在上個月度報告中，夕子提醒大家，每年的七月八月都是相對平淡的時機，買房賣房的人數都有下降、很有可能拿到好DEAL,不必和人家搶OFFER,從容買到自己喜歡的房子。但是翻閱手邊剛剛出來的最新一期地產局的數據報告，夕子想提醒大家，今年有可能這個平靜期會提前結束，再次進入戰火紛飛的諸侯爭房時代。

為什麼這麼說呢，請隨我一同來研究一下這個讓人又愛又恨的多倫多房地產市場。

6月份月度報告一如既往地保持平穩態勢，成交量略大，共成交10230間，成交價略低於5月，平均價格為47萬6千。

夕子在過去的文章里談到過很多次房價上漲下跌的因素，其實房價上漲下跌最直接的影響因素是房屋的供給與需求。而房屋的供給，就是本文將要提及的市場存貨。

房屋的市場存貨主要有三個來源：

第一個是正常的換房，以及投資者套現而產生的賣家。這一部分賣家比較理性，心裡預期比較高，希望房子賣一個好價錢，而對於換房的賣家來講，如果房子不能賣到心理價位，很多賣家會選擇撤銷出售，繼續住在這個房子裡。投資者在賣方的時候，也會考慮到收益，如果房子市場冷卻，他們會把房子出租，等待市場復甦再出售。

第二個存貨來源是新房，以及新房交房的時候出現的暫時的集中出售。新房的吸引程度其實遠遠高於二手房，而現在多倫多市中心Condo新房大多數都被投資者一搶而空，大部分投資者都準備在交付使用之後出租，享受房屋升值的利潤。

第三個存貨，來源於被迫賣房的賣家，包括了銀行拍賣，以及賣家不能維持房屋每個月的費用。這個情況主要會出現在經濟蕭條的時期，尤其會出現在失業集中的地區和城市，比如2008年的溫莎和Oshawa。

那麼多倫多地區的存貨現在是一個什麼狀態呢？隨着夕子把以上三點打開以後，大家可以比較容易地一部分一部分來分析了。

第一個正常換房的賣家，是現在市場上提供出售房屋的主力軍。他們的數量比較穩定，而且在一年當中分布比較有規律，主要是夏天天氣適宜給房子一個好的外部表現，能夠體現房子美的一部分，吸引足夠多的買家；再一個是夏天重大節日沒那麼多，除了7月8月一些有小朋友的家庭會帶小孩出去旅行或者回國，基本上打理房子是很多屋主的一項大工作。

在冬天，尤其是聖誕節和新年前後，市場蕭條，賣家稀少，大家忙於準備節日，無暇顧及房屋出售，自然導致賣家有限。而且從過去很多年的數據來看，賣家都知道不到迫不得已，不要在聖誕節前後賣房子，否則很難找到買家。

第二個存貨來源也是比較穩定的，從過往新樓盤推出的速度來看，並不會出現集中在兩三個月同時推出幾十個樓盤的情況。開發商也會顧及自己的銷售狀況，並且政府也不可能有精力在同時批准很多開發商的樓盤，這就限制了新樓盤推出的速度，保證市場的這一塊供給是細水長流的。

第三塊存貨需要有特殊時期和特殊地區才會出現。當下最典型的就是美國的一些欠發達城市，受經濟蕭條的打擊比較嚴重，自己沒有足夠的恢復能力，影響到了當地的就業，也就迫使很多屋主出售房產來套現，或者乾脆由銀行來出售，提供巨大的不正常的供給。
回到文章最初，有朋友問起，利率上調會不會讓房價下跌？貸款收緊會不會讓房價下跌？漲太多了會不會下跌？這些問題，如果在供給層面來回答，就比較簡單。貸款利率調整，貸款政策收緊，並不會導致當前的房主出現大面積的斷供，以及大量的銀行破產房出現。

加拿大房屋貸款中心CMHC最近做過的一個市場調查顯示，加拿大60%以上的屋主選用的是固定利率，並且平均貸款額度占房屋價值的70%左右。總體來說，大部分家庭的財務狀況在當前的經濟環境下，不會忽然之間出現大規模的轉變。加拿大銀行嚴格的貸款制度，也讓貸款者有一些空間去適應利率上漲的壓力，而歷史上數次浮動和固定利率上調對市場的打擊，事實上證明了是不大的。

那麼拋去供給，需求會不會受影響？移民的湧入，經濟的強勁，就業的改善，通貨膨脹引發的物價上漲，收入上漲都會給房價的需求提供支持。最簡單的方法，就是對於房屋需求力有懷疑的朋友，可以嘗試去市中心靠近地鐵的地區找一間朝向好的，樓層好的，樓齡新一些的，帶車位的一室一廳，如果能在1500租到，那簡直是中了彩票一般；如果能1600能租到，那一定是快手，並且租客條件沒話說；如果要1700或者再貴才能租上，那麼市場上的存貨基本都不會存留超過兩個禮拜。看到市場上搶手的房源，大家就能體會到市場上面實際的需求有多麼強勁，這樣或許能解釋心中一些對於房地產市場的擔憂吧。

在本文的結束部分，夕子要提醒大家關注地產局月度報告中的一個數據，2011年6月，市場待售的房屋數量是18000個，而相比2010年，6月是將近24000個，之後的7月到9月都維持在20000個以上。夕子認為，如果今年7月8月存貨不能維持在20000個以上，市場將在今年提前結束節日效應，比往常早一些開始重新步入搶offer的時代。這對於准買家可不是一個好消息。

在這個月，要格外打起精神，該出手時就出手，隨時準備出發！