據報，外資正大舉進入中國樓市，摩根士丹利、高盛、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多外資均以不同形式進入內地房地產市場。當然，最引人眼球的，當屬美國黑石集團(簡稱黑石)聯姻香港鷹君集團(簡稱鷹君)共同開發大連綜合發展項目。

黑石集團做此舉措，黑石大中華區主席梁錦松作了腳註，“我對中國房地產是看好的，未來20年房地產的價格還會增長，但是有波動;只要是選好地點，有資金支撐，沒有太多的負債，我覺得長遠來講還是很好的機會。”

看看大連的這個項目，主要以商業房和高檔公寓為主，本人以為，梁錦松的話，應該解讀為，相信本輪樓市調控，必以不了了之收場，所以沒什麼可怕的。調控收場後，所有前一段把樓價推上天的條件一樣不改，包括貧富懸殊，少量的人占有過量的社會財富，缺乏投資賺錢渠道，買樓以投機為主，社會超前消費，銀行放貸毫無風險意識，地方政府瘋狂賣地，等等等等毫無改觀，所以一旦收場，房地產商會重新要風得風，要雨得雨，一定會是買房的瘋狂，賣房的更瘋狂。

至於其它的外資，雖然投資的方式有所不同，據報，更偏重於放貸。這也好理解，因為美國的利率會在零利率附近徘徊相當長的時間，投資基金現在正想破了頭的增加收益率，環顧左右，也只有在美國以外的地方滿世界找有縫的蛋下蛆，膽子也比其它時候更大些，但畢竟也是有風險考量的。外資敢趟中國樓市這趟渾水，本人相信，外資也是基於同樣的判斷，即本輪樓市調控不可能是玩真的，也撐不了多長時間。

雖然外資的這種判斷，帶有賭博的成分。但不幸的是，外資的以上所有判斷完全可能是對的。只要以GDP增長為綱的思路和政策不改，在當前世界經濟大環境不會很快改觀的條件下，四輪馬車中的外貿就指不上，要想保GDP，就象任志強判斷的，就只有靠樓市，樓市調控就只能是做做樣子而已。一旦GDP有下滑的趨勢，樓市調控就會煙消雲散。到那時，銀行會開門放貸，樓價會瞬間大幅反彈，接着沖高，外資會賺個杯滿缽盈，只是留給國人的，將是一顆威力不可想象的，隨時可以引爆的金融核彈。

俗話說，樹不能長過天去。甭管是什麼樣的泡沫，總有破滅的一天。等樓市泡沫自然破滅的那一天，按現在的狀況發展下去，樓市泡沫一定比今天又大出很多，怕會已經是銀行因房貸而起的壞帳超過中央財政所能負擔，而中國卻沒有另一個國家有“閒”錢買它的國債。到那時，可以預見的是，投機者會想方設法拋盤，銀行沒錢放貸，企業無錢運轉，生產凍結，老百姓會擠破門的提空銀行所有存款。後面再會怎樣？說會是美國1932年大蕭條的中國版怕也不為過。

自然會有人關心，中國的樓市泡沫，如果按自然發展，何時會爆？真的會爆？本人的判斷有二。

一，外資介入後，如果樓控失敗，樓市泡沫會爆的可能將會更大。說會更大的一大原因，會是因為外資的所占比例增大。外資的一個特點就是跑得快。而從外資本輪介入的方式看，更偏重短線投資，一旦形勢不妙，可以而且必定會帶着狂賺來的錢撒腿就跑，可以跑得比兔子還快，於是對中國樓市造成的潛在風險也就更大。一旦外資一夜撤走，誰來補盤？

二，當大多數的的購房者是以投資/投機為目的，或因通脹上升，央行不得不大幅提高利率，然利率上升，必然導致屯房成本增大，亦或是因當無新錢進場托盤，當樓市不再有能力繼續上升，不再能帶來期望中的收益率，投資/投機者一旦認定樓市已到頂，自然會謀求儘快脫手，瘋狂賣出，那也就是樓市崩盤之時。即便是中國的事，市場的力量之大，也不是什麼人，任何時候，都是想控制就控製得了的。怕只怕那一天來臨的時候，悔之晚矣。

附：

看好內地樓市 外資集結抄底樓市

時代周報    

 
　　調控之下，外資可謂長袖善舞，藉助各種渠道進入中國內地房地產市場。近日，全球知名私募基金美國黑石集團(簡稱黑石)聯姻香港鷹君集團(簡稱鷹君)共同開發大連綜合發展項目，這是調控以來又一家外資吹響進軍內地房地產市場的號角。

　　據不完全統計，摩根士丹利、高盛、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多外資均以不同形式進入內地房地產市場。潛行的資本之龍正在抬頭。  

　　看好內地樓市

　　黑石大中華區主席梁錦松的一番言論足以佐證外資押注內地房地產市場的信心。

　　“我對中國房地產是看好的，未來20年房地產的價格還會增長，但是有波動;只要是選好地點，有資金支撐，沒有太多的負債，我覺得長遠來講還是很好的機會。”梁錦松接受採訪時表示，“我們也相信，中國往後20年會發展得更好，在此背景下，黑石把重點放到中國是很自然的。”

　　日前，黑石與鷹君已達成協議，黑石將為鷹君提供資金共同開發大連綜合發展項目。

　　事實上，鷹君早已練兵內地市場，內地已然是其酒店項目的中心區域，目前14個在建項目中8個就分布於內地的中心城市。

　　不過，鷹君對於房地產市場同樣覬覦已久。鷹君投資關係部Carmen Tang對時代周報記者介紹道，“ 隨着大連項目的啟動，我們將開始進軍內地房地產開發。只要收支平衡和負債合理，我們將繼續投資滿足我們回報的項目。”

　　根據鷹君的中期業績報告，該項目於2009年10月15日斥資7.34億港幣購入，可建樓面面積為28.6萬平方米，將分兩階段發展成1200 個高級住宅單位及1棟350間客房的國際級豪華酒店。其中，鷹君持有50%的權益，同時擔任項目經理，而餘下的50%權益則由一獨立第三者持有。

　　不過，黑石播種內地房地產市場則可以追溯到更早之前。2008年6月，黑石斥資11億元收購卓越金融持有的上海長壽商業廣場，時隔兩月又砸下逾45億元收購上海仲盛世界商城。此次黑石再度出手大連綜合發展項目。與之前不同的是，黑石不再買麵包，而是買麵粉。

　　“外資投資目前主要是非住宅部分，而住宅部分不會買現貨，而是參與到住宅項目的開發過程中來，在麵粉變成麵包之前，通過各種途徑參與項目。”DTZ戴德梁行策略發展顧問部董事黎慶文接受時代周報採訪時表示，因為條件苛刻，外資一般只是參與個別住宅項目，裡面可能都是高端住宅，一定程度上能夠拉動房價。

　　據業內人士透露，外資持有商業物業的回報率一般要求在10%，而參股則將其內部收益率提高到25%-30%。

　　招商證券投資銀行董事總經理溫天納則認為，從風險角度來看，目前創投和私募基金開始進入項目，代表着外資認為中國房地產市場有非常廣闊的利潤空間。

　　實際上，黑石和鷹君並非孤軍奮戰。調控之下，國內信貸收緊。在內資幾近偃旗息鼓之際，外資苗頭乍現，其中最先潛行於資本市場。

　　根據深交所公布的數據，在調控以來市場相繼拋售地產股的背景下，QFII反其道而行，摩根士丹利、瑞銀和高盛等外資大舉增持地產股，相比第一季度的持股比例18.08%，第二季度已上升至24.79%。

　　又根據國家商務部數據，截至7月31日，外商直接投資房地產開發及城鎮固定資產開發的投資累計總額為248.22億元，同比上漲10%，其中，截至6月30日則為203.92億元，同比上漲4%。

　　溫天納告訴時代周報記者，外資投資內地房地產市場肯定是呈一個上升的趨勢，是在為資金尋找出路。

　　多渠道進入

　　黎慶文向時代周報記者介紹，外資進入中國市場，第一種是債券投資，這在平常市場是做不動的，但是現在國內進行調控，外資就可以趁機貸款給國內開發商。第二種是純粹投資房地產市場，即股權投資，一般是希望三四年之後套現。前者是信貸緊張下進入國內市場，後者是無論房市情況都會進行投資。

　　新政以來，開發商海外籌資動作頻繁，讓人眼花繚亂。“在國內信貸收緊的情況下，外資對於開發商來說就是多了一個路子。”中銀國際副總裁白韌對時代周報記者表示。溫天納補充道，從國際環境來講，現在錢到處都是，還是處於一種非常瘋狂或者寬鬆的融資環境，而外資正在尋找一個出路。

　　根據國家統計局《全國房地產市場運行情況》報告，1-7月，房地產開發企業利用外資進行房地產開發及城鎮固定資產開發的投資累計總額為302億元，同比增長10.6%。其中4、5、6月份，當月利用外資的資金額分別為38億元、32億元、81億元，繼而證實6月份利用外資的加速，這亦是自 2009年5月起，房地產開發資金來源中的外資同比增幅首次轉負為正，並呈現迅速增長之勢。而成立基金和參與股權則成為外商繞過管制、曲線投資內地市場的渠道。

　　目前看來，外資與開發商聯手成立基金公司占市場主流。首創集團、金地集團、復地集團、中海地產和華潤置地早已身先士卒在境外成立中外合資公司，融資額高達數億美元，投資旗下項目。

　　4月份，瑞銀環球資產管理集團與金地合作發起房地產基金，首期募集簽約金額約1億美元;6月22日，中國海外子公司中國海外興業將旗下西安項目 30%股權、青島項目30%股權和瀋陽項目31.85%股權出售給HarmonyChina基金公司;8月，新加坡淡馬錫集團全資控股子公司新加坡豐樹集團宣布將啟動一個規模為5億-10億美元的以中國為重點的地產基金。

　　“無論是高潮還是低潮，外資都有專項資金投資遠東市場，如果外資認為目前中國內地市場有利於談判，有利於獲得低廉價格項目的話，就會將採購團隊傾斜於中國市場。就我們所接觸的基金公司來看，外資投資物業的力度比以前要強，尤其是在中央出重拳之後。”黎慶文對時代周報記者表示。

　　除了建立基金，股權投資亦是外資的重頭戲。白韌告訴時代周報記者，如果管制放鬆，外資肯定偏向中國，但是現在限制過多，大舉進軍恐怕沒那麼容易，只能是找一個合營夥伴進行參股，因為這樣一般比較寬鬆。儘管是螞蟻搬家式投資，不過不難看出，股權投資比以往更受青睞。

　　外資投資內地房地產市場漸成趨勢，但是不可否認的是，在調控之下，外資進出仍處於尷尬境地。

　　“我估計今年晚些時候，部分外資還是計划進來，可能到第三四季度整個形勢會明朗化，但是現在感覺許多事情沒有做完，政策風險還在。大家對這個市場還是看不透，還是無法確定目前是到達底部還是短期的狀態，都處於一個觀望期，還沒有一個共識。”白韌如是說。