針對重慶市和上海市決定擴大房產稅的徵收範圍，房產稅的討論又一次掀起了高潮。

　　外國對房產稅的叫法五花八門，有叫財產稅，有叫不動產稅，有叫家庭稅，有叫房屋稅，有叫地稅，但不管怎麼叫，其實就是對房屋和支撐房屋的土地徵稅，所以，叫房地產稅似乎更科學。

　　1.國外房產稅起平衡房價作用

　　在國外，很少聽到人們抱怨房地產稅，住房就要交稅，對他們來說是天經地義的事情，因為他們知道，房地產稅主要用在公共開支上，如街道整修、公園、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物館、圖書館等。

　　房地產稅是國外地方財政的主要來源，占地方財政收入的70%左右，美國為75%，世界最窮的國家肯尼亞也占到69%。

　　房地產稅除了為地方財政提供充足的資金外，還有一個重要的職能，就是平穩房價，減少資源浪費和環境污染，所以，人們也把房地產稅叫“生態稅”。

　　由於房地產泡沫誘導人們把超量資本投入到不能再產出消費品的房子上，這就限制了對其他生產領域的資本投資，這對一個國家乃至全球經濟是巨大的潛在威脅。

　　為此，為了防止資本過多地向房地產市場流動，對房地產徵稅是市場經濟體中控制房價、確保經濟健康發展的唯一可行的手段。

　　房地產稅，實際上是房產稅和地產稅的合併叫法。從其產生和國際慣例看，房產稅與承載房屋的土地所有權無關。如果土地私有，則對土地和房屋分別徵稅，這時就叫房地產稅;如果土地國有，則只對房屋徵稅，這時就叫房產稅。

　　有的國家房產稅稅率和地產稅稅率相同(單一稅率)，這樣，徵收房地產稅比較簡單，先分別評估房產價值和地產價值，然後兩者相加，得出房地產的總價值，再乘以房地產稅稅率，就得出應交納的房地產稅稅額。

　　有的國家房產稅和地產稅稅率不一致(劈開稅率)，這時，徵收房地產稅就略麻煩一些，要先分別評估房產價值和地產價值。

　　房地產稅實行劈開稅率的國家有丹麥、俄羅斯、愛沙尼亞、美國(部分州)、澳大利亞(部分州)、墨西哥、肯尼亞、納米比亞等國家，中國的台灣和香港也採納劈開稅率。愛爾蘭決定從2013年開始把房地產稅“劈開”徵收。津巴布韋、比利時、埃塞俄比亞、南非、泰國、英國、韓國、匈牙利等國也正研究把房地產稅“劈開”，單獨徵收土地稅。

　　房地產稅是財產稅的一種，屬於從價稅，也就是說，是按照房地產的價值徵稅。房地產的價值有的國家按房地產交易時的價格徵收，但每隔幾年就要重新評估;有的國家則每年按照房地產的市價徵收。比如，一所房子價值100萬元，房地產稅的稅率為2%，那每年就應該納稅2萬元。

　　2.美國窮人房產稅可退

　　美國1798年通過的關於財產稅的法律，把財產分為三類：(1)價值100美元以上的房屋。(2)12歲到50歲的奴隸。(3)土地。可以看出，美國建國初期就開始徵收房地產稅，而且是房產稅與土地稅分開計征。

　　很多國人認為美國土地都私有，其實，美國土地私有率並不高。目前，聯邦政府擁有占美國國土面積的30%份額，而且這一比例逐年增加。再加上各州政府、縣政府和市鎮政府擁有的土地，私人土地的比例就更小了。

　　美國房地產稅稅率都由地方市政當局的立法機關自己制定，也就是說根據財政支出決定房地產稅的稅率，一般在1%～3%。即使在一個城市，不同的街區，由於公共投入不盡相同，稅率也不相同。

　　通常，房地產稅稅率高的地方，公共設施一定上乘，公共服務質量也要好於其他地區。在房產稅稅率高的地區，中小學校的等級就比較高，有的地區從幼兒園到高中免學費，並為學生提供免費午餐，免費交通(美國中小學均用校車免費接送學生)。

　　美國的房地產稅全民徵收，由於房地產稅可以在申報聯邦個稅時課稅扣除，而聯邦個稅是按照家庭收入計征，也就是說，在報個稅時，如果收入低，房產稅就從收入里減去，也就相當於政府退還了房地產稅。

　　根據美國統計局提供的數據，2009年美國自住房估價中位數是185200美元，家庭房地產納稅額中位數是1917美元。房地產稅納稅額最高的是新澤西州，平均每個住戶交納6579美元，最低的是路易斯安娜州，平均每個住戶交納243美元。

　　在美國買房，買主除了關心房價外，還關心房子所在區的房地產稅稅率。賣方一般應告知買方，但買方也可到市政府稅務部門的網站上查詢，產權文件上也詳細記載房子過去交納的房地產稅。賣房者付房產交易日以前的房地產稅，買房者從房產交易日開始，支付房地產稅。

　　美國房子要出租，照樣收稅，稅率是租金的30%左右。如果房產轉讓，還要收15%的資本得利稅，還有交易價格1%～5%的營業稅。如果房子是按揭購買，還要對貸款額徵收0.35%的印花稅，另外加0.002%的無形稅。對按揭購房者，房地產稅通常由銀行代繳。

　　3.英國樓房居民沒有土地所有權

　　英國房地產稅的叫法在本國也不統一。英格蘭、蘇格蘭和威爾士叫“家庭稅”，而北愛爾蘭就叫“市政服務稅”。2008年，英格蘭平均每個家庭交納的房地產稅為1146英鎊。

　　在英國，買了房子並不一定就買了土地，有的房屋土地僅有一定期限的使用權。獨立房屋土地所有權與房產所有權可以統一，但公寓住宅則不同，因為是幾十戶、幾百戶人共用一塊土地，此時房屋所有者擁有的只是土地的“租期”，土地所有權也許在某個人手裡，也許在政府手裡。

　　英國也有法律，規定樓房如果多於2/3的業主投票同意購買土地所有權，那就必須首先成立一個公司，以公司的名義購買樓房宅基地，這時，土地實際上就是法人所有，也就是為買這塊土地所成立的公司股東集體所有。

　　在實踐中，樓房住戶成立公司單獨購買土地所有權的案例很少，因為英國還有個遺產稅，如果把土地價格追加到房屋價格上，那將來要交納的遺產稅會高得讓人不得不把房子捐出去。

　　英國的房地產的估價由政府開發的專用軟件自動完成，稅額從個人工資賬戶或養老金賬戶自動劃撥到市政房產稅交納賬戶，無需個人參與。完稅後，如果個人有異議，可以提出覆核，發現誤差，多退少補。

　　另外，英國對非居民住房的房地產稅單獨徵收，包括商業用房、市鎮及村莊的辦公用房。非居民住房的房地產稅雖然也由地方政府徵收，但要交中央政府，然後中央政府按照各地人口平均分配使用，其作用就是富裕地區支持貧困地區。

　　英國房地產稅稅率是累進稅率，但各個郡的稅級和邊際稅率均不相同，我們僅以2006年英格蘭的房地產稅級稅率為例，說明這個問題。

　　英格蘭的房地產稅級分為8級，用英文字母A到H表示，並把D級作為參照級，每年的房地產稅只規定D級的稅值，其他級別的稅值自然產生。

　　例如，A級是40000英鎊以下(房產價值)房地產稅是D級的6/9(67%)，平均納稅845英鎊;B級是40001英鎊～52000英鎊，房地產稅為D級的7/9(78%)，平均納稅986英鎊;C級是52001英鎊～68000英鎊，房地產稅是D級的8/9(89%)，平均納稅1127英鎊;D級是68001英鎊～88000英鎊，房地產稅是9/9(100%)，平均納稅1268英鎊;E級是88001英鎊～120000英鎊，房地產稅是 D級的11/9(122%)，平均納稅1550英鎊;F級是120001英鎊～160000英鎊，房地產稅是D級的13/9(144%)，平均納稅 1832英鎊;G級是160001英鎊～320000英鎊，房地產稅是D級的15/9(167%)，平均納稅2113英鎊;H級是320001英鎊以上，房地產稅是D級的18/9(200%)，平均納稅2536英鎊。

　　4.法國對國民外國房產照樣徵稅

　　法國房地產稅包含在財產稅里，財產稅要求把家庭所有住房和汽車、藝術品等財產合併納稅，也就是說，按照各類財產的總價值計征。對大多數家庭來說，財產稅主要就是房地產稅。

　　根據法國稅法，如果是法國公民和歐盟公民在法國境內連續居住超過183天，就要對他(她)在法國以及世界各地的財產徵稅，如果在法國境內居住不超過183天，則只對在法國境內的財產徵稅。

　　其他外國人不管在法國境內居住時間長短，只對其法國境內的財產徵稅。法國對歐盟公民的世界各地的財產徵稅的目的，就是遏制一些富人到國外購置房產，把錢從法國境內帶出。

　　財產稅必須在每年的6月15日前申報，歐盟其他國家公民必須在7月15日前申報，非歐盟國家的外國人則必須在8月31日前申報。

　　房地產價格以每年1月1日的市價為準，產權人自己根據市價對自己的住房估價，自己申報。如果發現估價過低，具有逃稅企圖，政府可優先購買，申報人不得反悔。

　　法國財產稅按居民戶計征，夫妻和未獨立子女算作一個居民戶，這一居民戶不管以誰的名義購買住房，都算作同一計征單位，這就堵塞了家庭成員以不同戶主購買房產逃避財產稅的漏洞。

　　法國財產稅實行六級累進稅率制。2010年，財產稅的起征點為790000歐元，這是包括所有房地產在內的各類財產的總價值，這一標準大約是法國法律規定的45年的最低工資。

　　2010年法國財產稅稅級及稅率為：79000歐元～129000歐元為0.55%;129000歐元～253000歐元為 0.75%;253000歐元～398000歐元為1%;398000歐元～760000歐元為1.3%;760000歐元～16540000歐元為 1.65%;16540000歐元以上部分為1.8%。

　　2010年，法國共有562000居民戶交納了房地產稅約33億歐元，平均每戶交納5854歐元。

　　5.加拿大房產稅占家庭收入的5%

　　根據加拿大稅法，加拿大的財產稅分土地稅、動產稅和房產稅三種。可見，加拿大房產稅也是和地產稅分離的。據加拿大統計局的報告，2006年，68%的加拿大家庭擁有自己的住宅，房地產價值超過2.2萬億元，占加拿大家庭總資產的37%。

　　加拿大的房地產稅比較複雜，因為它不是計征一次，而是市鎮、縣和學區重複計征，各地的稅率差別很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%，而個人所得稅占家庭收入的10%以上。

　　在加拿大，老年人支付的房產稅占個人收入的11.7%，而年輕人則只占4.2%，這是因為老年人退休收入低，但住的房子較大，所以比例就顯得高。

　　為了減輕低收入群體的納稅負擔，在年度個稅申報時會有個調整，如果收入低，政府會退回房產稅。例如，2010年，加拿大在交納個稅時，對65歲以下的人房地產稅課稅扣除為250加元，65歲以上的人為625加元。

　　對沒有老人的家庭，最多可享受900加元的房地產稅課稅扣除，對有老人的家庭可以享受1025加元的房地產稅課稅扣除。

　　6.印度房產稅農村城市有別

　　印度房地產稅由各邦指定市鎮政府具體實施，空地和中央政府的土地不徵稅。印度房地產稅上依附很多稅種，如飲水稅、下水道稅、衛生稅、照明稅等，這些稅都是根據房地產估價計征，農村地區採用比例稅，城鎮則採用累進率。

　　7.智利房產稅起征點為33000美元

　　智利房地產稅由市鎮徵收並使用，按季度交納，稅率為1%～2%。智利對房地產的估價比較複雜，分空地、建築用地和房屋，對房屋的估價還要參照建築材料和建築年限。對居民住房和農業用地的估價低於33000美元的，則免徵房地產稅，商業用房、用地沒有免徵額。

　　8.荷蘭房產稅對產權人和使用人雙重計征

　　荷蘭只對城鎮住房徵稅。荷蘭的房產稅對房屋產權所有人和居住者雙重計征，如果房屋產權所有人就是居住人，則他就要交雙份房產稅。

　　9.中國徵收房產稅的建議

　　從世界各國徵收房地產稅的情況看，中國徵收房產稅，不但合理合法，也符合市場經濟規律和國際慣例。

　　但從重慶市和上海市公布的房產稅徵收方案看，似乎都有不合理之處。

　　重慶市只對高檔住房徵收房產稅，那一人擁有數套乃至幾十套普通住房就免徵，這根本觸及不到炒房投機商的利益，起不到有效打壓房價的作用。上海市對超面積新購房徵收房產稅，這顯然對後進入房地產市場的人不公平，而公平競爭是市場經濟的靈魂。

　　從房產稅的國際經驗看，我國的房產稅應該對住房保有階段徵收，而不是購買階段。既然房產稅是從價稅，就必須按照房產總價值多少來計征。

　　我們首先要設計出一個“起征點”，也就是家庭人均住房面積。2009年，中國共有133474萬人口，城鎮居民比例為46.6%，中國城鎮人均住宅建築面積約30平方米，考慮到住房空置率，中國城鎮居民實際住房面積超過50平方米的人口不會超過總人口的5%，也就是說，即使在全國城鎮開徵房產稅，負稅人口不會超過總人口的5%。對城鎮居民來說，假如房產稅的起征面積是人均50平方米，一個三口之家的住房面積小於150平方米則無需交納房產稅。

　　計算面積時，一定要對一個家庭的多套住房面積累加，絕對不能按套數計征，否則有人就會通過假離婚、假分家等手段逃稅，這必然會帶來社會家庭關係的混亂。為了防止逃稅，可以採取先征後退的方法，對城鎮所有住房徵稅，因為住房不可隱匿，任何房主都不能逃稅。然後，再退給每個家庭免徵面積的稅額。

　　假如某城市的起征面積是人均50平方米，如果一個三口之家的實際住房面積為90平方米，那60平方米的退稅就相當於補貼了這戶居民，鼓勵人們減少住房面積，以達到節約資源、減少碳排放的目的。

（作者：劉植榮）