Pre-foreclosure ， Short Sale ， Foreclosure 與 REO 的定義簡析

如山

（ 2009 年 10 月 29 日）

很多網站為了廣告的效果，大量 使用 Foreclosure 這個字眼，令 Foreclosure 太過泛濫。從文學城到 CND 論壇我也看到讀者常常將 Pre-foreclosure ， Short Sale ， Foreclosure 與 REO 這四種形式混為一談。因為碰到有人提問時，我要很清楚了解到底買的什麼狀況才能給予比較準確的回答。以下我對這四種形式作簡單的介紹，有說錯的地方請行家糾正。

Pre-foreclosure 與 Short Sale

Pre-foreclosure 顧名思義，就是 Foreclosure 前夕。發生於業主沒有按期付貸款本息而被 Lender 發出 Foreclosure 通知。這個時間離 Foreclosure 拍賣有多長是由每個州的 Foreclosure 的法律去確定的。業主只要在預訂的 Foreclosure 拍賣前付清欠款（按照貸款合同的過期金額，不是全部本金）就可以取消這個 Pre-foreclosure: 狀況。這種狀況下業主的總欠款加上賣出費用（稅和佣金等費用）有可能低於市場價格，也可能高於市場價格。要是這個總欠款加上賣出費用高於市場價格，就必須要 lender 批准才能賣出（因為賣出後收回的款不夠還銀行）。這就是 Short sale 程序；要是總欠款加上賣出費用低於市場價格，買家就可以直接與業主打交道買進而不必通過銀行批准。這個情況下對買家有什麼有利呢？因為業主的物業將要被 Foreclosure 拍賣，買家可以用低於市場的價格買入 。 這種單純 Pre-foreclosure 而不是 Short Sale 的狀況在前幾年比較多見，而現在就是要走到 Short sale 的狀況比較多。根據我的經驗，出現 Foreclosure 除了真的付不出款以外，還有以下狀況： 1 ）夫婦在鬧離婚狀況。據一位老 Agent 說是占 Foreclosure 的百分之 60% 以上（這是前幾年，現在當然應該是房價下跌的原因居多）。到底是否占這麼大比例不清楚。但是我經歷的是有相當比例； 2 ）業主根本不知道他們的房價已經升了那麼多 ( 前幾年房價最熱的時候這種情況很多 ) 。你們別覺得好笑，我買過不止一間這樣的。從哪裡可以查到 Pre-foreclosure 資料？不需要付費用的是在當地的 County 。也有些網站或者當地報紙專門報這種 Foreclosure notice 的。再請讀者注意，很多網站宣稱是賣 Foreclosure 物業的實際上是 Foreclosure 之後的物業。

Short sale 就是前面介紹的，業主欠銀行的錢多於物業的市場價格。原業主要想賣掉一定要通過銀行批准。這裡再重複一次概念： Short sale 就是 Pre-foreclosure 狀況。但是， Pre-foreclosure 不一定都要進入 short sale 。因為還有一種狀況是業主總欠款依然低於市場價格。只是原業主沒能力或者不理睬付過期貸款利息，所以被發出 Foreclosure notice 。當說 Pre-foreclosure 可能是 short sale ，也可能不是 short sale 。

Foreclosure

通常我們說的 Foreclosure 就是指 Foreclosure auction 。不是指 Foreclosure 拍賣之前也不是指 Foreclosure 拍賣之後。這種 Foreclosure auction 都是需要買家拿銀行本票到拍賣場地去參加競投。凡是不需要拿全額現金到現場去拍賣的都不是 Foreclosure auction 。而是各種各樣的房地產拍賣。

REO （Real Estate Owned， 又叫 Bank owned）

這種狀況發生在 Lender 經過 Foreclosure auction 之後，沒人在 auction 上買走，所以銀行收回來再放出市場（ MLS ）。因為銀行不是一個房地產投資者，所以銀行的目的是要賣掉為止。但是銀行願意減價多少是看當地市場（比如市場上 REO 房多不多）、該銀行本身持有 REO 多少和銀行本身的財務狀況或者資金流動狀況來決定。

（註：本文為如山原創，轉載請與作者聯繫）