是生產力，尤其是在異國他鄉。

　　房屋淨值額度，對大多數華人來說是比較陌生的一個銀行產品。根據筆者的經驗，第一次買房的消費者當中，很少有人主動申請這一產品。但第二次購房的消費者80%都會提出申請房屋淨值額度。個人消費貸款在北美非常受歡迎，最常見的產品是信用卡和個人信用額度。由於信用卡是一種無抵押的信用工具，通常情況下利率都比較高，年利率普遍在10%以上，利息計算方式是每日計算複利，因此華人用信用卡借貸的人非常少。個人信用額度也分有抵押和無抵押兩種。無抵押的信用額度利率通常在P+3%至8%。以房屋淨值為抵押的個人信用額度目前的利率在P+0.5%左右。房屋淨值，指的是房屋市價減掉貸款餘額後的淨值，即，借款人自己擁有的房屋權益。《加拿大房屋淨值抵押貸款(HELOC)應用技巧》一文中，我們介紹過房屋淨值額度的使用，在這裡就不在贅述。加拿大的主流商業銀行都提供房屋淨值貸款額度，但金融公司或沒有分行的銀行則很少提供此項產品。住房貸款在還本付息過程中，消費者逐步把自己的流動資產轉換成了固定資產，如果缺少這一能使固定資產轉為流動資產的工具，將會給生活帶來很多不便。之所以第二次買房的消費者大多都申請房屋淨值額度，主要就是這個原因——可以把投入房子裡的資金隨時拿出來。加拿大華人大多是小家庭，一旦財務上遇到困難，多數情況下要靠自己解決，親戚朋友之間的借貸很少發生。因此，資產的流動性至關重要，房屋淨值貸款不是可有可無，如果條件允許，最好申請一個作為備用。在選擇貸款銀行時，申請人還需要了解貸款銀行房屋淨值貸款額度的性質。一類是與按揭貸款合二為一的額度;另一個是與按揭貸款截然分開的額度。前者的優勢不言而喻——隨着按揭貸款餘額的下降，額度隨之增加;與貸款同時註冊，註冊費和解除註冊費分別只有一筆。而後者則是固定金額的額度，額度不隨按揭貸款餘額的減少而增加;註冊和解除註冊時分別發生兩次法律費用。在加拿大做一個精明的消費者並不是件容易的事。能有耐心讀到這一段的人，是相當具有求知慾的讀者。

　　“我工資收入不多，但我願意買保險。”這是筆者常聽說的一句話。加拿大住房貸款保險是CMHC或Genworth賣給銀行的保險。銀行購買保險後，在借款人發生違約的情況下，根據最終損失金額，可以向保險公司索賠。銀行通常會將保費轉嫁給借款人。根據現行法律，金融機構續作住房貸款時，如果借款人首付低於20%，金融機構必須購買住房貸款違約保險。由於保險公司是房屋貸款信用風險的最終承擔者，因此，保險公司制定了非常細緻的承保標準，只有可接受的風險才會成功獲得保險公司的批准。保險公司的這些標準，間接地成了金融機構的貸款審批標準，詳細情況見《加拿大住房貸款有沒有統一的審批標準?》。保險公司承保的一個基本標準是：借款人有足夠的償債能力。因此，保險，無法幫助借款人解決償債能力不足的問題，保險公司只幫助那些有足夠償債能力，但首付款不足的貸款申請人。這也體現的加拿大房屋貸款保險的宗旨——幫助有償債能力的消費者早日圓住房夢。筆者曾在以前的文章中和大家分享過買房自住的一個經驗，即，早買。去年4月，房地產市場四面楚歌的時候，一些悲觀的人士斷定房價還將再下跌一半。筆者的一位客戶恰恰在這個時候，憑10%首付，通過購買住房貸款保險，在Bay街上購買了一處condo，不到一年升值了30%。當時這位客戶只是一位剛剛畢業，持有工簽的留學生，當然，工作非常好。區區2%的保險費與巨大的升值相比完全可以忽略不計。機會總是能被有準備，有知識，有眼光的人抓住，必備的常識和知識是最關鍵的。深入了解加拿大住房貸款政策，特別是貸款保險政策，是邁向成功的第一步。

　　留學生貸款，難民貸款，是不是很難，一定要找“偏方”才能解決問題?信用記錄不好，或沒有信用記錄一定要找人“包裝”嗎?找貸款經紀申請貸款，只調閱一次信用記錄，可以同時申請多家銀行，所以可以避免因多次調閱信用報告而影響信用分數，是這樣嗎?一些聽上去非常有道理，但卻與事實不符的傳言，給華人消費者帶來了許多苦惱和困惑。我們會在下篇中揭示這些誤解和謠傳。

　　作者：王紅雨