(一)

　　用馬爾薩斯理論來解釋中國房地產市場，無疑是一場冒險，因為馬爾薩斯理論其實並不能解釋中國房地產市場的現狀。馬爾薩斯的理論核心是在1800年，技術革命以前，世界經濟的總產出是恆定的，經濟是缺乏增長的，這種狀態下，居民的福利取決與居民的數量，而居民的數量又和居民的壽命相關，即居民人數和居民壽命成反比關係。這裡有幾個衍生命題：1、壽命既定情況下，人口越多越貧困;2、人口數量既定的情況下，人類越長壽越貧困;3、在沒有重大技術進步的情況下，人類社會越繁榮越貧困!

　　(二)

　　如果將馬爾薩斯理論用在解釋中國經濟和社會，可以大致說明60年代初的中國大災難。在解放以後，中國人口迅猛增長，由於解放後居住條件的改善，人均壽命較大的提高，出生率遠遠高於死亡率，這樣過快的人口增長與較少的較小的經濟增長的矛盾在自然災難來臨時候，矛盾得到最大程度的釋放，因而導致了三年自然災害中餓殍遍野的悲慘局面。

　　(三)

　　人口紅利是中國社會用來解釋當前中國房地產市場繁榮的最重要的理論之一。但今天的房地產困境其實並不在於這，中國房地產市場價格節節走高的核心原因應該是供應速度大大低於需求速度而形成的需求短缺。這裡至少有兩個條件符合馬爾薩斯理論：即技術進步速度緩慢，供應增長緩慢的核心原因之一是房地產供應能力短期不能快速增長，即房地產行業技術增長緩慢;第二是人口總量快速增長，這裡兩個因素均在，一方面人口出生率迅猛增長導致的人口增長，另一方面居民壽命大幅度增長，導致死亡率大大降低而產生的人口增長。而房地產行業的人口紅利理論是人口絕對數的增長導致的需求總量的增長，推動着中國房地產市場的繁榮(還有另外一層原因是當前人口年齡正處於購置房地產行業的黃金周期)，但兩者是總體而局部的關係，人口年齡結構只是人口紅利的一個分支而已，因此當前人口紅利的核心原因仍然是較高的出生率與較低的死亡率導致的社會總人口的增長而產生的對房地產市場需求的絕對增長。

　　(四)

　　中國房地產市場的核心問題是供應短缺問題。要證明這個問題並不難，一方面是市場價格上漲的背後供求關係總是出現逆差，即供不應求;二是中央政府解決當前市場的問題方法是增加福利用房，而福利用房市場傾向於政府供給，在這個背景下，我們要看到中央政府在增加福利用房土地的時候，商品房土地供給並沒有減少，反而呈現出增加的態勢，這裡的結論是增加住房市場的供應總量，儘管中央政府在增加供給的時候，強調了結構性供給的重要性，但問題的核心依然是增加總體供應量;三的策略是限購，這個是人口紅利的反向策略，抑制需求的原因在於供應跟不上導致的供求關係失衡產生的價格向上的問題。當然這個問題還可以從土地市場供應量、開工量、預售許可證放量與成交量之間的關係能夠得到較為充分的解釋。

　　(五)

　　城市化紅利的核心是人口的結構性轉移問題導致的結構性住房市場供求總量變化與階段性時間供求節奏錯位問題，城市化紅利的第二個問題是人口遷徙速度快過城市建設速度導致的城市供應時間節奏問題。即本階段城市供應短缺，城市住房供應短缺的雙短缺問題。

　　(六)

　　前面的若干分析的核心問題在於當前人口總量過快增長導致的住房短缺問題構成了今天中國房地產市場的核心問題。基於人口增長導致的住房需求總量的增長所產生的供求關係失衡問題是一直存在的，但在住房市場改革以前，住房需求被抑制，這種矛盾以隱性的方式存在，在沒有明顯的市場導火索的情況下，矛盾並沒有顯現出來，但不等於矛盾不存在。

　　(七)

　　中國經濟持續繁榮導致的居民收入的持續增長，居民收入增長導致的購買力的持續增長。而這兩種增長的周期並不一致，中國經濟改革開放的時間是在1978年開啟的，而中國住房改革是1994年才開始真正開啟的，兩者的時間差有16年時間，這也就是說，中國住房改革的初期年份即伴隨經濟增長儲備了16年的市場購買力。這兩者共同的結果構成了中國購買力增長速度快過房地產需求的增長速度，同時中國房地產市場購買力增長速度快過了住房供應市場的速度。持續的財富增長，但伴隨財富增長的住房需求並沒有釋放，購買力長期積累導致的財富膨脹，兩者之間的錯位導致財富購買力被削弱。而現代經濟增長的一個重要原因是通貨膨脹，即在通貨膨脹常態化下，真實購買力增長與財富增長呈現出非同步特徵，購買力增長滯後於經濟增長是現代社會的典型經濟特徵，也是通貨膨脹引領經濟增長的必然後果。

　　(八)

　　上面的分析，我們得到的第一個結論是在供應能力既定的情況下，財富增長與購買力增長呈反比特徵，即財富增長越快，購買力增長越慢。這點結合2009年以來的新增貸款的解釋可以為，在供應量既定的情況下，居民的貨幣財富增長越快，購買力增長越慢，房價也就越高。上面第二個分析結論則是在供應量既定的情況下，人口總量人口增長越快，住房供需缺口也就越大，居民住房購買力也就越低。

　　(九)

　　或許本文勉強用馬爾薩斯理論證明了當前房地產市場現狀。馬爾薩斯給出的對經濟問題的答案是在沒有技術革新情況下，控制人口增長數量可以增加居民福利。而1800年後世界經濟成功破除了馬爾薩斯陷阱，即通過技術快速革新，馬爾薩斯陷阱迅速被克服。那麼改變今天中國房地產市場現狀的問題唯一的方法即提高供應技術增加供應能力(通過人口控制的方法，在今天是完全不成立)。

　　(十)

　　這個答案與市場派學者的觀點，通過增加供應量來控制當前房地產市場的結論是如此的吻合。或許我們真應該反思，我們應該如何來調控房地產市場，確保房地產市場健康運行，如果市場是真實的供應量短缺，那麼通過控制供應量拉高價格的風險與通過放大供應量來平抑價格導致的將來住房需求短缺而導致的供應剩餘風險顯然對經濟的摧毀作用更加巨大。今天房地產調控市場的矛盾，只能說明決策系統，對住房市場真實的需求的長久性的懷疑，如果這個前提成立，那麼中國房地產市場任何調控都無法確保房地產市場軟着路;反之則通過增加供應量可保證中國房地產行業安全着陸。

　　作者：王雪松