美國地產大跌，跌而不止，這件事實本身的具體形成過程依然存在着許多不同的描述，無論是從“利息效應”角度還是從“金融企業資金鍊斷裂”角度，都無法完整解釋當時次房貸危機爆發的忽然和迅猛。其中最難理解的就是：2007房貸利率到了一個高峰，但只有美國少數幾個南方小州房價下跌，而直到2008年一月下調準備金率後不久便發生了全國性暴跌。沒有人會相信這種危機會傳染全國，甚至以為僅僅是暫時局部性問題，西海岸地區那時甚至依然價格有所上升。

　　格林斯潘在911事件後連續調低準備金率，全美國逐步進入一片房市榮景，當聯儲局重新把利率在2006年調高到頂峰時，房價就進入了一段徘徊時期。直到 2008年，在金融大戶們紛紛叫苦時，格伯南克開始調低準備金利息率，無疑給全體美國人一個信號---這是個全國問題，房價下跌將是一種趨勢而非短期現象。2008年底最後一批缺少信息的低收入百姓被短期低利率方案誘入房市後，這場骨牌效應終於爆發了，原先等待高價出售的人們放棄了一切希望，都把那次降息看成是最後一次出售機會，蜂擁地沖向了出貨市場，雖然後來聯儲會一再減息，人們卻越發失去信心而急切地拋售，如足球騷亂人踏人一般，迅速造成房價在熱絡炒房地區(如拉斯維加斯等地)大跌一半。格林斯潘原來的救市殺手鐧反而成了壓垮房市的最後一根稻草。

　　關於這個問題的各類解釋論著中，奧地利學派的論述最為貼切。奧地利學派認為經濟學不是靜態均衡的，而是不斷變化的過程，這些過程引起參與經濟活動的人的感知、預期和主觀評估的變化。於是奧地利學派花費大量精力分析知識和失誤的作用，以及經濟生活中推理和評價的過程。他們認為企業精神是經濟發展中一個關鍵力量，私有制是有效運用資源必不可少的，政府對市場過程中的干預總是破壞性的，往往會事與願違。所有其他學派都把經濟學視為和物理學一樣的經驗科學，提出需要不斷地經驗檢驗的假說。實證主義被認為是與科學密不可分的，但在奧地利學派看來，這種觀點根本就是錯誤的。因為實證主義需要嚴格的方法和訓練，得出真實結論的思想過程是艱難的，它需要很高水平的抽象能力，多數人可能不具備這種能力，現實中真正發揮作用的是人們心理本能反應。美國房價大跌的經驗正好證明了這點。

　　回過頭來看看中國房地產市場，央行終於承受不了來自各方的壓力調低準備金率半個百分點，這僅僅是個開頭，因為這向全國人民發出了一個信號，那就是中央對房價調控已經讓步，而且還會繼續讓步，那些手中有房要出貨的人根本不會推算央行還有幾次下調，他們更擔心的是這些下調所產生的效果會有多長時間，心中只盼望抓緊機會出手，生怕再次錯過機會，而想買房的人也因此預期更多的利息下調，甚至期待更低的房價，於是全國上下形成一種心理趨勢，這種心理趨勢具有強烈傳染力，遠比人們對房屋價值本身的理性評估來得迅猛，這也正是美國房價大跌不起的寫照。

　　這種心理是無法扭轉的，主要有幾個關鍵原因：一是貨幣政策連續兩年的調控，導致我們的經濟回落。二是外需明顯下降。受歐美經濟回落的影響，外需對GDP的貢獻已經連續兩年是負的，負增長對GDP的下拉很明顯。三是投資增速放緩。2009年因為有4萬億的投資拉升刺激，現在沒了4萬億的刺激，回落也是自然結果，人們已經對此毫無質疑。另外，中國目前家庭有房比率已高達90%，世界第一，高於美國的65%和日本的60%，內地人已經越來越傾向於留在家鄉打工而非前往沿海地區，中國城市化模式因此發生了重大改變，加上6000多萬套空置房子待售，這都讓國人不敢相信降息後會有長久的後市升幅，甚至認為那是一種滅亡前的迴光返照現象。在這種情況下，中國的過剩房子很可能形成一個巨大的社會負資產，人們不得不為經濟負增長付出漫長的心理和財富代價。

　　如果中國央行依然保持原有調控方針不變，中國炒房客們反而會耐心地繼續等待下去，因為他們以為中央對調控深度是心裡有底的，不會急於出手，這無疑起到了穩定房價的作用。通常而言，只要賣家不急於出手，潛在買家就有信心入場，但如今賣家和買家都失去了信心，房價大跌為期不遠了。

　　後記：鑑於許多網友留言提問，筆者稍稍總結了幾條答案和大家分享：

　　1、地方政府依然會拒絕下調地價，但這不會扭轉實際供求情況，只會造成進一步有價無市。

　　2、有價無市只會進一步加重供求不平衡，政府也許會用經濟適用房粉飾交易量，但最終會出現資金斷裂，導致地方政府和銀行之間出現互保關係，很象日本二十年前的情況，這會造成長久的市場呆滯和經濟負增長。美國做法反而較容易造就快速復甦。

　　3.地方政府是最大的利益承擔者，當然會在近期出台各種補貼方式，但不會有持續作用，任何粉飾手段最後都會被市場衝垮，不可持續。

（那小兵）