中國房地產市場這些年很火紅，當然房價高企，很多人買不起房也成了社會問題。在宏觀調控過程中，徵收房地產稅也似乎勢在必行，雖然目前還處於摸着石頭過河階段，但這只是早晚的事。美國徵收房地產稅有着很長的歷史，從居民的角度看，房地產稅是在住宅上僅次於房屋貸款的第二大支出。下面我們看一下美國是如何徵收房地產稅的。

　　美國房地產稅不屬於聯邦政府徵收的稅種，而是由州以下政府所徵收的稅，該種稅是市、縣和學區財政收入的主要來源之一。而由於房地產物業稅屬於地方稅種的緣故，各州、各縣、各市徵收的房地產稅稅率就會有很大差異，同樣是擁有價值30萬美元的房子，在美國東部地區，一年要繳納的房地產稅可能會高達8000美元，在南部地區可能只要1000美元。

　　房地產稅是美國縣、市等地方政府的主要財政來源，也是地方政府徵收的最主要稅種。不過從1977年至2007年，美國地方政府徵收的房地產稅在稅收中的比例有所下降，20年來大約下降了近10%。1977年美國全國地方政府徵收的房地產稅約占其稅收的80.5%，1982年為76.1%，1987年為 73.6%，1992年為75.6%，1997年為73.4%，2002年為72.9%，2004年為73.1%，2005年為72.4%，2006年為 71.7%，2007年為71.4%。

　　雖然從1977年至2007年，美國地方政府徵收的房地產稅在稅收中的比例有所下降，但地方政府徵收的房地產稅總額卻不斷大幅攀升，20年中增長了五倍多。1977年，美國50個州徵收的房地產稅總額為625億美元，1982年為820億美元，1987年為1212億美元，1992年為1803億美元，1997年為2188億美元，2002年為2791億美元，2004年為3179億美元，2005年為3559億美元，2006年為3591億美元，2007年為3831億美元。

　　2009年美國經濟不景氣，個人的收入比2008年下降了4.7%，而家庭消費也隨之減少，因此導致政府的銷售稅下降了2.8%。雖然美國房地產市場處於蕭條狀態，但不少州的地方政府為彌補財政赤字，只能提高房地產稅的稅率。根據美國人口普查局的統計數據，2009年第四季度美國各州和地方政府收繳的房地產稅總額為1700億美元，比2008年同期增加了5.8%。

　　美國房地產稅被稱之為沽定價值(即公平市價)的稅種，即使一個社區的房地產稅稅率相同，屋主也會因為每一幢住宅其占地面積不同、房屋的裝修程度不同而繳納不同數額的房地產稅。房地產稅的計算主要是以房地產的價值乘以房地產稅稅率而來，居民每年分兩次繳納。房地產的價值主要包括兩個方面，一是房屋本身的價值(主要依據購買時的價值、裝修增加值和市場增值)，二是土地的價值。所以一個社區同樣是300平方米的住宅，因占用土地面積不同，屋主每年繳納的房地產稅也會不同。

　　房地產稅稅率的制定主要依據政府預算和支出的情況來徵收，首先是看縣、市每年社區服務的支出需要多少以及學區中小學的花費要多少，然後再看政府徵收的銷售稅等其他稅收有多少，政府的支出減去這些稅收，還差多少，那就要由房地產稅來堵窟窿了。政府會根據需要徵收的房地產稅總額和當地房地產的市場價值來決定房地產稅稅率。

　　房地產稅是一種從價稅，也就是依據住宅的價值而徵收的稅，它不同於個人所得稅和銷售稅，不會依據一個人收入和消費多少來徵稅，而是根據一個人擁有多少的房地產價值來徵稅。只要一個人擁有房地產，他的一生就必須年年為此繳稅，除非他不再擁有自己的房地產。

　　如果一個人擁有市場價值100萬美元的獨立住宅，他是否要按照100萬美元來繳納房地產稅呢?不是的，各地房地產沽值都會設定一個價值比，如房地產市場價值5%、15%、30%、40%的房地產徵稅值。如果房地產徵稅值是15%，100萬的住宅就按15萬美元的價值來徵稅。而決定一地居民要交多少房地產物業稅的關鍵因素就看房地產稅稅率，如果房地產稅稅率是2%，那麼擁有價值100萬美元的這位居民每年要繳納的房地產稅為3000美元(150000 X 2%)。

　　以佐治亞州為例，一幢住宅的沽定價值為10萬美元，該州取沽定價值40%也就是40000美元作為徵稅的基數，去掉州2000美元和地方政府4000美元的免稅額，再乘以厘計稅率，佐治亞州的厘計稅率為千分之三十。厘計稅率的決定是每年依據縣、市和學區的財政預算來決定，政府需要花錢多，就得多收稅，房地產稅的厘計稅率就會高，反之就會低。所以一幢10萬美元的住宅在佐治亞州每年屋主要繳納的房地產稅為：(40000 - 2000 - 4000) x .0300 = 1020美元，占住宅價值的10.2%，而房地產稅的稅率為3%。

　　2009年紐約的房地產市場價值約為8000億美元，而房地產的徵稅值為1400億美元。2010年，紐約的房地產的徵稅值僅為房地產市場價值的 4.4%，也就是說，一幢市場價值40萬美元的住宅，只需要按17600美元來徵收房地產稅。為什麼會是這樣，這主要是保護房屋擁有者的利益，也讓更多的居民能夠擁有自己的住宅。否則，房地產稅過高，相形之下就會降低民眾的購屋能力。從這個角度講，徵收高額的房地產稅會限制民眾購屋的欲望，至於能否壓低房價還要看整個房地產的走勢和民眾的收入及消費能力。

（喬磊的博客）