二手樓市成交突然井噴 反價切勿張狂

送交者: 索姆林 2010年09月06日05:37:40 於 [焦點房談] 發送悄悄話

廣州二手樓市8月成交量大幅回升 供求關係再顯緊張 部分區域樓價回升迅猛 何為“盤客比”？ 在二手樓市，業主委託中介公司放盤的盤源和購房的客戶比例，簡稱“盤客比”。 廣州日報9月6日訊 8月剛剛過去，廣州市各中介行都錄得不錯的業績，有市場人士甚至用“市場突然井噴，成交量大幅回升，部分地區的樓價甚至重回上漲通道”來形容8月份的廣州二手樓市。據滿堂紅統計數據顯示，廣州二手樓市的盤源與客源比例（盤客比）達到1：6，比7月大幅上漲，供求關係再顯緊張。 不過，伴隨着盤源消化而來的是業主反價。興業地產有關人士透露，業主大幅反價，成交並不容易撮合。滿堂紅廣州公司副總經理孔少石表示，廣州樓價向下的概率較大，業界不應低估政府調控樓市的決心，8月的數據是否就意味着市場回暖，尚不得而知。 大市分析 8月“盤客比”達到1：6 過去3年，樓價最瘋狂的時候，據滿堂紅統計，市場“盤客比”接近1：11，而樓市最低迷的時候，盤客比接近1：4。今年8月“盤客比”接近1：6，因此樓價重新向上就不難理解了。 今年以來，廣州地區二手樓盤成交活躍區域主要集中於天河區、海珠區、白雲區及越秀區。盤源與客源相比最為懸殊的區域路段有：天河區的天河北板塊、東圃板塊；海珠區的工業大道板塊、新港西板塊、江南大道南板塊以及赤崗板塊；荔灣區富力廣場（資料、團購、論壇、二手）和芳村大道西一帶；白雲區則集中在機場路板塊、白雲大道板塊以及廣州大道北板塊；越秀區集中在北京路板塊、東風東板塊；而番禺區則以華南板塊及洛溪板塊最明顯。 上述“盤客比”相對懸殊的區域板塊中，一般都是盤少客多，因此市場成交總量及成交速度都較其他板塊更優越，只要符合買家心理價位的盤源一推出，約3~7天時間即可被市場消化。 “盤客比”較為平衡的區域一般是一些供需平穩的區域，如員村板塊、天河公園板塊、小北路板塊、淘金路板塊、廣州大道南板塊、南洲路板塊和濱江東板塊。其中濱江東雖然市場需求一直旺盛，但因均價長期高於買家心理預期，所以二手成交活躍度比起周邊區域始終不顯優勢。 專家點評 反彈不代表就此回暖 滿堂紅副總經理孔少石表示，今年4月份，政府開始新一輪的房地產宏觀調控，市場成交量應聲下跌，廣州二手成交量下滑五至六成。雖然成交量大幅減少，但成交價格一直維持小幅震盪，成交量從7月開始小幅回升。8月開始，市場突然井噴，成交量大幅回升，部分地區的樓價甚至重回上漲通道。 8月份突然出現的成交反彈，似乎與政府調控的方向背道而馳，這當中的綜合因素很多，如需求面、資金面、客戶的心理預期等方面，其中值得關注的一個因素是“盤客比”，這個簡單的數據反映着供求關係的變化。 合富置業中山八分行林小姐介紹，目前中山八一帶最為熱銷的盤源是富力廣場，兩房南向帶主套的單位受到買家追捧，優質的盤源“盤客比”達到1：5，因而出現供不應求的現象。 政府對樓市的態度和政策影響着購房者對樓價的心理預期，但供求關係仍然是決定商品價格的核心因素。廣州剛性需求的客戶數量非常龐大，在經歷了數月的觀望，部分客戶終於失去了耐心，重新出手了。不過業內人士對前景依然持有謹慎態度，認為業界不應低估政府調控樓市的決心，市場是否因為8月的數據重新回暖，尚不得而知。若一手樓的定價在第四季度能稍作讓步，二手樓市還能維持8月的成交氣氛，樓價降幅越大，成交量會越活躍。 四大“盤客比”懸殊板塊 天河北：芳草園全面缺貨 中原地產天河區高級營業經理蘇新晴表示，商業氛圍濃厚的天河區域，以天河北板塊的芳草園和富力天河華庭（資料、團購、論壇、二手），以及後天河北板塊的金燕花園（資料、團購、論壇、二手）、僑源山莊、富力院士庭（資料、團購、論壇、二手）等二手樓盤的脫銷情況最為顯著。舊盤源早被市場消化，新盤源只是零星入市，買家往往需對盤源情況掌握及時，果斷出手才能淘得心頭好。 滿堂紅金海分店趙瑋介紹，天河北目前盤源最缺而需求最大的是100萬元左右的兩房，比較缺貨的是芳草園1、2期，二手均價在16000~17000元/m2，一些房產證滿5年的業主心態最強硬，不斷反價。 工業大道：光大花園價高貨少 滿堂紅經紀梁先生表示，受到地鐵即將通車的帶動，工業大道板塊“盤源少消化快”的現象相當明顯。但目前同類型素質的樓梯樓小區，工業大道的二手均價要比江南西一帶每平方米低3000元左右，例如鳳凰新村二手均價僅9000元/m2，這也是成交趨旺的原因之一。 該板塊知名大盤光大花園是中介必爭之地，但缺盤嚴重，有些中介持有的盤源“十指都能數全”。盤源價格也明顯高出區域成交價每平方米1000元左右，但買家也開始逐步接受這種高價放出的盤源。 天河公園：業主認為“未到價” 天河公園板塊缺盤比較多的主要集中在東方都會廣場、東方新世界、東逸花園等，目前不少業主都因為未到理想價格，不肯放盤。東方都會廣場的二手均價16000~17000元/m2，東方新世界18000~20000元/m2。業主反價的現象增加，東方新世界44平方米的單位原來成交價多在72萬~75萬元，現在業主大多要放80萬元，但買家多數認為單價太高無法接受。 廣園中：40萬小兩房最缺貨 廣園中的二手樓交投活躍，稍為比市場價筍1萬~2萬元的盤源基本上不用一個星期就能順利出貨。 該板塊首次置業者集中，都會找50多平方米、總價40萬元左右的小兩房，這類盤源也是板塊內最缺貨的產品。目前放盤價都會高出市場價1000~2000元/m2左右。

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