過去10年中國的房價出現大幅度上漲的主要原因有四個：房產的改革、政策的配合、人口的增加和城市化進程。

　　編者按：在過去的十年內，樓市調整一直是一塊難啃的骨頭。房價在1998年住房市場改革之後一路攀升，在部分地區已提前實現了“超英趕美”，而政府在抑制樓價過快上漲方面屢敗屢戰。

　　最近一輪自2009年底開始的樓市調控，經歷兩年多的努力，終於顯露曙光。但隨着最近幾個月穩增長措施的加速推出，樓市價量和市場預期又一次出現了反彈的跡象。

　　六月份的中國國家統計局數據顯示樓市成交量出現明顯的底部回彈，房價出現環比增長的城市數自去年10月後第一次超出環比下降的城市數。隨着北京新地王的出現，樓市是否會出現報復性反彈的擔憂開始上升。為何中國房價在過去的10年裡幾乎一直都處於上漲狀態?

　　過去10年中國的房價出現大幅度上漲的主要原因有四個：房產的改革、政策的配合、人口的增加和城市化進程。

　　房產的改革

　　“吃、穿、住、行”是人生四件大事，房子解決了住的問題，所以非常重要。但是在過去，城鎮居民解決住房問題主要靠三大法寶——“等、靠、要”，即等國家建房、靠組織分房和要單位給房。簡單來說，就是計劃經濟體制下的分配製。

　　1978年，中國領導人鄧小平提到了住房改革的問題，他提出了“動員個人手裡的錢，來解決住房問題”的設想，當時主要出於兩個考慮，一是拉動經濟，二是國家財力已經滿足不了日益增長的住房需求。

　　1980年，小平同志又一次提出，“新房可以賣，舊房也可以賣，可以分期付款，也可以一次性付款，根據房價來提高房租。”這為中國房地產市場的活躍指明了方向。

　　住房改革開始提上議事日程。當時住房改革有兩條思路：第一條思路是以租金改革為起點，當時租金太低，必須對低租金進行改革;第二條思路是不以租金改革為主，而是以住房產權制度改革為重點，以出售公房為重點。這樣思路就是以市場化分配為主體的商品房運作制度，該思路成了中國房產改革的主要思路。

　　到了1998年，國務院發布了《關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，這個文件的推出，標誌着中國開始正式進入商品房時代。

　　該文件明確提出：從1998年下半年開始，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。通知還要求，停止住房實物分配後，新建經濟適用房原則上只售不租，同時要全面推行和不斷完善住房公積金制度。

　　中國實行了40多年的福利分房制度從政策上退出歷史舞台。中國人開始向“居者有其屋”的商品化住房時代演變。

　　住房制度的改革帶來了房地產的繁榮，居住條件的改善也帶來了房價的扶搖直上。特別是進入21世紀之後，2001~2003年，全國房價年漲幅還比較緩慢，可過了2003年以後，房價猶如坐上了火箭，一飛沖天，北京、上海、深圳、杭州、南京等熱點城市的部分房價甚至在短短一年內翻了一番，各地“地王”也紛紛登場。

　　由此，房地產成為一個暴利行業，連年榮登“中國十大暴利行業”榜首，業內曝出商品房利潤超過30%，有的甚至能達到50%以上。

　　政策的配合

　　新中國成立以來一直實行經濟建設的“五年計劃”。五年計劃，原產自前蘇聯，現成為中央對未來五年經濟發展的整體性規劃。第一個五年計劃的執行時間是“1953~1957年”。

　　後來由於政治事件的影響，五年計劃的執行效果大打折扣，在時間連續性上也出現過中斷，所以我們把改革開放後第一個完整的五年計劃，即從1981年開始的“六五”計劃作為考察的起點。從“文化大革命”之後開始，尾數為1和6的年份都是“五年計劃”公布的年份。

　　2006年的“十一五”規劃中，提出了把房地產作為支柱產業發展的提議。這一提議加快了房地產市場化的發展速度，使房地產行業走向商品化，資金問題得到更好地解決。

　　人口的增加

　　中國目前已進入第四次人口出生小高峰。這是來自國家人口計生委的看法。

　　新中國成立以來，中國曾經出現過三次人口生育高峰。第一次是新中國剛成立的時候;第二次是1962年以後;第三次是1987年以後。

　　目前中國正處於第四次人口生育高峰，這個生育高峰主要由兩方面的因素造成。

　　第一個因素是生育人群進入生育旺盛期。中國實行計劃生育政策以來，獨生子女人數累計將近1億人，其中大部分目前已進入生育旺盛期。

　　目前全國處於生育旺盛期的育齡婦女即處在20～29歲之間的，每年增加200萬人。這主要是20世紀80年代中期出生的子女。

　　第二個因素是20世紀80年代中期，中國對生育政策作了調整。1980年我國提倡一對夫婦生育一個孩子。1984~1987年，生育政策有所調整，在農村允許生育一個女孩的家庭再生一個孩子。

　　由於生育政策的調整所增加的相當一批人也已經進入生育年齡。享受“雙獨”，即一個家庭的雙方都是獨生子女的可生兩胎，和部分“單獨”，即在農村一個家庭中有一方是獨生子女的可生兩胎政策的第一代近1億獨生子女也進入婚育期。

　　國家人口計生委預測，從2008年開始，這種“雙峰疊加”的生育小高峰將持續十幾年，給今後穩定低生育水平帶來巨大壓力。這麼多人結婚生子，首先面臨的就是房子問題。

　　城市化進程

　　城市化是指人口和產業活動在空間上集聚、鄉村地區轉變為城市地區的過程。城市化主要包括兩個方面：第一個方面是老城市變大。農村人口向城鎮聚集，並逐步轉化為城鎮人口。第二方面是新城鎮出現。原有的農村地區轉化為城鎮地區，新的城鎮不斷出現，城鎮數量不斷增加。

　　在中國城鎮化進程中，最具有代表性的城市是深圳。深圳緊鄰香港，1979年這裡還是一個小漁村。那時深圳人口少、經濟落後，大部分當地人以耕田為生。

　　在當時的深圳路上的花草雜亂無章，房屋是低磚房或草房，廁所很難看到，垃圾隨處可見，晚上到處一片漆黑。而這個小漁村所在的縣只有兩萬人口，工業生產總值只有6000萬元，經濟十分落後。

　　經過30年的發展，到2010年，深圳國民生產總值達9510.91億元，年均增長速度接近30%，幾乎為全中國平均經濟增長速度的三倍。

　　時至今日，深圳人口已經到了一千多萬，與北京、上海、廣州並稱為中國四大特級城市。與之相應的，深圳的房價也扶搖直上，2010年平均房價達到兩萬元左右，成為中國房價最貴的城市之一。

　　深圳的巨大發展，只是中國快速城市化進程的縮影。國家發展和改革委員會秘書長楊偉民曾表示，中國優先開發的三個特大城市群為環渤海地區(包括京津冀、遼中南和膠東半島)、長三角地區和珠三角地區;重點發展八個大城市群為哈長地區、閩東南地區、江淮地區、中原地區、長江中游地區、關中平原地區、成渝地區、北部灣地區。

　　今後在城市化空間布局上可以按特大城市群、大城市群、其他城市化地區(大都市區、城市圈、城市帶)、邊境口岸城市、點狀分布的中小城市和小城鎮五類考慮，實行有區別的城市化方針。

　　這五類城市空間未來可以集中10億左右的城市人口，基本可以滿足2030年中國人口達到14.6億、城市化達到65%時對城市空間的需要。

　　這是一個非常清晰的城市化進程的思路。中國的城市化進程的大框架已經說得很清楚：特大城市，大城市，其他城市化地區，邊境口岸城市，點狀分布的中小城市和小城鎮五個級別的城市化框架。

　　在2008年年底，我國城鎮人口6.07億人，城鎮化率為45.68%，現在中國每年新增城鎮人口在2000萬人左右，目前的城鎮人口總數大約是6.5億，新聞中提到“五類城市空間未來可以集中10億左右的城市人口”，那麼10億-6.5億=3.5億。

　　從這個角度來看，這麼多的人要進城，房子很重要，房地產業發展前景比較大，房價仍有一定的上漲空間。

　　正是以上四個原因，讓房價在過去的10年裡幾乎一直都處於上漲狀態。