（註：這是一篇十多年前的舊文。在十幾年間，美國房地產又經歷了一個周期：從泡沫的產生、到破滅、到回歸正常，目前正在這個周期的中後期。此刻將此文貼上來，溫故而知新，給中國做個參照）

美國房地產概況

    房地產業發展趨勢

    在過去的百年裡，美國房地產業伴隨着社會的整體國民經濟發展，基本保持平穩的發展趨勢，雖然美國房地產業也表現出周期性，一般是 18~20年左右經歷一個周期循環。

    美國房地產業的健康協調發展還可以從租售房屋的空置率體現出來，一直以來，美國保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在5~8%之間，而銷售房屋空置率則保留在1~2%之間。

    房地產業在美國經濟中的比重

    房地產業是美國國民經濟的重要組成部分，但其在美國整體經濟結構中的比重並不大。如表一所示，1992年美國房地產業與整體國民經濟的比例關係為：房地產 業產值占所有產業產值之比為0.95%, 房地產業的工資總額與所有產業工資總額之和的比例為1.2%，房地產業就業人口與所有產業總就業人口的比例為1.3%。1997年這些比例分別為房地產業 產值占0.94%, 工資額占1.2%, 就業人口占1.3%。雖然1992年與1997年的具體數字不同，但房地產業與整體國民經濟的比例關係幾乎完全一致，這不是偶然的，它說明了兩個問題：一 是房地產業發展與整體國民經濟發展配合得非常協調，二是反映了房地產業與整體國民經濟的合理比例關係，保持這種比例就足於滿足生產和生活對房地產的需求。 因為房地產業是作為生產和生活場所存在的，它的發展速度決定於經濟增長和人們生活水平提高對其提出的需求，它不能脫離整體經濟而肓目發展。

    美國人的住房情況

    美國東臨大西洋，西濱太平洋，北接加拿大，南靠墨西哥及墨西哥灣。所屬阿拉斯加州位於北美州西北部，夏威夷州位於太平洋北部。總面積 9372614萬平方公里，海岸線長22680公里。美國是世界經濟大國。經濟高度發達，工農業生產門類齊全，集約化程度高，國民生產總值位居世界首位。 1997年GDP為80830億美元，人均超過3萬美元，居主要工業國家的首位。對GDP的貢獻中，農業占2%，工業占23%，服務業等占75%。

    在家庭收入方面，雖然美國貧富懸殊，10%的人占有90%的財富，但富裕和貧困的人口都是少數，絕大多數人過着普通的生活。1967年至 1997年三十年間，美國的普通家庭收入一直在30000~38000美元之間，增長幅度和變化幅度並不大，其中1997年美國家庭年收入中位數為 37005美元，這表明美國的經濟發展是比較平穩的。

    雖然美國普通家庭收入並不很高，但總體生活素質較高，大部分人擁有自己的住房。美國政府為了解決國民的住房問題，採取了許多有效措施，如為低收入家庭提供 廉價的房屋，採取資金扶持減稅等政策鼓勵舊屋改造，通過抵押證券化保證購房按揭資金等。一般來說，一個小家庭只要有一人有穩定的工作，都可以買得起房。美 國一直以來維持比較高的自有住房率。1997年，美國自有住房率為66%（指獨戶型房屋，相當於國內的別墅），獨戶型房屋平均價為13.39萬美元。

    在美國政策住房政策中，為美國人提供“買得起的住房”政策（affording housing）起了很大作用。在美國買得起的住房一般指家庭每月用於住房的支出不超過家庭收入的28%，並且住房開支與其他固定債務加起來不超過家庭收 入的36%。例如，按1997年美國家庭收入中位數37000美元，那麼當每月住房分期付款不超過863元時，這樣的房屋就是買得起的，按這個標準，假設 銀行提供9成30年按揭（這是美國最普遍的按揭成數和年限），年利率7%，那麼美國中等收入的家庭買得起的住房房價約為14.24萬美元，而目前美國獨戶 型房屋的均價為13.39萬元美元，因此中等收入的美國家庭都是買得起的，房價是合理的。根據這個買得起的住房政策，美國聯邦政府住房與城市發展部或州政 府住房管理局，每年都要根據居民家庭收入與市場住房房價情況，了解目前市場上的房屋是不是美國人買得起的，進而確定每年要為低收入家庭建設多少房屋和以什 麼樣的價格提供。