購占地2500平方米房子

　　花28萬美元

　　我的一個朋友Jessica住在美國明尼蘇達州布萊恩市，她和丈夫開了一家牙醫診所，有兩個孩子，一個是 12歲的女兒，另一個是7歲的兒子。

　　2009年夏天，Jessica花28萬美元買了一處2000年建的三層獨立住房，室內使用面積500平方米，2廳、5臥、4衛、2車庫(其中一個是2車位);房屋周圍是綠地，這所房子占地面積2500平方米。

　　房子買下後，Jessica花4萬美元對房子進行了修整粉刷，並更換了中央空調。

　　美國出售的住房幾乎都是精裝修，並配置空調、冰箱、暖氣、洗衣機、烘乾機等基本生活電器。美國住房面積的計算方法與中國不同，他們說的面積是有供暖的室內使用面積，車庫、地下室、閣樓等如果沒有供暖都不算面積，均屬贈送。獨立住房均附帶花園，有的還有游泳池贈送。車庫一般都可停放2-3輛汽車。

　　Jessica對這所房子很滿意，一個是價格便宜，再有就是社區環境好，是布萊恩市的富人區，房子坐落在一個高爾夫球場內，風景秀麗，環境幽靜，世界頭號球手伍茲也曾來此打球。

　　這處房產每年交納的房產稅為8000美元，約是購房價的2.86%。房產稅可以半年一交，也可一年一交。除了房產稅，還要交垃圾處理費。垃圾處理費按垃圾桶的個數交納，每個垃圾桶每月交10美元。Jessica家門口有兩個垃圾桶，一個用於放置普通垃圾，一個用於放置可回收垃圾，每月共交垃圾處理費20美元。

　　美國擁有房產的開支主要是房產稅，房產稅各地區之間差別很大，即使一個城市的不同街區稅率也不相同，富人區、社區環境好的街區房產稅稅率就相對高些。可以這樣理解，房價高的地區房產稅稅率也高。這大概是政府通過房產稅稅率影響公民住房偏好，防止人們過度擁擠在一個地區。

　　一般來講，美國的房產稅稅率是住房價值的1%-2%，房產稅約占家庭收入的3%。Jessica交納了購房價格2.86%的房產稅，那是因為她的房子購買後升值的緣故。

　　Jessica在明尼蘇達州奧克達爾還有一所房子，這所房子也是2000年建的，是5年前房價最高時花 28.5 萬美元買下的。這所住房的室內使用面積為300平方米，2廳、3臥、2衛、2車庫，前後花園，現在以每月1400美元的租金租了出去。

　　4個房間的住房占美國住房

　　總數的90%

　　美國有三種形式的住房：獨立住房，相當於中國的別墅，有前後花園，四周不與任何其他建築相連;連排房，一側或兩側與其他建築相連，有較小面積的獨立花園;單元住房，和中國的樓房一樣，沒有屬於自己的綠地。

　　美國4個房間以上的住房占住房總數的90%，室內使用面積中間值為177平方米，地產面積中間值為1416 平方米。

　　擁有住房是美國夢的核心。在美國，購買住房不僅是為了棲息，也是對生活方式的選擇與投資。如果想過安逸的田園式生活，就要買有前後花園的獨立住房，周末可以修剪花草樹木。如果為了上班方便，那就住市內的單元房，周末開車去海灘享受陽光與海風。

　　美國普通家庭通過抵押貸款購買住房的人不在少數，特別是由於經濟危機，第一套住房的貸款利率降低，吸引了不少人通過房貸購房。

　　2010年5月12日，美國首套住房15年期房貸固定利率為4.3%，30年期房貸固定利率為5.03%，大大低於購車等其他用途的貸款利率。房貸低利率也吸引了不少高收入群體加入到房貸行列，把省下的錢投資到其他領域。

　　首付額一般是房價的10%，實際上也有超過20%的，退伍軍人則是零首付。首付比例多大，是由政府各項優惠政策及個人經濟狀況決定。

　　房產交易時，除支付房款或首付外，還需交納房屋檢查費(200美元左右)、貸款申請費、測量費、過戶登記費、律師費、交易稅、取暖燃油稅、房產稅等等費用，所有這些稅費加在一起，大約是房價的3%-8%。如果自己聘請房地產經紀人購買住房(房地產經紀人通常由賣方聘請)，還需支付經紀人一筆費用，這筆費用是房價的5%-7%。

　　前年底開始每個季度房價

　　下跌近20%

　　進入21世紀，由於美國政府疏於對房地產市場的監控，導致炒房過熱，房地產泡沫形成，最終於2008年爆發金融危機，大量房地產開發商破產，失業率增加，房貸無法償還，銀行相繼倒閉，一些被收回的抵押住房二次流入市場，供大於求，造成房價急劇下跌，標價 10000-50000美元的住房隨處可見。

　　在2009年9月8日—11日舉辦的第十三屆中國國際投資貿易洽會上(廈門)，展出了姚明打球所在地美國休斯敦市區58套酒店式別墅，每套居住面積130平方米，1廳、4室、2衛、1廚，售價僅為120690美元。

　　從2008年第4季度開始，美國每個季度的房價跌幅接近20%，到2009下半年已回落到2002年的價位。

　　根據美國住房監測機構2010年5月10日發布的全國54個大城市住房信息，全國54個大城市共有待售房 1187733套，平均房價為每套242073美元(賣方期望價，非交易價)，房價總的趨勢是下跌的。

　　房價最低的5個城市是密歇根州底特律，每套109900美元，與去年同期相比下降12%;內華達州拉斯維加斯，每套135000美元，同比下降10%;俄亥俄州克利夫蘭，每套139900美元，同比下降5.7%;印第安納州印第安納波利斯，每套145000美元，同比下降3.3%;內布拉斯加州奧馬哈，每套 149900美元，同比下降6.3%。

　　房價最高的5個城市是加利福尼亞州聖何塞，每套499950美元，同比下降5.6%;加利福尼亞州舊金山，每套499900美元，同比下降6.1%;加利福尼亞州奧倫奇，每套450000美元，同比下降0.8%;夏威夷州檀香山，每套450000美元，同比下降3.2%;紐約州長島，每套429000美元，同比下降4.5%。

　　華盛頓平均每套房子

　　28萬美元

　　根據美國勞工部發布的數據，2008年美國共有135185230名從業人員，美國從業人員的平均年收入為 42270美元，注意，這是全國所有從業人員的平均收入，並非只是吃皇糧的平均收入。也就是說，美國普通工人能用5年的工資在54個大城市買室內使用面積為177平方米、地產面積為1416平方米的住房，這符合聯合國提出的一個和諧社會的合理房價應為3-6年個人收入的標準。

　　下面看看美國首都華盛頓近4年來的房價變化情況。美國首都華盛頓2006年4月的房價為每套489528美元，2007年4月為446862美元，2008年4月為357739美元，2009年4月為320725美元，2010年4月為316173美元，房價平均每年下降10.4%。在這4年間，2006年5月房價最高，為490354美元，2010年1月房價最低，為286000美元。

　　雖然現在處於經濟復甦階段，但美國房地產市場仍是買方市場。根據MLS的數據，不少房子標價50000美元，標價10000-20000美元的房子也不少見。

　　亞利桑那州的經濟在美國各州中屬於較好的，在首府菲尼克斯市，經濟危機爆發前50萬美元的房子，現在最多能賣到30萬美元。

　　佐治亞州首府亞特蘭大有87000套住房待售，房價急劇下跌，許多小公寓以“跳樓價”出售。

　　根據美國住房監測機構 2010年5月10日發布的售房公告，當天全美國新掛牌的房子要價最高的10所房子也僅在501000美元到505000美元之間。

　　美國人住房自有率68.3%

　　租住率31.7%

　　根據2008年的統計，美國共有永久住房128203000套(另外還有4402000套季節性住房)，其中80406000套是獨立住房，獨立住房占所有類型住房的63%。美國人口為304059724，每2.37人擁有一套永久住房，2008年美國平均每個住戶(住在一套房子裡生活的人組成一個住戶，與家庭戶有別)2.55人，也就是說，美國現在住房已經飽和。美國的住房自有率為68.3%，租住率為 31.7%。

　　美國房價1940年平均每套為30600美元(按2000年美元計算，下同)，1950年為44600美元，1960年為58600美元，1970年為65300美元，1980年為93400美元，1990年為101100美元，2000年為119600美元，平均每年上漲2.3%。

　　美國房租的中值價為，1940年為284美元/月，1950年為257美元/月，1960年為350美元 /月，1970年為415美元/月，1980年為481美元/月，1990年為571美元/月，2000年為602美元/月，房租平均每年上漲 1.26%，增幅是房價增幅的55%。

　　2007年，每套住房用於房貸月供、房產稅、房屋維護費用和折舊等費用為972美元/月，全國住房估價中間值為191471美元/套，房屋交易價中間值為100359美元，可以看出，美國住房的實際交易價格是估價的52.4%。2007年的房屋空置率為 13%。

　　房地產商年利潤超過10%

　　政府就出手

　　美國1949年通過的《住房法案》提出了美國的住房目標：“讓每個家庭都能在適宜的環境裡擁有一個舒適的家”。60年來，美國政府採取多種補貼措施保障低收入家庭的住房，如廉價住房、租房券、公共住房、低收入家庭住房課稅扣除、第一套住房房貸利率課稅扣除等。

　　美國從1940年到2000年房價平均年增長率為2.3%，可以看出，房產稅對防止過熱炒房、抑制房價的過快上漲起到決定性作用。房地產開發商的年利潤超過10%政府就出手，通過政策和稅收機制穩定房價。

　　總體上講，除了21世紀初的前7年，美國對房價的控制是有效的，在歷史上沒有出現過房價飆升的現象，切實保護了公民的利益。

　　由於房價的相對穩定，百姓能拿出更多的錢用於其他領域的投資和消費，擴大了內需，促進了經濟的可持續發展。