房價尤其是北京、上海和深圳等一線城市的房價已遠遠超過了一般老百姓的支付能力。自從來中國以後，我住過青島、北京和上海。我從2006年開始生活在北京的時候，就覺得房租比較貴了，房價更不用說了。

　　中國房價到底多麼貴?今年11月，首爾市房屋平均價格是每平方米3萬元(現韓元兌人民幣匯率約173:1)，去年首爾市職工的月平均工資為14980元。韓國工資比中國高，但韓國的物價也比中國高多了。不過，首爾市房屋每平方米價格是普通工薪族月收入的200%。

　　那北京呢?11月份，北京市住宅平均價格為每平方米22348元。北京市統計局發布的2009年北京市職工的年平均工資為48444元，按月計算的話，4037元。用這個數據的話，北京市房屋每平方米價格是普通工薪族月收入的554%。我覺得用平均工資計算的北京房價比首爾最起碼貴兩倍以上。

　　在有關如何抑制房價的討論中，中國正府是否應當徵收房產稅成了最大的焦點之一。在這一點上，韓國也許可以給中國提供一些有價值的經驗。韓國樓市在2001至2006年間上漲得很瘋狂，特別是在首爾，核心地段上漲幅度每年達到10%至20%。韓國正府為了打壓高房價，推出了一系列措施，其中最關鍵的利器就是“綜合不動產稅”。

　　綜合不動產稅經過激烈的討論後，從2005年開始徵收。徵稅對象是6億韓元以上的住房，稅率是1%-3%。但由於徵稅的標的房價是市場價的 60%至70%，實際稅率要低很多。在2007年，綜合不動產稅實際稅率達到最高峰的0.87%。當時韓國已經有財產稅，比如一套1億韓元以上的住房每年要徵收0.5%的財產稅，不過由於徵稅的標的房價不到市場價的50%，實際稅率只有0.2%左右。綜合不動產稅是在財產稅之上額外徵收，主要面對高端住宅，意在打壓高房價、促進財富的再分配。再加上普通財產稅，負擔確實不輕。

　　雖然綜合不動產稅是國稅，但韓國正府把稅款分配到各個地方正府，幫助縮小地域之間的經濟發展差距。後來，李明博總統上台後，從2008年開始實行減稅政策，調整了綜合不動產稅，把徵稅對象上調到價值9億韓元以上的住房，把稅率下調到0.5%至1%。

　　實行綜合不動產稅的第一年，韓國樓市的標準房價出現7年內首次下降。全國樓價平均下降了4.2%，首爾核心地段樓價甚至下降了9%左右。當時，綜合不動產稅使得房主的持有成本上升，導致投資者拋盤，而買房者持幣保持觀望，最終引起房價下跌。

　　當年8月，韓國政府為了徹底打壓樓市投機行為，還採取了其它一系列措施：擴大綜合不動產稅的納稅對象、增加保障性住房的供應以及促進房產交易流程的透明化以減少陰陽合同。這些舉措，加上外部環境的變化如美國的次貸危機，幫助韓國樓市進入了緩慢而有控制的調整期。

　　目前在中國，反對開徵房產稅的專家認為，徵稅未必能壓低房價。在韓國推出綜合不動產稅的時候，討論的焦點也是它究竟能否降低房價。但我認為中國應當徵收房產稅，原因有兩個：

　　其一，房產稅會使得稅收資本化。如果買房者預計未來必須繳納房產稅，他們就會要求以較低的價格購買房子。當然，市場的供求關係也會影響稅收資本化效應。但在一般情況下，稅收資本化能夠降低資產價格。

　　其二，房產稅通過增加房子的持有成本抑制炒房者的投機行為。今年7月，媒體頻頻報道有關“6540萬套空置房”的傳言，雖然其數據無法確認，但我認為確實存在無數的空置房。房產稅使得增加房子的持有成本，減少非自住需求，改變供求關係。

　　推出一項新稅種並非易事。在2005年，韓國正府面對強烈的抵制綜合不動產稅的呼聲，保守媒體和在野黨的反對聲非常強烈，韓國輿論分歧也很嚴重，有些首爾市民甚至集體呼籲“拒絕納稅”。他們的反對理由跟目前中國反對開徵房產稅的人們的理由相似：解決樓市問題應該從增加供給出發，該稅會被轉嫁反而增加買房者的負擔等等。

　　實行綜合不動產稅以來，韓國內部對該稅的褒貶不一。有些專家認為，雖然該稅抑制了樓市投機，但同時增加了自住房者的負擔。但總的來說，我認為綜合不動產稅的利大於弊。

　　韓國正府在開徵綜合不動產稅的同時，把住房交易稅率從4%下調到2%。如果中國開徵房產稅，也必須同時降低交易環節的稅收，否則樓市會出現供求扭曲、交易減少。目前中國與房地產相關的稅都發生在交易環節，而二手房轉讓過程中，營業稅、個人所得稅和印花稅等交易成本過高。在美國、英國和日本等發達國家，房產保有稅與交易環節的稅比都是約9：1。

　　只有靠開徵房產稅這樣的政策工具顯然不能解決中國的樓市問題，中國正府還應當增加供應，尤其是保障性住房。目前中國樓市的供給結構中，商品房占了90%。極少的保障性住房供應使得房產商享受幾乎壟斷的地位。今年初，韓國樓市最熱門話題是“Bogumjari住宅”，大概意思就是“安樂窩”。

　　Bogumjari住宅計劃是到2018年政府建設經濟適用房70萬套和廉租房80萬套，給老百姓提供便宜且交通便利的住房。這150萬套當中，100萬套建設在首爾附近，另外50萬套建設在其他地方。

　　Bogumjari住宅的面積是85平方米以下的三種，分別為59平方米、74平方米和84平方米。申請入住該住宅的條件相當嚴格：沒擁有過住房;家庭收入不超過去年城市工薪階層家庭收入的100%、已婚等等。如果能分配到Bogumjari住宅的話，規定要求必須本人入住5年以上，而且7年至10年內不許轉讓。Bogumjari住宅的價格是一般商品房的70%至85%，所以該住宅抑制房價的作用很大。

　　我走路的時候，經常觀察房產中介掛的房價。房價的七位數的頭一個基本上是3以上的數。最近看報紙的時候，我常常看到“蝸居”、“蟻族”這樣的詞語。這些詞語都是跟房子有關係的，可見房子給年輕人多麼大的壓力及其影響力。我認為過高的房價奪去了年輕人奮鬥的動力，如果這個社會不能讓年輕人覺得他們會實現夢想的話，憑什麼能發展呢?

　　(轉載自金宰賢的博客 )

　　非常不錯。只是文中提到首爾房價瘋狂時，核心地段漲幅每年達10%-20%，這個會讓中國內地人笑話的，我們一個月、甚至一周漲幅都不止這點，還只是“鳥不拉屎”地段而非核心地段呢。