最近，媒體上關注的最多的是房價，老百姓議論得最多的也是房價。房價會不會降?未來怎麼走?成了人們心中的一個謎。

　　房價是多方博弈的結果。在這些博弈方中，有誰?政府、房地產商、需要買房的人、需要賣房的人、也包括建築及原材料商業的商家。而在中國，真正的定價權在政府，因為政府的政策可以直接決定房價的走向。

　　房價難講就難講在，房價的變動影響十分複雜，對於這麼複雜的重要因素，必須要拿穩了之後才能動手，否則寧願穩住不動。在目前來看，房價的快速上漲和快速下跌都可能引發災難性的後果。

　　如果房價延續4月份的快速上漲：

　　-房地產開發商當然高興了，建材商、建築商當然高興了;

　　-需要賣房的人很高興，天天看着房價上漲，繼續買房賣房;

　　-需要買房的人很不高興，房子一天比一天貴，買不起啊，想造反啊;

　　-政府呢?房地產買賣火爆，交易稅不少啊。房地產帶動多行業的需求，一片繁榮。

　　後果：

　　-泡沫吹大之後，供求關係發生變化，房子多了，需求沒有那麼多，空置房增多，房租下降，租售比不合理。泡沫破裂的風險越來越大。泡沫破裂的後果已經有目共睹，可以參考90年代的日本，2005年後的美國。我們幾乎能夠聽到經濟危機的腳步聲步步逼近。

　　-房地產業的迅速發展，擠占農業用地，而農產品的價格又不能大幅度變動，資本市場價格槓桿失靈造成農業供不應求的同時低利潤，只能看着農田一天天越來越少，糧食安全問題逐步凸顯出來。

　　-房價過高，還可能引發資本外逃，有房的人賣了房逃到國外去，對國家很不利。

　　在這樣的背景下，國家出台了國10條，這些規定目的在於抑制投機性需求，遏制房價過快上漲，並沒想讓房價大幅度下降。因為房價下降的危害也是很大的。

　　如果房價大幅度下降：

　　-首先受打擊的是房地產商，房子需要降價出售，還賣不出去;

　　-其次受打擊的是銀行，因為很多以前的貸款可能成為壞賬;

　　-最最倒霉的是在高房價的時候買了房子的人，新房子剛買下就貶值了，賣也賣不出去了，還要還大筆的貸款，這輩子真的成了房奴了，不造反才怪!

　　-買房子的人不着急出手買了，房地產交易冷清。

　　-房地產業開始了蕭條，產業鏈上的行業跟着蕭條，失業增加了，人們不敢消費了，開始社會各個行業的普遍蕭條，經濟危機到來了。

　　房價既不能快速上漲，也不能大幅下降，最好在一個價格上長期穩定，在近期可以穩中有降，長期看要穩中有升，在穩定中求發展。

　　那麼，中國的政府還有沒有能力控制局面呢?有!因為國10條的出台還不算太晚。政府仍然是進可攻、退可守。

　　國10條的基本政策是，控制第二套和第三套房的貸款比例，適當提高利率，嚴格認定二套房，限制外地人購房。這些政策嚴厲打擊了投機性的需求。在此時房地產的供求情況還沒有變到嚴重的供過於求，熱點地區仍然是供不應求的，局部地區出現空置房多。多數家庭已經有了住房，但還有部分家庭需要買房，部分家庭有了2套、3套房。極少數炒房的人擁有多套住房。

　　在國10條出台的同時，發出的另一個信號是可能開徵房產稅。房產稅就像一柄懸着的劍，如果房價繼續不理性上漲，這支劍隨時會落下。

　　如果出現上述兩種情況(房價快速上漲和房價大幅下降)怎麼辦?

　　-如果房價大幅下降，可以向放鬆的方向調整政策的鬆緊度，例如，對外地人購房限制的鬆緊度，貸款的比例，利率的高低都是可以調節的。

　　-如果房價繼續快速上漲，恐怕房產稅政策就要出台了，房產稅出台是一件十分重大的事情。房產稅如果開徵，國家的稅收可能要翻番，對經濟的影響用“巨大”形容一點都不過分。這麼大幅度的稅收一定要經過謹慎求證才能開始實施。而且，其影響應該是連續性的，不能是跳躍性的。如果房產稅開徵，國10條的幾條規定應取消或放鬆。

　　從長遠來看，房產稅還是要開徵的，因為我國的耕地已經接近紅線，土地供應有限。政府靠賣地取得收入的模式不可能長期持續下去。這部分收入還是需要房產稅來補足的。這不過是從財政方面算的。從長遠看，房產稅能夠增加房產保有的成本，抑制投機行為，從而抑制對農業用地的侵占，更為重要。

　　如果深入考慮一步，我們會看到，房產稅的徵收與土地所有制是有很大的關聯的。現有的房產，在購買的時候有兩個證：一個是土地使用權證，一個是房屋所有權證。

　　86年的房產稅暫行條例僅僅是說對經營性房產徵稅，而不能對自住房產徵稅。如何界定自住型房產和經營性房產難度不小。多數情況下，人們當時買房的時候，沒有考慮房產稅，如果國家對已經出售的非經營性房產強行開徵房產稅，顯然有失公允，因為在交易前沒有此項約定。就像是賣出去的東西還要收租金一樣於理不合。

　　如果像西方一樣，對土地的保有環節收稅，那麼就要搞清土地的所有性質。到底是國有還是私有?

　　現有的存量房產，因為我們已經交過了70年或50年的土地使用費，也就是說土地仍然歸國家所有，房屋所有人只是擁有房屋地上建築的所有權，而對於土地僅僅享有一段時間內的使用權。房產稅是在此基礎上增加的費用，在房主購買之前完全不知情，也沒有協議。

　　如果對這部分房屋強行徵收房產稅肯定會引發很大的社會問題。

　　難道不交房產稅就要收回土地和房產?那麼當時為什麼還收了我們那麼多年的土地使用費呢?如果我們交回房產和土地，那剩餘的土地使用費應該退還給我們啊!這樣一來，民與官之間的矛盾就深化了。收房產稅的初衷也會被違背的。

　　而且，如果馬上開徵房產稅肯定會造成以前的房產價格大跌，如果存量房產價格大跌，就像推倒了多米諾骨牌，連鎖效應十分嚴重，經濟危機必然降臨。

　　另外一種思路是，僅對還未出售的房產徵收房產稅。就是僅對以後的一手房增加房產稅的收取。就是國家與開發商協議，開發商與購房人協議，政府與購房人協議。在購房前說明這個房子要交房產稅。這樣的話，這部分一手房價格可能會跌下去，但是對購房人有利，因為房價便宜了，能夠買得起。就是說“較少的期初成本+較多的保有成本=較多的期初成本+較少的保有成本”這樣比較公平。這樣同樣能夠減少社會矛盾，讓中國的房產市場保持基本穩定，經濟基本穩定，在穩定中求發展。