作者：曹盛潔

  “這幾年，感覺像坐了趟過山車。”透過一根電話線，紐約大都會保險公司資深金融分析師何婭向本刊記者感嘆。6年前，何婭在距曼哈頓市區不到20英里、有着全美首富之郡稱號的Fairfax（費爾法克斯郡）買了一套價值41萬美元的Townhouse（聯排別墅）。這套房產在2006年年中時曾飆升至67萬美元左右，然而在金融風暴的席捲下，何婭的別墅最低時跌至約37萬美元，相距高點時跌幅超過40%。儘管最近美國樓市有所回暖，但仍未回升至她購買時的價位。
    如果放在全美範圍來看，這套Townhouse的跌幅並不算大。紐約綠谷房地產公司資深地產經紀Roy Li表示：“美國一些旅遊度假城市跌得更慘，如拉斯維加斯、邁阿密、奧蘭多等城市，房價深幅下探了60%—70%。”
    就在鄰居“山姆大叔”陷入泥潭中難以自拔時，加拿大樓市卻呈現出截然不同的景象。全球金融危機爆發後，該國樓市在經歷了短短半年的調整後旋即掉頭向上，去年夏天以來，多倫多、溫哥華等大城市的房價及成交量屢創新高。

    “簡直就像一個是白天一個是黑夜。”加拿大房地產協會主席戴爾?瑞普林格（Dale Ripplinger）如此形容該國樓市發生的V形逆轉。實際上，這句話用在反差巨大的美國樓市和加拿大樓市上也很貼切。

 

美國樓市：或將二次探底
    Roy Li告訴本刊記者，在金融危機的衝擊下，美國房地產市場一度出現了恐慌性拋售，部分成為負資產的購房者寧願捨棄已支付的首付款，也要將房子賣掉。在這種情緒的蔓延之下，很難找到房價不跌反漲的區域，只是跌多跌少的問題。
    “當然，好區相對抗跌，比如紐約東部一些區域，房價下跌幅度僅為20%左右，曼哈頓則跌幅更小。”Roy Li說。
    作為美國第一大都市，紐約市分為曼哈頓、布魯克林、皇后區、布朗克斯(Bronx)和斯塔騰島(Staten Island)等五個區。據富國銀行與全美住房建商協會（NAHB）發布的研究報告，今年第一季度，紐約房價中位值為42.6萬美元（約合290.5萬人民幣），遠高於全美17.5萬美元的房價中位值。即使如此，紐約每平方米房價中位值不足2。8萬人民幣，比北京四環內房價還低。
    而紐約市中心曼哈頓一向是世界上最昂貴的區域之一，該區域價格相對堅挺。數據顯示，今年第一季度曼哈頓房價比去年同期下跌11%，中位值為86.8萬美元（約合592萬人民幣），但這一區域的居民年均收入在10萬美元以上。
    在美國已生活近7年的何婭，對此次美國房地產泡沫的破裂有着切身體會。2004年8月她購置那套面積達2500平方英尺（約合252平方米）的Townhouse時，仍在校讀書，沒有穩定的收入來源，但銀行卻告之她只需支付5%的首付。而她身邊一些有工作的朋友，很輕鬆地以零首付從銀行得到房屋貸款。
    過於寬鬆的信貸政策及金融衍生品的泛濫，最終導致美國房地產市場遭遇了自上世紀30年代大蕭條以來最嚴重的危機。投資大師巴菲特曾戲稱，美國樓市下滑是目前唯一的處境，除非美國決定炸掉大量房屋。
    為穩定住房市場，美國自2008年7月起推出一攬子救助計劃，包括救助房利美和房地美、調整住房貸款擔保等，其中面向首次購房者的8000美元稅收優惠政策最引人注目。該項政策原計劃在去年11月底截止，但由於房地產市場前景不樂觀，稅收優惠政策延長到了今年4月底。
    在購房退稅計劃及低利率的刺激下，今年一季度美國樓市出現了止跌回升的態勢。5月底公布的標準普爾S&P/Case-Shiller住房價格指數顯示，美國第一季度房價較上年同期上漲2%，為近幾年來首次同比上漲。不過，房價較去年第四季度卻下跌了3.2%。
    在購房退稅政策退出的4月份，美國新屋銷售量大增。據美國商務部最新數據，４月美國新屋銷售量比上月增長14.8%，經季節調整按年率計算為50.4萬套。
    標準普爾分析師David Blitzer認為，儘管美國樓市狀況好於去年第一季度，但有跡象顯示，房價又開始走軟。今年3月份新屋銷售和開工數量的反彈並未滲透到房價，這尤其讓人失望。實際上，4月份的情況更是如此，新屋成交量的放大並未推動房價回升，當月全美住房中間價為每套19.8萬美元，反而比前一個月前下降9.6%。
    “3、4月份成交量走高的主要原因是一些購房者想搭購房退稅的末班車，需求得到集中釋放。”Roy Li向本刊記者表示，在失業率仍居高不下的前提下，美國稅收優惠政策的終結可能會導致樓市二次探底。“房價或許還有一跌，幅度大概在10%左右。”
    最近幾個月，關於美國樓市是否已見底的爭論一直不絕於耳。有觀點認為，美國房地產市場已經走出低谷，正在緩慢復甦。然而，在美國經濟依然存在下行風險，次貸平波未平、歐元債務危機又將來襲之際，美國樓市的反彈仍顯脆弱。摩根大通美國首席經濟師費洛里(Michael Feroli)不久前公開表示，“就長期走勢來看，房價不太可能大幅回升。如果景氣指數持續復甦，樓市銷售將隨勞動力市場一起升溫。”