夕子:處亂不驚的八月 |
送交者: 夕子 2011年09月14日09:26:22 於 [焦點房談] 發送悄悄話 |
一年之中,我最愛的就是秋天。告別夏天的酷熱和焦躁,還未迎來刺骨的寒風;明朗清澈,秋天的一切來得爛漫而從容。 果實都變得甜美而芬芳,美酒也釀得正是時候,螃蟹海膽和生蚝都是最肥美多汁的最佳狀態;DVP的兩旁的峽谷開始變得黃黃紅紅綠綠,美麗多姿;一場風過來,有樹葉輕輕搖搖地飄落;讓你怎能不熱愛秋天? 秋天的從容也影響了房市,8月多倫多的房地產市場可謂處亂不驚。8月共成交7542間房屋,平均價格為45萬1,相比7月份下降了2.6%和1.6%。 市場清淡,一直在我們的預計當中。7月和8月的市場本來就是度假的季節,過去的十年中,每一年都如此。價格的規律在2011年依舊沒有例外。在春天的時候,夕子擔心過市場過熱的問題,平均價格在5月份飆升到48萬5,比去年的平均價格高了12.5%。這個半年上漲超過10%的速度如果維持三年,我們的房價將會漲到76萬(43萬為起點,每半年漲10%,連續三年),這才是真正的泡沫。 到了7月和8月,價格終於安靜地回到了應該的位置,45萬出頭的範圍才是2011年合理的價格,那麼過了8月份,會不會事情有變化呢? 閉門思考沒有用,讓我們走入實戰的市場看看: 市場存貨遠遠低於預期,拉開又一場交易高峰的帷幕 慶幸的是,7月8月份低迷的成交量給市場積攢了一些存貨。很多熱門地區開始出現同一條街有兩個三個Listing同時存在,這給買家很好的機會,可以比較和砍價。但是,從整個GTA來看,存貨依然不足。夕子說過,過去的數據顯示,平衡的市場裡面,保持2萬間以上的存貨,才將不會出現瘋狂的搶Offer的情況,而8月底整個GTA的存貨是1萬7千間,依然低於預期。 在往後的9月和10月,會是一個市場交易的高峰,很多賣家將會再次回到市場,存貨也會因此而得到補充,但是三千間房屋的存貨缺口,將會給入市的買家很快構成壓力。社區里掛牌的房屋將在一兩個月內風捲殘雲般消失,而準備好了的買家將再次面臨無房可買的狀況,而不得不去和很多人一起競爭同一間房屋。很多熱門社區的房價在這個情況又會出現跳升。 貸款利率仍然處於極低的水平,市場的熱度不減 極低的貸款利率是最近幾年推動房價上漲的因素之一。尤其是現階段固定利率在3%左右,對於房主來說,一個月30萬的貸款費用比五年前便宜了300多塊,反映在房價上,就是說買家不介意多付大概5萬塊,每個月的開銷還是一樣。
就業市場依舊蓬勃向上,購買力依然旺盛 美國的就業市場依然一塌糊塗,加拿大也不怎麼樣,但是在多倫多,貌似就業市場比我們想象的要好一些。2008年很多企業受衝擊之後的大裁員,搞到401公路上早晨Rush Hour不塞車的奇觀,看看現在,9月剛開學,高速上就開始明顯比8月份擁擠了。夕子一直說過,看就業,不一定要看官方數據,還可以看看身邊朋友的普遍現象,以及商場裡購物者的擁擠程度,就能略知一二。多倫多穩定的就業市場將會給房價穩定的支持,一旦出現短期的回調,買家盤算了每個月的收入支出,依然會堅決入市。 一葉知秋,從CONDO出租市場看大環境 夕子還想和大家分享另外一個現象,就是市中心的Condo出租市場。在8月份,算是開學前的準備,在8月底,有一個十分有意思的現象,就是9月1號入住的一室一廳,整個Downtown西至Spadina,東至Jarvis,北至College,總共只有三間房屋價格低於1600。要知道這個範圍集中了Downtown最密集的Condo,但是諾大的市場,居然殘渣都沒有剩下,可見市場對出租房的需求有多大。夕子本人有一個CityPlace2年新的1+1DEN掛牌出租,8月30號掛牌,叫價1650,第二天就收到了5個Offer,每一個經紀都央求夕子網開一面,租給他的客人,要不然他的客人就要無家可歸了。在BAYVIEW/SHEPPARD,夕子的另外一個HOUSE出租的LISTING,掛牌4900每月,2天內以5500的高端租金租掉。 出租市場火爆的原因,其實源自新移民的湧入,和整個出租市場房價的上浮。在2005年,Downtown一室一廳的平均價格還在1200左右,有時能見到1100塊看湖景的房子,現在1500塊是撞大運,而就算是破舊的Apartment都要1300以上,而且租客自己支付電費和暖氣。這樣的市場,對於租客來說,真的是別無選擇。 當然,Downtown生活的單身和年輕夫婦一般來說收入都不錯,平均家庭收入都有10萬以上(平均人均收入5萬在Downtown實在是稀鬆平常),每個月可以支付的現金有6千到7千,養活一個2000以內的房子是在是不在話下。這也是Downtown市場火爆的一個原因之一。 9月,將會是忙碌的一個月,我們預計成交量和成交價格都會比8月上浮2%到3%甚至更多,而10月將是今年最後一個忙碌的季節。有已經READY的買家,不要太挑三揀四,看到中意的,就儘快下手吧,免得又被捲入瘋狂的搶offer大軍。
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