謝逸楓：2012年中國房價將會調頭回漲
統計局：去年12月70大中城市60城房價同比上漲5.0%
導讀：2012年1月18日上午10：30分，國家統計局發布12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，數據顯示，70大中城市中有52個城市新房價格環比下降，51個城市二手住宅價格環比下降。一、新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況。一) 與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有52個，持平的城市有16個。與11月份相比，12月份環比價格下降的城市增加了3個。環比價格上漲的2 個城市中，漲幅均為0.1%。二)與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有9個，比11月份增加了5個。漲幅回落的城市有55個。12月份， 同比漲幅在5.0%以內的城市有60個。
二、二手住宅價格變動情況。一)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有51個，持平的城市有16個。與11月份相比，12月 份環比價格下降和持平的城市增加了4個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。二)與上年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有29個， 比11月份增加了8個。同比漲幅回落的城市有33個。12月份，同比漲幅在5.0%以內的城市有34個。
以下為2011年以來中國房價變動一覽表:
房價(較2010年同期變動,%):
12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月
1.4 2.2 2.8 3.5 4.1 4.3 4.2 4.1 4.3 5.2 5.7 5.9
房價(較2011年環比變動,%):
-0.3 -0.2 -0.2 0.0 0.0 0.1 0.1 0.2 0.3 0.3 0.4 0.8
(該數據為根據統計局數據測算所得新建住宅銷售價格,統計局2011年2月起不再計算和發布全國70個大中城市房價漲幅的平均數)
2012年1月17日，國家統計局發布2011年GDP數據，初步測算，全年國內生產總值471564億元，按可比價格計算，比上年增 長9.2%。分季度看，一季度同比增長9.7%，二季度增長9.5%，三季度增長9.1%，四季度增長8.9%（註：創兩年新低）。分產業看，第一產業增 加值47712億元，比上年增長4.5%；第二產業增加值220592億元，增長10.6%；第三產業增加值203260億元，增長8.9%。從環比看， 四季度國內生產總值增長2.0%。
中國房地產經濟研究院院長、中國房地產研究所所長謝逸楓表示,2011年GDP比上年增9.2%，四季度創2年新低。表 明中國四季度GDP好於預期，中國經濟沒有“硬着陸”，而“軟着陸”跡象明顯。毫無疑問，2012年繼續堅持實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，不斷加 強和改善宏觀調控，國民經濟繼續朝着宏觀調控預期方向發展，實現了“十二五”時期經濟社會發展良好開局。
2012年1月17日,中國科學院預測科學研究中心發布的2012年中國經濟預測報告認為，今年我國GDP增速為8.5%左右，對外貿 易增速同比明顯回落，順差繼續下降。今年全國房價將轉入下行通道，預計商品房均價為5024.4元/平方米，同比下降約5.3%。報告預計，今年我國經濟 將保持平穩增長，全年GDP增長速度為8.5%左右，經濟增長呈現前低後高態勢，止跌回升的拐點可能在年中出現。投資、消費和淨出口對GDP增長的拉動分 別為4.5、4.3和-0.3個百分點。今年上半年，我國CPI和PPI將繼續下行。貨幣政策明顯鬆動，財政政策將更加積極，將對經濟增速止跌回升起重要 作用。預計全年CPI同比漲幅將在3.6%-4%。其中一季度漲幅最大，各個季度將呈下降趨勢。預計全年PPI同比上漲3.5%-5%。今年CPI總體上 屬於下行區間，但若幹上漲因素將制約物價下行幅度，一些不確定性因素可能引發物價走勢震盪。
報告認為，在房地產政策不放鬆、房產稅徵收試點進一步擴大以及保障性住房建設推動等因素的作用下，房價漲幅可能回落。預計今年上半年房價調控政策出現明顯 成效，住宅銷售將量價齊跌，這使得進一步加大調控力度的可能性較小。預計三季度住宅銷售可能價跌量升，對經濟發展起拉動作用。預計今年商品房均價為 5024.4元/平方米，同比下降約5.3%。就各季度而言，預計商品房均價一季度下滑最快，同比下降約10.7%，而四季度將同比上升1%。今年商品房 銷售面積將保持上揚，市場需求保持增長。房地產投資額增幅將繼續放緩，土地購置面積、新開工面積和竣工面積將呈下降趨勢。新增的商品房供應將難以保持高增 長，但由於市場存量供給相對較充分，市場整體供需狀況仍將得到緩解。
根據記者採訪整理：
中國房地產經濟研究院院長、中國發展研究中心房地產研究所所長謝逸楓接受記者採訪
記者：你怎麼看去年12月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況的數據，70大中城市中有52個城市新房價格環比下降，51個城市二手住宅價格環比下降。調控是否有效？2012年房價是否會出現所謂的拐點，樓市崩盤？
謝逸楓：從2011年12月70個大中城市價格變動的數據看，新建商品住宅價格環比下降的城市增至52個,較上月增加3 個,持平的城市有16個;同比價格下降的城市達9個,比11月份增加了5個。52個新建商品住宅價格環比下降，價格指數平均環比下降0.24%，是繼 10-11月連續回落0.14%和0.19%之後連續第三個月出現下跌。2011年1月份，有60個城市的一手房價格環比上漲，到了12月份，只剩下2家 還在上漲。而環比下跌的城市由3個增加到了52個。一手房的房價漲幅鬆動自2011年10月，環比下降的城市有34個，首次超過環比上漲的城市數量（16 個）。當月，平均價格環比下跌了0.14%。而12月新建住宅銷售價格較11月下降0.3%,為今年初開始測算該加權指數以來的連續第三個月出現下跌。
另外，2011年12月，有51個城市的二手住宅價格環比下降，價格指數平均環比下降0.46%，這已是連續第5個月環比下降。2011年1月，二手房環 比上漲的城市高達60個，到了12月，這一數字已降為3個。而環比下降的城市數在12個月間，從3上升到了51。二手房的房價漲幅鬆動在2011年8月， 當月的二手房平均價格環比降了0.05%。到了9月，二手房價格環比下降的城市有25個，首次超過環比上漲的城市數量（24個）。同時，9月平均價格環比 降幅擴至0.22%。
謝逸楓：中央政府的房地產調控取得了明顯成效,主要體現在投機性、投資性的購房需求得到了有效的抑制,房地產價格尤其是 一線城市、重點城市、大城市的房地產價格,無論是環比還是同比都出現了下降。在持續嚴厲調控政策下,2011年房地產行業主要指標增幅明顯放緩,投資及新 開工增速出現明顯下滑.統計局周二數據顯示,儘管2011年房地產投資同比增速維持近28%的高位,但12月單月增速卻降至12.3%,為年內新低,新開 工面積增幅亦下滑至16.2%。
謝逸楓：貫穿於2011年全年的樓市調控，終於交出了最後一份漂亮的“成績單”，繼10月全國城市房價鬆動出現以 後，11至12月城市房價降幅回落城市增加，下調幅度加大，下調現象普遍。一線城市銷售萎縮，庫存壓力增加。調控政策繼續呈收緊趨勢。從全國來看，政策執 行的效果逐漸清晰。從新房價格環比下降城市個數和二手住宅價格環比城市個數及房價指數的數據顯示，80%以上70個大中城市房價下降。12月有四分之三大 中城市房價環比下滑,同比漲幅亦進一步放緩，樓市調控效果進一步顯現。
謝逸楓：從數據上顯示，說明全國各地房價上漲的趨勢進一步得到遏制；與前一年同期相比，有9個城市的新建商品住宅（不含 保障性住房）價格下降，同比漲幅在5%以內的城市有60個。從目前的形勢來看，房地產市場調控仍未有放鬆的跡象，樓市“三限”新政下的一線城市和二線城 市。12月房價環比降幅繼續擴大,2012年3、4月份推盤小高峰來臨之時,資金緊張的開發商將加大降價力度。在調控不放鬆的基調下,2012年中國樓市 一季度房價掉頭下行的趨勢仍將持續。
謝逸楓：2011年以“新國八條”發動的第三輪房地產調控使一線城市房地產市場率先降溫，隨後是部分44個“限購”二線 城市，未“三限”的二三四線城市2012年則繼續火熱。即使樓市“三限”（限購限價限貸）2012年不放鬆，一線樓市拐點也很難明確，2011年一線四城 市房價未下降，僅僅是漲幅在今年價格控制目標範圍上漲，很難繼續有下調空間。2012年，全國住宅銷售面積和投資額及銷售額是否增長或下降，主要取決於未 “三限”新政和2012年地方政府執行房地產調控的力度的二三四線城市。因為，限購的一線城市和部分二線城市房價已問下降空間。不過，從2011年全國整 體樓市價格和成交及投資額等銷售金額的數據和全國600多未限購的城市看，2012年房價拐點為時過早，所謂樓市崩盤不靠譜。
記者：去年12月70大中城市房價下降的城市主要是哪些？你如何看？而上漲的城市集中在什麼區域？
謝逸楓：從國家統計局數據顯示上分析，房價漲幅回落增加和下降城市個數擴大的區域及一線城市房價全面下調，集中在全國48個限購城市，可謂限購城市房價領跌全國，而未限購的城市領漲樓市。從數據看，12月環比下調幅度比較明顯的城市有：溫州、南京、九江、杭州、岳陽 、南昌、寧波、鄭州、深圳、長沙。同比上漲比較多的幾個城市為：烏魯木齊、洛陽、長沙、韶關，其他城市都低於4%。
謝逸楓：在70個指標城市中，房價環比平均出現了下調，但是跌幅明顯不同，其中限購最嚴格的一線城市，平均環比下調幅度 達到了0.38，而執行限購城市的40個城市中環比平均下調了0.29。非限購的30個城市環比下調幅度為0.16，可見限購依然是調控政策中比較有效的 政策，也促進了房價拐點的出現。環比房價下調比較多的城市以限購城市為主，其中下調幅度超過0.4的15個城市中，除九江、岳陽外，全部為限購城市。
謝逸楓：價跌量減目前是一線城市房地產銷售的主旋律，這直接導致了開發商庫存壓力增加。最新數據顯示，2012年全國商 品房待售面積27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18.0個百分點。此外，面對持續走熊的市場，開發商資金壓力倍增。從數據上看，本輪調 控在房價和成交量上已經出現明顯調整。
記者：未來調控是否會調整？
謝逸楓：儘管中國住宅市場房價過快上漲的勢頭已得到遏制,但中國政府調控房市的決心依然未有動搖.去年底召開的中央經濟 工作會議強調,2012年要堅持房地產調控政策不動搖,促進房價合理回歸,加快普通商品住房建設,擴大有效供給。估計礙於房地產投資在國民經濟增長中的特 殊地位和作用，應考慮調整調整的手段和節奏。另外是房地產價格下跌必然引發土地價格下跌，地方財政收入減少，在目前仍以地根為地方增收渠道的情況下，這必 然降低了地方政府償債的能力。
在平台貸款和投資減速的雙重壓力下，地方政府財務或陷入危機。況且房地產仍是我國的支柱產業，房地產投資減速勢必帶來上下游產業的衰落。在拉動國民經濟增 長的三駕馬車中，出口形勢不容樂觀，消費尚待觀察，投資繼續走弱勢必降速經濟增長。但是，中央強化宏觀調控政策的意圖一直並未改變。當前房地產市場調控已 取得一定成效，但仍處於關鍵時期，要堅持實施遏制房價過快上漲的政策措施，進一步鞏固調控成果。
謝逸楓：可地方政府則早已調整政策和調控力度，一是變相放鬆限購政策,以價代限。放鬆限價或停止限價政策。二是放鬆首套 房貸基資利率，放鬆房貸政策。三是減免首套房交易房產稅費，放鬆市場交易調控政策。四是提高公積金貸款成數，下降購買門檻。五是居住證購房，人才購房不 限，買商品房代保障房政策，刺激市場購買力。六是價格控制目標，只控漲不控跌。七是土地調控政策放鬆。延期交納土地出讓金，延長分期付款期限，下降購地門 檻，改變容積率，下降土地起始價，改變土地使用性質。八是地方政府未全面執行國務院房地產調控政策，房產稅和保障房及土地供應等“三限”政策執行力不到 50%。
謝逸楓：截至2012年1月17日，已經實施限購的48個城市，全部在2012年繼續維持之前的政策力 度，雖然未有繼續加強力度的城市，但也沒有一個城市放寬政策。不過，到2012年1月18日，全國48個限購城市僅有24個表示繼續實施，剩餘24個城市 未明確表示執行，恐有退出或調整的意思。另外是截止到2012年1月18日，全國121個城市公布價格控制目標，基本完成。但是未表示在2012年繼續實 施，估計價格控制目標到2012年很難實施下去。
謝逸楓：其他就是截止到2012年1月18日，全國40個限價城市，僅有中山市明確表示 2012年不再限價，而其他39個城市未明確是否實施，估計也很難在2012年執行。最後是房產稅試點估計很難全面鋪開，即使房產稅在廣州和北京及深圳等 天津幾個大城市試點，地方政府也不會放棄土地財政和配合中央政府調控。同時，2012年1800萬套保障房受到土地和資金及政府生產能力的三限制，估計很 難對市場城市實際的衝擊力。
記者：你怎麼看去年12月二手房價格變化？未來二手房價格走勢如何？
謝逸楓：全國房價開始鬆動了,一、二手房都難逃降價現實。12月二手房價格跌至最低谷,二手房價下降幅度達到最大,顯 然,二手房市場價格最明顯受到一手房調控和樓市“三限”政策及購買力需求減少等貨幣政策收緊的因素影響，特別是開發商死扛價格不降和調控的不穩定性，導致 買方觀望和不出手的心理。另外是二手房庫存積壓和新增供應增大。毫無疑問，2011年二手房全年價格難有2010年漲幅。考慮到2012年調控不放鬆，一 季度一線城市二手房價格不會繼續上漲，而二三季度城市房價比較穩定。二季度，則一二三線城市樓市“價量穩升”。
記者：去年12月70大中城市新房價格保持漲幅下降和銷售成交持續下滑的原因是什麼？
謝逸楓：房價保持漲幅下降和銷售成交持續下滑，主要原因是中央房地產調控威懾力顯現和市場庫存巨大及貨幣、房貸政策收 緊，融資渠道不順。開發商頂不住調控壓力，採取“降價跑量”的策略。同時，受到“三限”樓市新政和今年價格控制目標的影響，城市購房需求力下降和開發商還 貸高峰期殺到及後市新增供應加大，導致開發商不敢上漲房價。12月房價漲幅繼續擴大回落,特別是房價降幅的城市個數和下降的城市個數增加,表明國務院樓市 調控效果和目標實現,成功遏制住部分城市房價上漲過快,房價逐漸回到合理水平範圍。顯然，2011年房價很難出現2010年暴漲的現象。
記者：2012年房地產市場走向如何，房價是否會繼續下降？
謝逸楓：從2011年全國房地產銷售量和銷售額及投資額等70個大中城市1月-12月房價數據來看,2011年房價比較 平穩。房價雖不會暴跌，但也不會大幅度上漲。從城市化率和供求關係及中央經濟工作會議基調等房企手上現金的因素看，在宏觀經濟增長9%以上和貨幣政策穩健 及房價上漲預期等通脹時，房價上漲是大概率。因此，如果扣除通脹率5.4%，2011年整體上漲8%是沒問題。
謝逸楓：2012年中國房地產市場不會太差。首先，2011年全國房地產市場銷售額和銷售面積及投資額三個數據指標往沒有下降,而是增 長。尤其是銷售額比銷售面積增長更高。從目前數據看，到年底為止，銷售面積還是大於竣工面積，至少比2008年樓市好的多。2008年開發商到位的資金， 完成投資相比大概是1比1.32，2011年開發商到位的資金比2008年充裕，大概是1比1.37，手裡至少還有1萬7千億現金，開發商現金流情況並不 比2008年差。其次，2012年中國GDP增長連續八年以上保持8%-9%。另外是，經過15個月房地產調控，市場積壓一年多的投資和剛性及改善購買力 釋放。最後是購置土地面積和投資額增速下降，必然轉變貨幣政策和財政政策。因此，2012年房價將會調頭回漲,房價整體至少保持5%-5.5%上漲幅度， 平均上漲幅度5.2%。如果調控在2012年二季度前都退出和購買力積極入市及貨幣政策轉向等因素,不排除2012年房價整體上漲8%左右。
謝逸楓：毫無疑問，考慮到2012年調控不放鬆，樓市“三限”新政下城市，一季度一線城市和部分二三線條城市房價格不會 繼續上漲，市場“價降量升”，而二三季度一線城市和部分二三線條城市城市，市場則“價穩量升”，到2012年四季度隨着買家入市和成交上升及市場繁榮等樓 市“三限”新政退出或調整，市場“價量齊升”。因“三限”新政導致購買力和資金及投資熱點等城市規劃的因素轉移，“未三限”的樓市二三四線城市樓市，一二 季度則市場“價量穩升”，到三四季度則市場“價量齊漲”。
謝逸楓：2012年房地產市場趨勢複雜，地方政府對土地收入的依賴是房價積重難返的重要原因。數據顯示，2006年全國 土地出讓金達7000億元人民幣，2007年全國土地出讓收入接近1.3萬億元，2008年中國土地市場明顯降溫，全國土地出讓總收入9600多億 元，2009年中國土地出讓總價款為1.59萬億元，2010年,達到2.9萬億，同比增加70.4%，城市發展對土地的依賴有增無減，利益分配不合理， 社會矛盾突出。2010年地方政府出讓土地收入2.9萬億元已經超過2009年地方政府的稅收收入2.62萬億元，接近地方政府2009年的財政收入 3.3萬億元。2011年全國土地收入超過2.7萬億元。說明地方政府對土地收入的依賴日益嚴重，如果土地供給端的價格不發生本質的下降，房價不可能下 降。
另外是剛性需求影響房價。特別是調控15個月的市場積累下的剛性和改善需求將在2012年爆發。另外，從市場博弈形勢判斷，受控於城鎮化進程、居民收入水 平提高等因素控制的房產剛性需求將穩定增長。同時，隨着中國城鎮化進程不斷推進，越來越多的農村人口被城市化為“城裡人”。大量的舊城改造和房屋拆遷造就 了更多的新剛性需求，這些人必然要求擁有屬於自己的房屋財產。而在國內投資途徑不暢、銀行實際負利率的情況下，大多數居民都有投資房地產市場的傾向。 2012年，雖然計劃投資建設1800萬套保障房，但是目前並未形成實際有效供給，因此保障房對房價的抑製作用在2012年難以發揮作用。
