許多人，特別是自稱為經濟專家的外行們常常喜歡用“房價收入比”這個詞來證明中國的房地產泡沫，但卻仍然不見中國的房地產泡沫破裂，反而只看到價格的上漲，這使社會對此頗多疑慮。

　　國際上大多用兩個指數來衡量住房的價格，並以此來判斷資產價格的合理性。一個是住房可支付性指數，這個計算起來比較合理，但大多數自稱為專家的人們不會用，或有些人根本不知道這個世界通用的指數，於是就只好用另一個至少可以讓多數人能看明白的“房價收入比”作為衡量的標準。

　　但遺憾的是國際上對“房價收入比”所應採取的計算數據有嚴格的定義，如必須採用全部收入的中位數而非平均數，全部住房套面積的中位數而非平均數，全部住房交易價格的中位數而非平均數，尤其是不能僅用一手商品房的市場平均價，而不計算經濟適用住房、享受經濟適用住房政策的住房、二手房等價格的中位數或平均數。而中國目前大多數所謂專家們的計算幾乎全部都違背或根本不知道上升中位數的基本定義與計算原則，所以許多人會用 100平方米作為計算標準，而實際全國住房套面積的中位數僅為76平方米，上海僅為66.1平方米，天津僅為65.1平方米。

　　按王小魯計算的收入情況看，中國尚無嚴格的個人收入統計，而更多的是工薪為主的工資收入統計，包括中位數統計也幾乎沒有各種可交易住房價格的中位數。這些大多要靠多項統計綜合計算的，而我們的各種所謂專家們則根本不去計算，而只簡單的用各種平均數來估測，自然差距離現實巨大，且對社會的不良影響也很大。

　　而作為開發商又是如何利用這些數據或如何進行市場定價的呢?

　　這大約和“房價收入比”是個完全不同的或完全相悖的概念，而與可支付性指數越高的房價上漲的潛力越大、房價越低。而房價越高的地區則住房的可支付性指數則越低。

　　開發商的房屋定價則與房價收入比的計算無關，也許是反相關。

　　一般而言，開發商的房價越低越是對房價收入比的倍數高;房價越高的則房價收入比的倍數越低，而絕不是1:4—1:8的平均概念。房價收入比可以用於宏觀判斷，但絕不能針對於個性選擇。

　　參考值

　　註： 1、家庭或代際幫助相當於家庭年收入的提高。

　　2、上述情況是已購房人群的統計資料。

　　通常百萬元級的住房是30—40歲之間的年齡群，這個年齡群恰恰是收入增長較快的群層，因此也是相對房價收入比較高的群層。但是由於其增長變化快，屬收入上升期，因此倍數高、貸款周期長，可在不影響家庭體面生活的條件下承受較高的還貸壓力，幾年後隨着收入的增長則房價倍數比會快速下降。

　　而30—50萬元的購買人群則相對收入增長潛力會在一個較長周期體現，所以倍數太高則日常生活會受到還貸壓力的影響，故反而收入比倍數會低於上一層次。

　　但百萬元以上或更高收入的房子則不是完全按收入比來確定的，這些財產性的擁有或生活奢侈性的享受則大多與日常開支無關了。越高級的房子越是與市場的平均價格無關，不再是衡量資產價格的標誌了。這也就是為什麼不應用平均價格而應用價格的中位數來衡量資產價格與房價收入比的原因。而中國錯誤的將高端價格的房屋計算為平均價再與收入進行比較，並沒有任何的示範效應，也並不反映市場資產價格的真實情況。

　　中國的人口處於高速的流動期，而收入兩端的人群是流動量最集中的人群。一是，高收入的人群攜帶着大量的財富向流動的城市中轉移，於是就改變了這個城市或地區的收入比，但卻在資金與財富的大量流入時並無法列入統計之中。二是，低收入的打工一族的流動，這些流動人群的GDP在當地體現，一部分收入在當地體現，但大量財富的消費卻可能回流至戶籍所在城市，如養老養小，如宅基地上的建房。於是這就造成了統計數據的收入與房價的反向差距拉大，而只有中位數的統計才能排除這些移動的高收入與流動的低收入，得出相對合理的評價。

　　於是中國的房價收入比在沒有準確的中位數收入統計中和沒有中位數的房價統計中變成了一種誤導市場與民眾的工具，不但不能對該市場有個清楚的認識，反而讓市場更加混亂，成了一件令人尷尬的事情。不如放棄這個只有專業計算才能正確得出結論的指標，而轉用住房可支付性指數，反而更容易讓決策層有個正確判斷市場的依據。

　　附：住房可支付性指數的定義

　　■ 住房可支付性指數(Housing Affordability Index，HAI)

　　根據對住房消費比例(家庭每月用於住房消費的支出占收入的比重)的上限要求，考察住房市場中處於中位數收入水平的家庭，對處於中位數房價住房的承受能力如何。如果中位數收入的家庭正好能夠承受中位數房價的住房，則此時的HAI為100;如果該家庭只能承受更低價格的住房，則HAI小於100;大於100的指數說明該家庭能夠承受價格更高的住房。HAI指數應用於整個房地產市場(包括增量市場和存量市場)。本報告計算HAI時未考慮家庭住房存量資產的影響。

　　HAI指數可以判定住房市場中當地居民對當地住房價格的支付能力(購買力)，如果HAI大於100，居民的支付能力較好，如果該指數小於100，則支付能力可能有所不足。