坊間吵嚷傳聞許久的貸款新政終於來了，炎熱的盛夏刷地一下冷下來了。

7月9號開始，歷史上的30年分期付款將又一次進入歷史。

那麼30年分期付款的結束，會給市場一個什麼重大影響呢？讓我們先看一看過去的6月成交數據變化。

6月的大多地區房地產市場維持着酷熱，雖說在歷史上面5月的高點之後都會有稍稍平靜的一段小時間，但是這個平靜在6月份卻並不是那麼明顯。成交量依然維持在非常高的9422間，價格依然維持在50萬以上，平均價格是50萬8千6。

在這看似稍稍冷卻的市場中，新掛牌的數量卻相比5月新掛牌總數的1萬9千間，減少到了1萬6千間，待售房維持在2萬間的市場平衡位置，而銷售量依然在9000以上。

市場真正冷卻的時間，發生在銷量占掛牌總數的25%以下，也就是說市場存貨足夠4個月以上的銷售。而市場數據顯示自從2010年10月以來，市場存貨最多的時候，只夠不到3個月去消耗，而2012年的比例平均更加達到了52%，也就是說市場存貨從2012年開始，就一直處於兩個月就會被賣光的狀態。

銷量高，需求是主要驅動力量

市場存貨一直以來都不夠，有一個大的原因，就是買家太多。如果今年多倫多成交總量達到9萬間以上（6個月已經有5萬間，全年超過9萬可能性非常大），那麼過去10年從2003年到2012年的年平均成交量就能達到8萬5千間。這個數字在過去的10年裡面都一直保持穩定，說明一個現象，就是多倫多的房地產市場在不管是高利率，低利率；經濟高增長，低增長，都能維持一個相對穩定的發展。成交數量的穩定，說明當前的大部分買家依然是實實在在的需求在推動，而不是簡單的賺錢吸引來的瘋狂的熱錢。

低利率，催生價格漲幅超過平均漲幅

如果把多倫多平均房價從1975年到現在的數據做一個計算，刨除1985年到1989年的暴漲，和1989年到1993年的暴跌，市場一直處於一個平穩的上升態勢，平均年漲幅在5.8%到5.9%之間。畫一條平滑的曲線（每年累進5.8%到5.9%），可以看到，除了80年代末的狂潮之外，其他年份有90%都契合這個平均線。就連89最高點之後回落，也無一例外地回落到了這條曲線上，在1998年重拾升勢的時候，重新回到了這個軌道上。

但是，2011年和2012年的漲幅卻略微高於5.9%的平均漲幅。如果以2012年平均房價50萬來計算，2012年相比2010年年均增長幅度達到了7.6%。或者說，如果以2010年的平均43萬1為基數，每年漲幅為5.9%的話，2012年平均價格應該是48萬4千。

而這個略高的增長幅度，直接源頭就是夕子前面提到的需求太旺，存貨不足。這個需求裡面，低利率或許是其中的最大推手。2009年美國開始的量化寬鬆，讓全世界流動性泛濫，結果就是利率一直被人為地推向一個又一個新低，而低利率意味着買房子月供比以往都更加容易，相對催生更多的買家進入買房大軍。

人口增長抵消新蓋房屋的供給

大多地區一直以來都在新樓盤的陰影下，似乎洶湧的新落成的單位，將一定會給多倫多市場以重創。然而從兩個角度看這個問題，2004到2007年，也是多倫多新樓盤蓬勃發展的一段時間，那個時候密集落成的新樓盤不比現在的少，而除了2009年初短暫的停滯之外，多倫多市中心的樓盤價格一直都沒有放慢上漲的腳步。

大多地區的人口也是一個非常重要的因素，來源於多倫多市政府的網站上的數據，從2001年到2006年，多倫多市吸收了超過25萬以上的新移民，平均每年有超過5萬人以上定居多倫多。當然，這些人口不能全部都湧入Downtown，但是總人口的增加，也就意味着市中心的人口相應增加，來源可能有新移民，年輕的畢業生，大學生等等。多倫多市中心的出租房之火爆就是一個極好的例證。

在2008年，一個一房一廳的單位大概1250塊就可以搞定，現在多倫多市中心一房一廳沒有車位的單位，平均價格已經在1600左右，可選擇的又少之又少。事實上，市中心居民對於房子的支付能力已經比5年前強很多，再加上越來越多的年輕人願意住在市中心，大量的新落成樓盤，依然在兩三個月之內，就被租房大軍吞噬乾淨。

人口增長，成為了多倫多樓盤火爆的最直接原因之一。

貸款新政恐會成為降溫契機

這次的貸款新政，將不可否認地將一部分需求收回囊中，減緩買家給市場價格不停提供的向上的壓力。多倫多市場一路以來上漲，尤其是最近兩年超常規的上漲，本來就需要一個緩和的階段。

但是市場下跌這個論斷，夕子會非常不看好。現在市場的活躍，以及各種剛性的需求，將給市場每年5.9%上漲以堅實的支持，而如果以2010年的43萬1作為基數，2013年的市場平均價格應該是51萬2，而2014年的平均價格應該是54萬2。如果說要看空市場，那麼一旦出現冷卻，價格下跌，剛性需求的買家將發現自己不得不買的房子開始不像過去那樣搶offer，更加會堅定地買入；而投資者發現租金一直上漲，自己買入投資房的現金流越來越改善，有能力的話，會有更多的投資者加入到買房大軍中來。

所以，現在的市場有需求支持，並且看得見的未來價格趨勢，將會給市場定海神針般的作用。過去兩年價格跳升的狀況，希望在今年下半年得到緩解，不要再把市場搶高，吹出難以控制的泡沫。

夕子將會在未來的文章里繼續追蹤市場存貨和銷售量的變化，及時為讀者播報市場最新脈搏變化。