完全擁有地權和土地租借權之分別

　　新移民在加拿大買房時，有時候會遇到所買房屋是否“完全擁有地權”(Freehold Land)或者屬於“土地租借權”(Leasehold Land)的情況。有時候買下的房子，最後自己並不完全擁有土地。

　　下面從貸款的角度來看看兩者的區別。

　　在加拿大，大部分的獨立房屋都是Freehold，即屋主完全擁有土地權的。但是，也有一些物業是Leasehold的，即屋主只是租借了該土地，自己並不真正擁有該土地。

　　土地租借權 Leasehold Land

　　這種類型的房子，買家不能永遠擁有土地，通常是有個年期的限制，比如：99年。也就是說，你有99年的時間租借該土地，99年後，該土地還是會回歸原來的主人。這種Leasehold Land的房子，一般來說，價格比完全擁有地權的房子要低，但是並不絕對。

　　Leasehold Land一般分為三大類：

　　(1)政府租借地(Government Leasehold Land)

　　政府租借地比較容易被貸款機構接受，使得買房的人比較容易獲得貸款和優惠利率。比如說，溫哥華的福溪(False Creek)或者UBC大學裡面都有很多的政府租借地。

　　政府租借地和“完全擁有地權”在貸款方面的區別不大。當時貸款機構要求的文件，通常比一般多，比如，要求買方提供這類物業的租借合同(Lease Agreement)，然後看這個物業還剩多少年，再來決定貸款利率。

　　(2)私人租借地(Private Land)

　　私人租借地一般不受貸款機構歡迎，只有少數的貸款機構願意做這類物業的貸款。而且他們做這類貸款時，也要看該物業地址是否在他們的審批之內，才有機會批准。而且貸款比例通常較低，大約在房價的65%左右。而且，該物業轉讓時，也比較麻煩，買家必須得具備一筆多於平常的首期。上面是從銀行的角度來看。如果從買家的角度來看，買家相對來說可以買到面積更大的物業。

　　(3)原住民租借地(Reserved Land 或者 Indian Land)

　　這類物業的貸款很困難，一般的貸款機構不願意做這類貸款。即便肯做，利率也不會有什麼優惠。

　　租借地的地稅，分預交(Prepaid)和後付兩種。貸款機構通常喜歡做預交類(Prepaid Leasehold)的貸款。

　　完全擁有地權 (Freehold Land)

　　指房屋買家購買的物業，包括土地和房子，都完全是屬於買家所有，沒有任何時間限制。

　　完全擁有地權的物業可以包括獨立房屋(Single Family House)，城市屋(Townhouse)，公寓(Apartment Condo)。這些是加拿大最普遍的物業權的擁有方式。貸款機構都會接受這類物業來做按揭，而且買方比較容易獲得優惠利率。

　　但是，完全擁有土地權的物業，也有可能會被政府徵用土地或者部分土地(Easement)，作為建築公用設施用，比如，建設高速公路，地鐵等等

　　加拿大購買住宅主要費用明細：

　　1.首期款項

　　一般首期款是物業成交價的25%，初次置業者首期款可低至5%。不夠該比例時需要支付很高的按揭利率。另外支付給政府機構 Canada Mortgage and Housing Corporation(CMHC)或 Mortgage Insurance Company of Canada(MICC)擔保的保險費(以及申請費、法律費)。

　　2.法律費用

　　通常為$1200~$1300。

　　3.房屋按揭貸款費用

　　需要支付房屋的估價費、房屋按揭貸款費及利率調整支出，目前商業貸款利率5%~5.2%。

　　4.物業保險

　　房屋必須購有火險才能按揭，火險已在管理費中包括。

　　5.交易稅

　　買新房屋須支付貨品與服務稅(GST)，為成交價的6%，對總值不超過45萬加元的主要居住物業，可獲得GST退稅，另外可能須支付土地轉讓稅和省銷售稅(PST)。

　　6.物業稅

　　業主有必要依物業估價每年向市政府交稅，每個省規定不同，多倫多現行稅率約為房屋價值1%~1.2%。

　　加拿大房屋主要類型：

　　一、獨立房屋(Detached)：獨立房屋是建築在其所屬土地上的單一房屋，有多種不同風格，包括平房(只有一層，即bungalow)、兩層、三層甚至四層樓房。

　　二、半獨立房屋(Semi-Detached)：這種房屋有時被稱為“半獨”(semis)，它的一側同另外一所相似的房屋相連，雙方共用一堵牆。

　　三、鎮屋(Townhouse)：有時也稱為“排屋”(Row house)，這種房屋兩側都和相似的房屋相連。

　　四、共管公寓(Condo)：共管公寓可以是共同管理的鎮屋，也可能是低層或高層公寓大廈的單位。