| 中國式房地產調控的三大癥結 |
| 送交者: 江南採蓮 2010年08月12日00:03:56 於 [焦點房談] 發送悄悄話 |
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在中國，從來沒有哪個行業像房地產行業一樣被如此密集的政策所包圍。
面對如同脫韁的野馬般飛漲的房價，4月中旬，國家再次祭出調控之劍。新“國十條”被業內稱之為“史上最嚴厲的房地產新政”。那些被高房價“綁架”的消費者再度看到希望的曙光，儘管此前他們已經聽過好幾遍“狼來了”的故事。 2003年的“121文件”被 公認為管理層對房地產行業進行宏觀調控的開始，此後，政策開始對該行業“狂轟濫炸”。2005年和2006年，管理層動用了行政、稅收、土地等諸多手段對 房價進行“圍剿”，皆未見效。直到2007年9月，調控手段轉向以差別化信貸為核心的政策組合，房價才低下“高昂的頭”。然而，上輪宏觀調控最終卻“虎頭 蛇尾”，政策放鬆後房價隨即迎來了報復性反彈。 幾輪調控下來，中國房地產市場陷入到“越調越漲、越漲越調”的怪圈之中，調控成為名副其實的“空調”。這一次，樓市能走出上述怪圈嗎？ 仔細觀察此輪調控政策出台的時 間節點不難發現，新“國十條”頒布於部分城市房價暴漲之後。實際上，自去年秋天，北京等城市的房價已呈狂飆之勢，但是，諸如二套房貸款利率打七折等過於寬 松的信貸政策卻在幾個月後才取消。而2007年那輪宏觀調控也是在部分城市房價翻一番之後才出台。也就是說，管理層幾乎從未在房價剛開始燃起“火苗”時就 將其撲滅，而是等其燒成“熊熊火焰”時才找來滅火器。 殊不知，房價漲上去容易降下來難。例如2007年短短幾個月北京等城市房價飆升一倍，管理層隨後出台了頗為嚴厲的宏觀調控政策。政策的疊加效應曾令不少開發商的資金鍊在2008年緊繃，但那一年房價也只是向下調整了15%—20%，與上漲前相差甚遠。 除較少運用未雨綢繆的手段之外，中國式房地產調控還具有以下幾個主要特點： 一、多採用行政手段直接干預市場。 儘管1998年中國房地產就開始了其市場化征程，但直到現在，這個市場也未完全市場化。政府喜歡用行政手段調節房地產市場，這在此次新“國十條”及北京版的細則中達到極致。限制外地人購房、買房查驗結婚證、戶口本等，讓人恍若回到了計劃經濟時代。 行政手段打壓市場確實能在短期內取得較為顯著的效果。但是，這種違背市場規律的強力干涉，由於治標不治本，一旦放鬆，很容易令房價報復性反彈，這在歷次宏觀調控中已被充分證明。 二、政策“朝令夕改”， 缺乏長期效應。 任何政策的出台，都應以謹慎的態度反覆論證，但在中國，針對房地產的政策隨意性很大。一些政策由於不遵循市場規律，如2005年大幅提高住房流轉環節的稅賦，在實際效果上甚至起到了助推房價上漲的相反作用。 當政策成為一種常態，市場上的 主體早已習慣在政府的干預下生存。2008年，在經濟大環境發生變化導致很多產業步履蹣跚之際，房地產是第一個跳出來向政府“呼救”的行業。這好比一個被 溺愛後又被嚴加管教的孩子，稍微受點傷就委屈地哭了。因為這個孩子在家中的地位很重要，家長不得不再次將他摟在懷裡。 由於政府這個“家長”對房地產行業的矛盾心態，不少宏觀調控政策的延續期往往超不過一年。實際上，此前中國不乏嚴厲的政策，2007年秋天信貸政策的力度不可謂不大，但因持續時間不長，導致調控半途而廢。這一次，宏觀調控能堅持多久，還未嘗可知。 三、因觸動地方利益，政策在執行環節大打折扣。 新“國十條”的很多內容其實並不新。除二套房首付提高到五成、第三套房暫停貸款之外，大部分內容，比如“兩年不開發的土地要無償收回”、“加快保障性安居工程建設”等，在過去幾年出台的政策中被反覆強調。但是，這些政策都沒有得到很好的執行。 中央政府的很多政策到了地方那裡被“稀釋”和變通，這早已成為公開的秘密。 為了能夠獲取更多的土地出讓金，不少地方政府有意控制供地節奏和供地規模，甚至找“托兒”來哄抬土地價格。2008年市場低迷，不少土地流拍流標，一些地方政府一邊與高房價的言論撇清，一邊“暗度陳倉”，越級出台了一系列救市政策。 可以預見，由於土地財政、分稅制等問題依然懸而未決，加之部分地方政府面臨債務危機，此輪宏觀調控如果產生類似2008年的效應，最先坐不住的很可能不是開發商，而是地方政府。 綜上所述，中國式房地產調控如同外科手術，往往治標不治本。幾年來大大小小的“手術”過後，不僅未能令“病人”的身體恢復健康狀態，而且越病越厲害。如果房地產行業諸多深層次矛盾得不到有效解決，宏觀調控很可能再次淪為“空調”。 |
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