我們知道，加拿大的法律系統屬於“英美”法系，即普通法系統。普通法系統的是由 成文法典和不成文判例共同組成的。尤其是判例，即法官的既成判決，對後來發生的類似案件，都有極強的法律約束力。(這和中國很不一樣。中國的法律體系屬於 “大陸法系”，更強調成文法的作用)

　　而在這些林林總總的關於地產的法律判例中，直接關乎驗房的經典判例，莫過於2002年由安省上訴 法庭做出的，關於Marshall vs. Bernard Corporation一案的判決。　這個案子的情況，簡單地講，就是買家A和賣家B達成了一個附帶驗房條件的購房合同。驗房完畢後，發現了一些瑕疵。買 家A不滿意，堅持要取消合同。理由是合同中明確表明，買家只有滿意驗房結果，才能取消條件。而賣家B則拒絕退還押金，B認為，這些瑕疵並非原則性的，結構 性的問題，可以彌補，買家退約是無理要求。於是乎，買賣雙方各請律師，對簿公堂，非要討個說法，且官司從小額法庭一直打到了中級上訴法庭。

　 　問題一：我們知道，在地產協會的標準合同條款中，對於驗房條件描述，是基於“買家滿意”的原則，那麼是否可以說，這等於給了買家一個無條件隨意取消合同 的機會和權力呢?如果問題一的答案是“YES”, 那麼驗房條款變成了類似於CONDO樓花的Cooling Period, 成了取消合同的隨意出口了，問題二就不存在了。但如果問題一的回答是“NO”, 那麼以下問題就需要做出回答。

　　問題二：對於買賣雙方 而言，什麼樣的瑕疵和什麼程度的瑕疵，是可以接受的(或不可接受)的呢?又該以什麼標準來衡量呢?

　　顯然的，這兩個實務中經常碰到的問 題，困惑了許多人，也引起了司法界的關注。於是，安省上訴法庭在宣判Marshall vs. Bernard Corporation一案時，還附上了長長的指引(即司法解釋)，不僅澄清了這些問題，而且明確了今後類似案例的宣判原則。對於問題一，法庭的回答是 “NO”, 即驗房條款不是取消合同的隨意出口，即買家在對待驗房時，要“基於誠實信用原則，採取合乎情理的舉措”。對於問題二，法庭在Marshall vs. Bernard orporation一案中支持了買家，做出的判決是：買家的舉措，符合“基於誠實信用原則的合理舉措”，買家有權取消合同，賣家應該退還押金。

　　房屋買賣的過程，本質上是買家和賣家的博弈過程。既是博弈，就必有規則。Marshall vs. Bernard Corporation一案雖塵埃落定，但它的判決和相關的指引，實際上是明確了買賣雙方在驗房環節上的博弈規則。

　　對買家而言，需要 認識到，法律保護買家驗房後取消合同的權利，是基於《合同法》的誠實信用原則的。從法律的角度講，一定要聘請一位態度中立，具備專業資格的驗房師，並要有 符合專業標準的驗房報告支持你的觀點。從任何賣家而言，驗房後退約，都將是極不愉快經歷。它會拖延交易的時間，折損物業的價值。應該說，要規避這些風險， 尋找一位經驗豐富的經紀人至關重要。他可以幫助你在談判的初級階段，就“濾掉”那些“三心二意”的買家，避免把矛盾帶入驗房階段　當然，如果買家確已認真 驗房，但對驗房結果不滿意，“去意已決”，且退約的法律文件齊備。我還是認為，賣家此時應該儘快集中精力去尋找更合適的買家，大可不必在驗房條件的問題 上，與買家繼續纏鬥不休。

　　需要特別指出的是，房屋買賣合同中的驗房條款並非一成不變的。地產協會雖有指導性的條款，但經驗豐富的經紀 人會根據談判的實際具體情況，起草不同的驗房條款。比如說，可以在條款中明確，什麼程度的瑕疵是需要賣家修復而買家不能退約的，什麼情況下定金是不能退還 的。這些限制性的條款，能最大程度地減小法律條文的模糊空間，讓買賣雙方做到“有言在先”，避免把任何一方推入“買賣不成，定金不退，法庭相見”的尷尬境 地。zt